Перелом в практике Верховного Суда по изъятию земли в Сочинском национальном парке?
Если вы следите за судьбой земельных участков в Сочи, последние новости из Верховного суда наверняка вас встревожили. Осенью 2025 года картина резко поменялась. После серии обнадеживающих решений, где Верховный Суд вставал на сторону собственников, позиция вдруг поменялась, вышло Определение 18-КГ25-313-К4 от 21.10.2025, которое поддержало изъятие земли в пользу государства.
Честно говоря, это определение меня, как юриста-представителя нескольких собственников, тоже поначалу шокировало. Мы привыкли видеть в Верховном суде оплот стабильности и защиты прав. Когда позиция так резко меняется, это выбивает почву из-под ног и заставляет усомниться в перспективах сотен похожих дел.
Но давайте отбросим панику и разберемся, что произошло на самом деле. Потому что ключ к пониманию - в деталях того конкретного дела, которое рассматривал суд. И эти детали дают нам серьезные основания для надежды.
Я изложил все простым, доступным языком.
Фабула дела.
Спорный участок расположен в границах Мацестинского участкового лесничества Сочинского национального парка, созданного ещё в 1983 году. Земли парка относятся к особо охраняемой природной территории федерального значения, изъяты из оборота и не подлежат приватизации.
В 1992 году администрация Хостинского района Сочи приняла неперсонифицированное постановление № 695/1 о переоформлении прав на землю садоводческих товариществ. На его основании в августе 1993 года было выдано свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения на имя П. В. А.
При проверке выяснились принципиальные проблемы:
- Постановление не содержало списка конкретных садоводов.
- лицо, на которое выдали свидетельство, не состояло в товариществе.
- в книгах регистрации правоудостоверяющих документов запись о выдаче такого свидетельства отсутствовала, а под тем же номером значилось другое лицо.
- кроме того, на документе стояла печать исполкома, которая уже не должна была использоваться после реформы органов власти.
В 2008 году на основании этого свидетельства за П. В. А. зарегистрировали право собственности. Все действия - регистрация, уточнение границ и последующая продажа - выполнял один представитель по доверенности. Уже в ноябре 2008 г. участок был продан за 900 000 рублей.
В 2011 году участок приобрел нынешний собственник за 500 000 рублей.
В 2021 году обследование показало, что участок не огорожен, не застроен, покрыт лесом и фактически не используется (это может быть спорный момент, потому что на практике большое количество актов может не соответствовать действительности. Во всяком случае, из судебного акта не следует, что ответчиком в опровержение акта что-либо представлено)
Почему Верховный суд согласился с изъятием в этом случае
- Документы с самого начала были «липой».
Участок пытались оформить по свидетельству 1993 г., которое оказалось фактически поддельным. Его нет в официальных реестрах, на нем стоит печать, которая не использовалась в то время, а человек, на которого оно выписано, вообще не значился в том садоводческом товариществе. Право изначально возникло "на песке". - Вся цепочка сделок выглядела как схема.
В 2008 году один и тот же человек - представитель по доверенности зарегистрировал право, провел кадастровые работы и тут же продал участок. Цена при последующих перепродажах менялась странно и нелогично (купил за 900 тыс в 2008 г., а продал за 500 тыс в 2011 г.). Картина складывалась не в пользу "честной" сделки. - Участком НИКОГДА не пользовались и не владели.
Акт обследования 2021 г. зафиксировал: земли нет. Точнее, она есть, но это просто лес. Ни забора, ни строений, ни следов какого-либо освоения за более чем 30 лет. Участок буквально "не трогали".
Важно: это может быть спорный момент, потому что на практике большое количество актов может не соответствовать действительности. Во всяком случае, из судебного акта не следует, что ответчиком в опровержение акта что-либо представлено).
Суд увидел именно так: формальную запись в реестре, за которой не стоит ни законного права, ни добросовестного владельца, ни реального имущества. Суды пришли к выводу, что речь идёт не о нормальной передаче имущества для использования, а о действиях, направленных на придание видимости законности владения землёй, изъятой из оборота.
Поэтому, Верховный Суд отказался применять исковую давность. Он сослался на позицию Конституционного Суда о том, что срок давности не может использоваться в недобросовестных целях и не должен защищать последствия явно неправомерных действий, особенно когда затрагиваются публичные интересы.
Почему позиции, высказанные Верховным Судом, не должны автоматически применяться к каждому делу?
Главное, что важно подчеркнуть: правовая позиция Верховного Суда в этом определении сформирована на фоне исключительной совокупности негативных обстоятельств. Подложные документы, «схематичные» сделки и полное отсутствие реального владения участком на протяжении десятилетий.
Формальная запись в ЕГРН в этом деле стала лишь "оболочкой", за которой не стояло ни добросовестного приобретения, ни намерения стать реальным собственником.
Поэтому выводы Верховного Суда нельзя шаблонно переносить на все дела сочинских садоводов. Это не универсальное правило для изъятия любой земли в границах ООПТ.
В ситуациях, где участок был изначально предоставлен законно, собственник добросовестно его приобрел, годами владел, осваивал и использовал по назначению, правовая картина принципиально иная. Убежден, что в таких делах должны работать конституционные гарантии защиты частной собственности, презумпция добросовестности и принцип устойчивости гражданского оборота.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov