Продажа квартиры в ипотеке: полное руководство по снятию обременения и успешной сделке

Продажа квартиры, которая находится в залоге у банка, это процедура, которая до сих пор у многих вызывает вопросы и опасения. Еще несколько лет назад такая сделка действительно была сопряжена с бюрократическими сложностями, но сегодня большинство банков предлагают отработанные схемы, позволяющие быстро и безопасно продать ипотечное жилье. В этой статье мы подробно разберем, как проходит продажа квартиры из-под залога, какие варианты существуют и на что важно обратить внимание, чтобы сделка прошла без рисков.

Как продать квартиру, которая в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Короткий ответ - да, можно!

Более того, сегодня это стандартная банковская услуга, которую поддерживают практически все крупные кредитные организации. Главное - понимать общую логику процесса и заранее согласовать все этапы с банком-залогодержателем. Важно помнить, что квартира в ипотеке находится в обременении, и любая сделка с ней требует участия банка.

Кто может купить такую квартиру?

Покупателей ипотечной квартиры можно разделить на два типа:

1. Покупатель с собственными средствами - он готов оплатить стоимость объекта без привлечения ипотеки.
2. Покупатель с ипотекой - он планирует оформить кредит на покупку этой же квартиры.

Каждый из этих вариантов имеет свои особенности в проведении сделки. Рассмотрим их подробнее.

Вариант 1️⃣: Покупатель с полной оплатой

Если покупатель готов заплатить всю сумму самостоятельно, процесс выглядит максимально прозрачно:

• Разделение платежа: общая сумма делится на две части. Первая направляется в банк-залогодержатель для полного погашения ипотеки продавца.
• Аккредитив: вторая часть денег размещается на аккредитиве в пользу продавца.
• Регистрация: после поступления средств банк готовит документы для снятия обременения. Одновременно подаются документы на переход права собственности в Росреестр.
• Перевод денег: после регистрации права собственности на покупателя и подписания акта приёма-передачи квартиры, вторая часть денег с аккредитива перечисляется продавцу.

Эта схема считается одной из самых простых и безопасных, так как деньги находятся под контролем банка до момента завершения всех регистрационных действий.

Вариант 2️⃣: Покупатель с ипотекой

Если покупатель берет кредит, процесс усложняется, но тоже хорошо отработан. Существует три основные схемы, которые используются банками.

Схема 1: Прямой перевод без приостановки

Это самая распространенная схема, которую используют большинство банков.

1. Банк покупателя одобряет ипотеку, и деньги делятся на две части: сумма для погашения текущей ипотеки продавца и остаток, который размещается на аккредитиве.
2. Банк-залогодержатель получает средства, закрывает кредит продавца и готовит документы для снятия обременения.
3. Продавец подает документы на снятие залога в Росреестр.
4. После снятия обременения регистрируется переход права собственности к покупателю.
5. На основании выписки из ЕГРН, где покупатель уже указан как собственник, аккредитив раскрывается, и продавец получает оставшиеся деньги.

Схема 2: Два аккредитива с приостановкой регистрации

В этом случае процесс немного дольше, но также безопасен для всех сторон.

1. Деньги от покупателя размещаются на двух аккредитивах.
2. Документы по сделке подаются в Росреестр, но регистрация приостанавливается из-за действующего обременения.
3. Первый аккредитив раскрывается после подачи документов, и банк-залогодержатель получает средства для погашения ипотеки.
4. После погашения кредита банк выдает документы на снятие залога, которые подаются в Росреестр.
5. После снятия обременения регистрация возобновляется, право переходит к покупателю, и раскрывается второй аккредитив.

Схема 3: Рефинансирование кредита продавца

Это наиболее редкий вариант, который подходит не для всех случаев.

1. В день сделки оформляется два кредита: один для продавца, чтобы погасить текущую ипотеку, второй - ипотека для покупателя.
2. Средства для погашения ипотеки продавца сразу переводятся в банк-залогодержатель, который снимает обременение.
3. Ипотечные средства покупателя размещаются на аккредитиве.
4. После регистрации перехода права собственности аккредитив раскрывается, и продавец получает деньги, из которых затем гасит свой новый кредит.

Что важно учесть при продаже ипотечной квартиры?

• Согласование с банком: перед началом сделки обязательно уточните в банке-залогодержателе, по какой схеме они работают и какие документы потребуются.
• Аккредитив: использование аккредитива это надежный способ обезопасить финансовую сторону сделки. Убедитесь, что банк поддерживает эту опцию.
• Сроки: процесс снятия обременения и регистрации может занять от нескольких дней до нескольких недель. Заранее уточните сроки у банка и в Росреестре.
• Налоги: не забудьте учесть возможные налоговые обязательства, если квартира была в собственности менее минимального срока владения.

Помощь профессионалов

Продажа квартиры из-под залога требует внимательности и понимания юридических нюансов. Если вы не хотите разбираться во всех тонкостях самостоятельно, можно обратиться к профессионалам, например, в агентство недвижимости IDEA Estate, которое специализируется на сопровождении сложных сделок, включая продажу ипотечного жилья.

Вместо эпилога...

Продажа квартиры в ипотеке сегодня это стандартная и вполне реализуемая процедура. Главное, выбрать подходящую схему, согласовать все этапы с банком и обеспечить безопасность расчетов. Надеемся, это руководство поможет вам провести сделку уверенно и без лишних сложностей.

🟢 Спасибо за внимание!

Больше полезной информации, разбор конкретных ситуаций и помощь в оформлении ипотеки вы найдете в нашей премиум-подписке

Читайте наши разделы:

1. Размышления о рынке ипотеки и недвижимости
2. Инструкции и полезные материалы
3. Новости рынка недвижимости

#продать_квартиру #квартира_в_ипотеке #квартира_на_вторичке #ипотечная_квартира #сделка купли-продажи #ипотека #залог