Рынок жилой недвижимости провел 17 декабря под знаком расхождения динамики первичного и вторичного сегментов. По данным «Циан», средний разрыв в крупных городах достиг 27% в пользу новостроек, за год прибавив 7 п. п.; в Москве первичка дороже «вторички» на 30%, в Петербурге — на 24%. В ряде локаций (Новокузнецк, Челябинск, Барнаул, Набережные Челны, Тольятти) новостройки опережают готовое жилье уже на 50–61%, тогда как в Калининграде и Ставрополе цены почти сравнялись. В 2026 году тренд на расширение разрыва, по оценке аналитиков, продолжится.
При этом «вторичка» демонстрирует умеренную инфляционную прибавку: по расчетам «Мира квартир», в 70 крупнейших городах за год +5,9%, до 124,8 тыс. руб. за кв. м. Лидеры роста — Курск, Ижевск, Пермь, Череповец и Севастополь; снижение зафиксировано в Новокузнецке, Краснодаре, Архангельске, Подмосковье и Мурманске. В Москве средняя цена на «квадрат» на вторичном рынке достигла 382,4 тыс. руб. (+9,3% г/г), в Петербурге — 232,6 тыс. руб. (+12% г/г). Одновременно средний бюджет покупки вторичного лота поднялся до 6,65 млн руб.
Спрос структурируется ипотекой: доля рыночных кредитов опустилась до исторического минимума — рынок держится на адресных госпрограммах, прежде всего семейной ипотеке. Вице‑премьер Марат Хуснуллин увязал надежды на частичное «разморозку» рыночной ипотеки со снижением ключевой ставки. Он же обозначил приоритет управляемого сокращения отсрочек ввода: штрафная риторика без учета платежеспособности застройщиков чревата банкротствами и ростом недостроев. Параллельно правительство готовит актуализацию стратегии развития стройотрасли (цифровизация процессов, учет территориальных изменений) с вынесением обновленного документа на утверждение в 2026 году.
Корпоративный контур насыщен сделками и реструктуризацией активов. Бывший топ‑менеджер «Лукойла» Валерий Субботин через Новую технологическую компанию ведет переговоры о покупке у ГК ФСК 24‑этажной штаб‑квартиры на ул. Шеногина в «Большом Сити» (порядка 70 тыс. кв. м); партнером выступает Сбербанк. Ранее девелопер выставлял объект с ориентиром 15,5 млрд руб. Отдельно латвийский PNB Banka в арбитраже добивается обращения взыскания на московский особняк семьи Гуцериевых на Сретенке (около 3,7 тыс. кв. м) и иные залоговые активы, оценивая совокупную стоимость предмета требований в 2,2–3 млрд руб.
На региональном уровне Петербург переоформил разрешение на крупный узловой проект у ст. м. «Парнас»: «Главстрой СПб» получил документы на МКД (около 29 тыс. кв. м) с подземным паркингом и отдельный гостиничный объект высотой до 13 этажей на ~72,9 тыс. кв. м. В Белгородской области в 2025 году на модернизацию коммунальной инфраструктуры направят свыше 2,6 млрд руб., что должно улучшить параметры теплои водоснабжения для более чем 14 тыс. жителей — эта связка капитальных вложений в ЖКХ и градостроительных разрешений формирует базу для устойчивого ввода жилья.
Поведенческие параметры спроса в ипотечных новостройках смещаются к «массовым» бюджетам: по оценке «Домклик», медианный ценовой коридор сделок — 5,6–8,3 млн руб.; пик активности приходится на ЦФО, популярна покупка однокомнатных лотов комфорт‑класса со сроком сдачи в 2026 году. Эти метрики согласуются с картиной «дорогой ипотеки»: покупатели фиксируют цену входа сейчас, принимая риск ожидания ввода в обмен на дисконты девелоперов.
На внешних рынках заметно «охлаждение»: в Турции номинальные цены растут, но в реальном выражении снижаются; средняя цена — 37 202 TRY за кв. м, средняя аренда — 24 898 TRY, тогда как ипотечные продажи по году увеличились на 53,5%. Для российских домохозяйств, диверсифицирующих недвижимые активы, это окно торга на локально перегретых локациях при одновременно жестких валютных и трансакционных ограничениях.
В сумме день дал противоречивый, но логичный срез: первичка удерживает ценовой премиум и «тянет» ожидания вверх, «вторичка» корректируется мягко, ипотека — заложник макроставки и адресных льгот. Регуляторный фокус переносится с карательных мер на управляемость сроков ввода, а корпоративные сделки — на перераспределение офисных и премиальных активов. В регионах роль инфраструктурных вложений в ЖКХ и транспорт становится критической предпосылкой для стабильного строительства и спроса.
По материалам: РИА Недвижимость, Коммерсантъ, Prian.ru.
