В 2012 году средняя цена квадратного метра в Москве составляла около 4 500 долларов. А в 2025 году примерно 4000$. Это что получается, цены на недвижимость падают? А вот и нет. Если считать в рублях, цена квадрата за эти 12-13 лет выросла в 2,5-3 раза.
В этом материале мы рассмотрим, что ожидает рынок недвижимости в 2026 году и какие факторы уже сейчас формируют новый виток роста. Разберем, как выгодно инвестировать в недвижимость сейчас, чтобы получить максимальную отдачу уже в 2026 году.
Экскурс в прошлое
Ключевая ставка Центробанка сегодня находится на уровне 16,5%. Необычно высокий, но не беспрецедентный. Подобные ситуации уже случались в нашей стране в 2014 и 2022 годах.
Динамика ключевой ставки за последние 10 лет позволяет наглядно проследить, как в разные периоды менялась ситуация на рынке недвижимости. Проанализируем текущую ситуацию и постараемся ответить на вопрос чего ждать от цен в 2026-м.
В 2014 году экономика столкнулась с кризисом, который продлился около двух лет. На фоне стремительной девальвации рубля, люди массово скупали недвижимость, просто чтобы успеть вложить обесценивающиеся деньги. Этот короткий ажиотаж быстро сменился провалом: рубль обвалился, ключевая ставка взлетела до 17%, ипотека стала практически недоступной, а реальные доходы снизились. Рынок замер, и несколько лет цены почти не росли.
И сегодня многие, кто задумывается об инвестировании в недвижимость, опасаются повторения того же сценария. Рынок снова “просядет”, цены заморозятся или даже пойдут вниз. Прогнозировать точную стоимость квадратного метра в 2026 невозможно, слишком много переменных. Но именно поэтому важно анализировать факты, динамику ставок и поведение рынка в течение последних лет, чтобы понимать, в каком направлении он развивается.
С 2017 по 2019 год началось постепенное восстановление активности, цены начали расти.
А вот в 2020–2021 в связи с пандемией и снижением ключевой ставки начался настоящий бум. В некоторых сегментах рост доходил до 20–30% в год.
В 2022 году ключевая ставка вновь устремилась вверх и достигла своего исторического максимума - 21% годовых. Геополитическая турбулентность и снижение доступности ипотеки резко уменьшили активность покупателей. К 2024 году девелоперы резко снизили запуск новых проектов. Тем не менее, на вторичном рынке в старой Москве к концу 2024 года средняя стоимость квадрата в новостройках премиального сегмента держалась на уровне примерно 785 000 рублей.
А в августе 2024 года средняя стоимость делюкс-класса в новостройках Центрального округа Москвы впервые превысила 2 миллиона рублей за квадратный метр, установив новый рекорд на рынке.
Сейчас о таких ценах приходится только мечтать.
Сегодня средняя цена предложения на рынке премиальной недвижимости составила 2 115 тыс.руб./кв.м. По сравнению со значением прошлого года показатель вырос на 269%
Многие предрекали глобальное падение цен, как уже было в 2014-м. Но этого не произошло. Причиной роста цен стал высокий спрос на дорогие квартиры, которые люди рассматривают как надежный актив для инвестиций в нестабильные времена. Кроме того, увеличение продаж связано с возвращением капитала в Россию. На премиальной рынок практически не влияет ситуация с ипотекой, которая отразилась на других сегментах жилья.
Что можно вынести из этого исторического экскурса?
За эти годы страна пережила многое: кризисы, пандемию, санкции, резкие скачки курса. Но есть одна вещь, которая остается неизменной. Недвижимость, а особенно премиальная, в России дорожает всегда. Да, темпы бывают разными - то рывок, то спокойный рост, то пауза. Но в долгой перспективе тренд один: квадратный метр становится все дороже.
Возьмем простой пример - жилой комплекс Лужники Collection. Всего два-три года назад квартиры там продавались по 650 тысяч рублей за квадратный метр. А уже в начале 2025 года минимальные цены стартовали от 1 200 000 до 1 500 000 за квадрат, в зависимости от вида из окна. То есть всего за пару лет рост составил почти 100%.
Если задумываетесь об инвестировании в премиальный сегмент и хотите сделать это по лучшей цене, напишите нам в WhatsApp +79259770848. Подберем для вас действительно достойные и перспективные варианты, зафиксируем цену, подберем лучшие условия покупки и полностью проведем сделку.
Рост цен в 2026 году
Цены продолжат расти. Как утверждают аналитики, в 2026 году вторичный рынок ожидает подорожание на 10-12%. А на первичном рынке новостроек рост будет более внушительным, и в некоторых премиум проектах внутри старой Москвы он может доходить до 70%.
Что может повлиять на рост цен в 2026 году?
Вклады
По состоянию на 1 июля 2025 года, общий объем средств физических лиц на счетах и вкладах в российских банках достиг почти 60 трлн рублей. Когда ключевая ставка начнет снижаться, вклады станут менее выгодными, проценты по ним тоже упадут. И что произойдет? Крупные частные инвесторы начнут выводить средства и искать более надежные и доходные инструменты.
А самое понятное, устойчивое и традиционно сильное направление для сохранения капитала в России это премиальная недвижимость. Поэтому в момент снижения ставки на рынок выйдет волна покупателей с крупными объемами ликвидности. Спрос резко вырастет, и вслед за ним неизбежно пойдут вверх цены.
Рассчитывать на снижение стоимости жилья в 2026 году - иллюзия. Как только ставка пойдет вниз, премиальные квадратные метры снова начнут дорожать, причем значительно быстрее, чем ожидают те, кто решил “еще чуть-чуть подождать”.
НДС
Еще один фактор, который подтолкнет рост цен, это НДС. С 1 января 2026 года для компаний он вырастет с 20% до 22% до ОСН, а для тех кто использует упрощенную систему налогообложения ООО или ИП с доходом свыше 20 миллионов рублей в год также вводится НДС. Для девелоперов это означает, что строительство станет дороже: материалы, техника, работы подрядчиков подорожают. Эти дополнительные расходы сразу закладываются в стоимость квартир, поэтому новостройки станут дороже и для покупателей, особенно в качественных и премиальных проектах.
Дефицит предложения
На недавней встрече Владимир Путин и Виталий Мутко затронули ключевую проблему - угрозу серьезного дефицита жилья в ближайшие годы. Мутко отметил, что сегодня многие откладывают покупку недвижимости, а высокие проценты по вкладам удерживают деньги в банках. Но если в 2027 году ситуация изменится и люди начнут забирать средства с депозитов, рынок столкнется с резким всплеском спроса.
Проблема в том, что предложений к этому моменту может просто не хватить.
Девелоперы уже несколько лет сокращают запуски новых проектов, и это напрямую влияет на объем вводимого жилья.
Эта тенденция особенно заметна в Москве. Сегодня в столице формируется реальный дефицит новостроек. Новых проектов выходит рекордно мало, минимальный объем за последние 12 лет. Из-за этого предложение на первичном рынке к осени 2025 года сократилось почти на 18%.
Площадок под строительство в пределах Старой Москвы становится все меньше, и это тоже давит на рынок.
При этом спрос никуда не исчез. Даже при высоких ставках люди продолжают покупать, особенно в премиальном сегменте. Поэтому все, что появляется на рынке, очень быстро вымывается.
Владимир Путин заметил, что при таком сценарии цены на жилье могут резко вырасти.
И действительно, выбор квартир сокращается, а стоимость продолжает расти. Эксперты прогнозируют, что дефицит может только усилиться и все это неизбежно скажется на стоимости квадратных метров в 2026 году.
Влияние ключевой ставки
Дополнительных фактором давления на рынок может стать политика ЦБ. Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор может вернуться к нейтральной ключевой ставке 7,5-8,5% уже к 2027 году. Понижение ставки неизбежно оживит спрос. В условиях нарастающего дефицита новостроек это может означает только одно - цены на недвижимость не только не упадут, но с высокой вероятностью продолжат расти.
Как купить квартиру сейчас, чтобы сэкономить в 2026 году
Ниже рассмотрим практические подходы к инвестированию в недвижимость в текущих условиях с расчетом на рост стоимости в 2026 году.
На сегодня ключевая ставка Центрального Банка остается высокой, 16,5% годовых. Средняя рыночная ставка сейчас достигает около 21%. Цифры серьезные, и именно поэтому многие продолжают ждать лучшего момента.
Но важно понимать, что это временная ситуация. Центробанк уже прогнозирует снижение инфляции и постепенное уменьшение ставки. На 2026 год ориентир звучит в диапазоне 13–15%. Что это значит для вас? Вы можете использовать рассрочку зафиксировав стоимость объекта сейчас а остальные средства разместить на банковском депозите. В итоге как мы уже выяснили, в 2026 году рынок продолжит расти. И вы войдете в новый год уже с активом и деньгами, которые дорожают.
Премиальная недвижимость, не только сохраняет капитал, но и увеличивает свою стоимость. Инвестируя в недвижимость сейчас, вы фиксируете цену на сегодняшний день. В качественных премиальных проектах стоимость почти всегда растет быстрее рынка.
Автор: Маматвалиев Улугбек, компания Great Person
Другие наши соц.сети:
Телеграм - https://t.me/GreatPersonRealty
YouTube - https://www.youtube.com/@GREATPERSONREALTY
VK - https://vkvideo.ru/@greatpersonss
Rutube - https://rutube.ru/channel/63973996/