Статус апартаментов остаётся предметом споров законодателей и инстанций и напрямую влияет на работу УО, управляющих многофункциональными зданиями. На новом примере из судебной практики узнайте, можно ли перевести такое помещение из нежилого в жильё.
Муниципалитет отказал в переводе апартаментов из-за их несоответствия требованиям ЖК РФ
В одном из МКД Анапы собственник апартаментов на втором этаже МКД обратился в администрацию города с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое. Оно было частью расположенного в доме апартамент-отеля. К письму владелец в соответствии с требованиями ст. 23 ЖК РФ приложила выписку из ЕГРН, проект перепланировки и переустройства, технический паспорт и заключение эксперта.
Но администрация на основании ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказала в этом, указав, что:
- оно находится в многоквартирном доме, но часть отеля и изначально имеет статус нежилого помещения;
- его площадь не учитывалась при расчёте норм по оснащению района инфраструктурой;
- владелец не предоставил все необходимые документы для перевода апартаментов в жильё;
- законодательно запрещено размещать гостиницы в жилых помещениях и без отдельного входа.
Он не согласился с таким выводом и обратился в суд с иском, в котором просил признать отказ незаконным, поскольку его помещение отвечает требованиям, установленным ПП РФ от 28.01.2006 № 47, а участок под зданием предназначен для жилой застройки, что позволяет провести перевод (решение Анапского городского суда от 17.10.2023 по делу № 2А-3200/2023).
Что такое апартаменты и чем они отличаются от жилых помещений
Нельзя признать жилыми апартаменты, предназначенные для оказания гостиничных услуг
Первая инстанция указала, что при подаче заявления о переводе помещения из нежилого в жилое ответчик не представил обязательные документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. К ним относятся:
- заявление;
- план помещения с его техническим описанием;
- поэтажная схема дома, в котором оно находится;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки;
- протокол ОСС по данному вопросу.
Смена статуса апартаментов затрагивает права всех собственников в МКД и требует их согласия, однако, решение общего собрания отсутствовало (п. п. 6, 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). К тому же в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ прописан запрет размещения гостиниц и хостелов в жилых помещениях МКД, а спорные апартаменты – часть отеля.
Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, к жилью относятся дом, квартира или комната, предназначенные для постоянного проживания и отвечающие санитарным и градостроительным требованиям.
При возведении МКД и его вводе в эксплуатацию спорные площади в здании изначально учитывались как нежилые и брались в расчёт при определении количества объектов, необходимых для обеспечения жителей социальной инфраструктурой. Признание апартаментов жилыми привело бы к несоответствию дома установленным требованиям.
Также в отношении подобных помещений не действуют правила о коммунальных платежах, касающихся квартир, о расположении зданий, качестве применяемых строительных материалов. В итоге инстанция отказала истцу в удовлетворении иска, и апелляция эти выводы поддержала (определение Краснодарского краевого суда от 12.12.2023 по делу № 33а-4195/2024).
Семь вопросов от УО по управлению зданиями с апартаментами
При переводе нежилого помещения в жилое нужно учитывать норматив площади на человека
Кассационная инстанция при рассмотрении дела пришла к противоположному выводу:
- Нет никаких фактических данных, которые бы подтверждали, что изменение статуса части отеля нарушило бы нормы по обеспечению граждан объектами инфраструктуры, в том числе по детским площадкам.
- Согласно нормативам, минимальный размер однокомнатной квартиры составляет 33 кв. м, тогда как апартаменты истца составляют 38,8 кв. м, что подтверждает их соответствие установленным требованиям.
- Протокол общего собрания собственников и согласие соседей необходимы только при переводе жилого помещения в нежилое. В данном случае заявитель добивался обратного, поэтому эти документы не нужны.
Также суд указала на недоказанность довода органа МСУ, что заявитель может использовать апартаменты для предоставления гостиничных услуг. При таких обстоятельствах отказ администрации был признан необоснованным (определение Четвёртого КСОЮ от 05.09.2024 по делу № 33а-4195/2024).
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не соответствует санитарным и техническим требованиям
Администрация обратилась с жалобой в Верховный Суд РФ, который указал, что жилищное законодательство не содержит понятия «апартаменты». Такие помещения относятся к нежилым объектам гостиничного типа, предназначенным для временного размещения и коммерческого использования. Они не могут служить местом постоянного проживания граждан, что следует из положений ч. 1 ст. 16 ЖК РФ.
Жильё должно отвечать санитарным правилам – по площади, планировке, освещённости, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений – и техническим требованиям (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ). Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не соответствует таким требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Достижение площади апартаментов минимального норматива, установленного для квартир, само по себе не является основанием для изменения статуса помещения на жильё. ВС РФ отменил решение кассации и отклонил иск собственника (постановление от 06.08.2025 по делу № 18-КАД25-32-К4).
Почему новый НПА не решит проблемы в сфере посуточного найма квартир
Проблема статуса апартамента на законодательном уровне так и не решена
Верховный Суд своим решением подтвердил уже сложившуюся практику, которая стала предметом дискуссии ещё в 2021 году. Многие россияне, купив апартаменты вместо квартир, столкнулись с завышенными платежами за ЖКУ и невозможностью в них прописаться из-за их нежилого статуса.
Президент обратил внимание на эту проблему, и депутаты по его поручению предложили ввести понятие «многофункциональное здание», а расположенные в них апартаменты наделить статусом жилья. Законопроект с механизмом перевода таких площадей в квартиры обсуждали несколько лет, но в итоге его так и не приняли.
Но законодатели то и дело возвращаются к этому вопросу, предлагая разные варианты решения. Первый зампред комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев считает, что апартаменты можно наделить отдельным статусом с возможностью временной регистрации граждан, но без перспективы перевода в жилые помещения.
К этой теме подключился и Конституционный Суд России: он рассмотрит жалобу на отказ органов МВД и суда во временной регистрации семьи в апартаментах. Но пока же, как отметила эксперт Елена Шерешовец, такие объекты в соответствии с классификацией являются одним из видов номеров в отелях и предназначены только для короткого пребывания.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале