У меня в Сочи живёт знакомая, Ольга Николаевна. Живёт, как мы все мечтаем: в двух шагах от моря, в своей уютной двушке, которую купила на всю жизнь. На пенсии, чтобы подтянуть доход, решила сдавать квартиру приезжим — посуточно, на недельку-другую. Думала, что всё просто: люди отдохнули, она получила деньги. Ан нет. Эта затея едва не закончилась для неё потерей жилья. Сегодня я покажу вам тот самый договор, который ей подсунули, и разберём, как одно неверное слово может лишить вас квартиры.
Всё началось с милой парочки, представившейся семьёй преподавателей. Они искали жильё на месяц. Ольга Николаевна, женщина доверчивая, уже мысленно подсчитывала прибыль. Гости оказались обаятельными, интеллигентными, сразу предложили расплатиться наличными за весь срок. А потом достали из сумки красивый, распечатанный на глянцевой бумаге договор. «Мы сами юристы, — сказали они, — вот, всё по закону составили, чтобы вам спокойнее было».
И Ольга Николаевна подписала. Не читая. Потому что бумага выглядела солидно, а люди — надёжно. Это была её первая и самая дорогая ошибка.
Чем этот договор был опасен?
Вместо привычного договора аренды он гордо назывался Договор безвозмездного срочного пользования жилым помещением. Звучит сложно, но суть проста: по этому документу квартира передавалась не в аренду (за деньги), а якобы в бесплатное пользование. А пункт об оплате был вписан от руки мелким почерком в разделе иные условия: «Наниматель обязуется вносить ежемесячную плату в размере…». Для суда такие разночтения — красная тряпка. Фактическую аренду легко переквалифицировать в бессрочный договор найма, если плата не является его неотъемлемым, чётко прописанным условием.
Но главная бомба была заложена в другом месте. В графе цель использования жирным шрифтом было написано: «Для постоянного проживания и регистрации по месту жительства». Подписав это, хозяйка дала им законное основание требовать постоянную прописку. А выписать человека, прописанного на законных основаниях, даже через суд — задача не на один год.
Через месяц преподаватели перестали платить. На звонки отвечали: «Денег нет, но мы ваши добросовестные наниматели». Когда Ольга Николаевна попросила их освободить жильё, они вежливо показали ей распечатку статьи Жилищного кодекса. Оказывается, если договор не содержит чёткого срока (а в их экземпляре его не было), он считается заключённым на пять лет. И выселить нанимателя досрочно можно только через суд и только в исключительных случаях: если он портит имущество, не платит полгода или использует квартиру не по назначению. Неуплата в течение одного месяца под исключения не подпадала.
Вот несколько юридических капканов, о которых должен знать каждый, кто сдаёт жильё:
- Бессрочный или срочный. Договор без даты окончания — это прямая дорога к проблемам. Даже если вы сдаёте на пару дней, в документе должны стоять конкретные даты: «с 1 по 10 июля». Фраза на время отдыха или на период командировки — слишком размыта и опасна.
- Регистрация — точка невозврата. Самое страшное, что вы можете сделать — прописать временного жильца. Особенно если у него есть дети. Права несовершеннолетних защищаются в суде с удвоенной силой. Выписать ребёнка на улицу практически невозможно, даже если его родители — злостные неплательщики. Суд может сохранить за ним право проживания, а вам назначить опекуна. И вы окажетесь в своей же квартире в роли незваного гостя.
- Призраки из прошлого. Отдельная история — квартиры, которые были приватизированы. Если в момент приватизации там был прописан человек (часто пожилой родственник или несовершеннолетний), который отказался от своей доли в обмен на пожизненное право проживания, это право за ним сохраняется. Вечно. Даже если квартира десять раз поменяет владельца. Мошенники часто специально ищут такие жилплощади, чтобы, въехав по договору, через суд доказывать свои унаследованные права.
- Залог — не панацея. Многие считают, что взятый залог в сумме месячной платы страхует их от проблем. На практике, если жилец решил осесть, этот залог для него — просто компенсация ваших будущих нервов. Он позволяет ему месяцами жить бесплатно, пока вы судитесь.
Правила безопасности
- Договор — это святое. Не подписывайте документы, которые приносят арендаторы. Пользуйтесь только своим шаблоном. Его лучше заказать у юриста, потратив 3-5 тысяч рублей. Это в сотни раз дешевле суда. В договоре чёрным по белому должно быть: точные даты, точная сумма, цель использования («для временного проживания, без права регистрации»), порядок расчётов и чёткие условия расторжения.
- Деньги любят счёт. Никаких наличных в руки. Только банковский перевод. Это железное доказательство факта и сроков аренды. Квитанция об оплате — ваш лучший друг в суде.
- Паспорт в дело. Не стесняйтесь снять копию паспорта арендатора. Сверьте фото, прописку. Если человек отказывается — это первый звонок. Нормальные люди понимают такую необходимость.
- Ключевой пункт. Внесите в договор условие: «В случае, если Наниматель не освободит помещение в срок, указанный в п. 2 настоящего Договора, с согласия Нанимателя Собственник вправе произвести выселение в одностороннем порядке без судебного решения». Да, не всех это остановит, но для суда такая формулировка — весомый аргумент в вашу пользу.
- Страхуйтесь. Рассмотрите вариант работы через агрегаторы, которые выступают гарантами, или пользуйтесь услугами надёжных риелторов. Их комиссия — это плата за ваш сон и безопасность.
История Ольги Николаевны длилась почти год. Суд признал её договор недействительным, но только потому, что адвокату удалось доказать умышленный обман и введение в заблуждение. Квартирантов выселили, но осадок, как говорится, остался. И огромные судебные издержки тоже.
Вывод прост и суров
Наше жильё — это наша крепость. Но её стены легко разрушаются одной неверной подписью. Доверие — это хорошо, но бдительность — лучше. Не дайте мошенникам превратить вашу квартиру в поле их юридических битв.
Может, у вас или ваших знакомых есть похожий опыт? Поделитесь в комментариях — предостережёте других от фатальных ошибок.
Подписывайтесь на канал Бюджетный вариант. Здесь я говорю не только о том, как заработать и сэкономить, но и о том, как не потерять то, что уже нажито непосильным трудом. Потому что сохранить порой сложнее, чем приобрести.
Нравятся такие истории? Хотите ещё? Дайте знать — поставьте лайк, и мы напишем ещё!
Спасибо за вашу активность!