Какие проекты потенциально могут быть недооценены?
📍На рынке новостроек всегда есть любимчики среди Застройщиков. По разным причинам. Не всегда благодаря качеству. Значит, проекты, обделенные вниманием, могут быть потенциально интереснее.
Жк Дом Дау. Премиальный небоскреб в районе Сити. По начинке не сильно хуже, чем ЖК One от МR Group, но One практически вшит в конву Сити. Для Застройщика ЖК Дом Дау , Сумма Елементов - это дебют в жилой недвижимости, в том числе, по этой причине сейчас значительная разница в стоимости между этими двумя проектами.
Продажи в Дом Дау уже длительное время ниже необходимых. Распроданность 22% за 2,5 года. Это повод с ними торговаться и ожидать еще более интересной стоимости относительно рыночной.
Последние месяцы Средняя стоимость сделок в Доме Дау - 815-820 тысяч за м2, тогда как в проекте One - 992 тысячи за м2 в первом зарегистрированном пуле. Сейчас цены в One перевалили за 1,1 млн. за м2.
Срок получения ключей:
🟡Дом Дау - 4 кв. 2027 года.
🟡One - 30.06.2031 года.
Разница 3,5 года.
Кто - то может возразить, мол, MR Group берет сроки с запасом, а срок сдачи указан 3 квартал 2027 году. Могу с точностью на 99,9% сказать о том, что срок будет перенесен минимум на 2,5 года на конец 2030 года.
Если посмотреть проектную декларацию, то 20% реализации проекта должно было быть еще во 2 квартале 2023 года. Это не описка. То есть 2,5 года назад. На 4 квартал 2025 года еще нет этих 20% готовности. Значит, ключи действительно будут ближе к 2031 году.
С другой стороны, у Дома Дау тоже не все так гладко. Строительная готовность сейчас соответствует 4 кварталу 2024 года, то есть отставание в стройке на 1 год. Могу предположить, что срок передачи ключей перенесут до конца 2028 года.
Если посчитать разницу в сроке 2,5 года, это доход от аренды не менее 14-15%. Итого стоимость учитывая:
1) текущую разницу в стоимости квартир
2) Разницу в сроках сдачи
Фактическая разница в цене будет составлять до 40%. Будет ли на вторичном рынке такая разница в стоимости этих двух объектов?
Лично у меня есть сомнения.
Понимаю, что разница в рассрочке составляет 3 года, но к этому времени в One будет внесено не менее 50% от стоимости квартиры.
Вопрос ликвидности.
Квартиру по договору уступки, даже в очень классном объекте сложно продать за 3 года до получения ключей. Покупать от физических лиц предпочитают готовое.
Вывод: Прямо сейчас Жк One выглядит переоцененным. Слишком сильно Застройщик поднял цены на фоне хайпа, при том, что распродано явно не более 10% всего объема. И это учитывая договоры ДДУ, которые только пройдут регистрацию в декабре 2025 года. (Сейчас распроданность 4%)
В ЖК Дом Дау есть потребность в продажах, значит, можем активно обсуждать индивидуальные условия и поглядывать за возможными скидками, когда Застройщик решит выйти в кэш. Возможно, ближе к сдаче.
