Под вчерашней статьей разгорелся «жаркий» спор про данный мною совет: «Цена - максимально рыночная». Поэтому сегодня «на пальцах» хочу с вами разобрать эту тему.
Главное условие – все обсуждения в этой статье будут касаться именно сегодняшнего московского рынка недвижимости.
Статья эта «зрела» на самом деле давно, т.к. информация коллег из других регионов о их ценообразовании (в частности Дмитрия Щегольского из Санкт-Петербурга и его видео с коллегой из Иваново – спасибо Евгений за рекомендацию), наглядно показывает, что московский рынок «живет» сейчас, как, впрочем, и всегда, свою отдельную жизнь.
Итак, что же такое «рыночная стоимость недвижимости»?
Это та цена, по которой объект с высокой вероятностью реально уйдет покупателю на открытом конкурентном рынке в текущих условиях, а не «хотелка» собственника и не цифра из кадастра.
Простыми словами - это наиболее вероятная цена купли-продажи, по которой продавец согласен продать, а покупатель готов купить объект на открытом рынке при разумном сроке экспозиции. В отличие от кадастровой стоимости, которую рассчитывает государство по своим моделям раз в несколько лет, рыночную определяет сам рынок - сделки, спрос, предложение и конкуренция.
Рыночная цена всегда «живая»: она может меняться хоть каждый месяц в зависимости от ситуации в экономике, ипотеке и активности покупателей. Поэтому цифры в старых отчетах оценщика или в кадастре часто не совпадают с тем, за сколько объект реально продается здесь и сейчас.
Вот именно в этих «предложение и конкуренция» сейчас «зарыта собака» на московском рынке. Есть еще один «нюанс», но о нем позднее. На вторичном рынке Москвы сейчас мало предложений! И это не об общем количестве квартир в продаже, хотя оно за год тоже уменьшилось. Это о точечном запросе – если человек ищет конкретное предложение по квартире, то с вероятностью 95% выбор у него будет не велик. И здесь логично получается – либо бери, что дают, либо ищи в другом месте, либо жди «своего часа». Причина этого для рассуждения в отдельной статье, но факт остается фактом.
Из каких источников берется рыночная стоимость.
По сути, рынок сам «подсказывает» цену через три группы данных:
- фактические сделки - за сколько объекты реально продались. Эту информацию не всегда возможно найти в свободном доступе.
- актуальные экспозиции - по каким ценам сейчас выставлены аналоги. Все из-за того же ограниченного предложения на сегодняшнем рынке встретить «ценовой перекос» или как я это называю «парадокс» уже стало нормой. За этот год я не мало статей написала на эту тему.
- поведение покупателей - как быстро уходят объекты, где торгуются, а где забирают почти без скидки. А вот это и есть тот самый «нюанс», о котором я написала выше.
Почему цены на вторичку в Москве «стоят» и «не падают»?
Да, все просто – покупают и так! Да не все, и не везде, и не быстро, но покупают! А потому что «деваться не куда». И на то ограниченное предложение, что есть сейчас, найдется тот один, которого «прижало» и ему «срочно надо». Вот он и купит. И это я назову еще одним, тем самым «парадоксом» сегодняшнего московского! рынка. Уверена «тапки» в комментариях в меня полетят снова, но я привыкла писать честно о том, что вижу своими глазами, и слышу своими ушами.
В связи с этим и моя рекомендация под вчерашней статьей – внимательно смотреть на цену предложения! Если в районе однушки стоят по 10 млн.р. и вдруг появляется предложение с ценой 7 млн.р., то 100% с этой квартирой или собственником что-то не «чисто на руку». Да, я учитываю нынешний возможный дисконт (5-10% максимум), учитываю «разбег» в предложениях (не 10 млн., а от 9,5 до 11,5 млн.), учитываю срочность продажи (если продавец снизит до 9 млн., квартиру купят достаточно быстро), но дисконта в 30% на московском рынке сейчас попросту нет! Не живите иллюзиями, пожалуйста.
Главный двигатель: спрос и предложение.
Любая рыночная стоимость начинается с базового баланса: сколько людей готовы купить подобное жилье и сколько аналогичных вариантов есть в продаже. Если желающих больше, чем адекватных объектов, цена толкается вверх; если рынок завален предложением, а покупателей мало, стоимость проседает и продавцам приходится идти на дисконт.
В реальности рынок не однороден: в одном районе старые «убитые» квартиры могут стоять месяцами и торговаться, а в соседнем, ликвидные варианты уходят за пару недель без большого снижения. В итоге рыночная стоимость - это не одна цифра для «жилья в городе N», а конкретный ценовой коридор для конкретной локации и класса объекта.
Почему «моя цена» и рыночная не совпадают.
Собственник почти всегда эмоционально завышает стоимость: в цену мысленно вкладываются «вложенные деньги», воспоминания, редкий ремонт или «комфорт соседей». Покупателя это не волнует: его интересует, что он получает за эти деньги по сравнению с альтернативами на рынке, и насколько объект ликвиден.
Рыночная стоимость «обрезает» лишние эмоции и привязки к прошлому и ориентируется только на текущую ситуацию: какие есть аналоги, как давно они продаются и по каким ценам реально проходят сделки. Отсюда типичная история: «по объявлениям такие же квартиры стоят дороже, чем говорит риелтор», но объявления показывают стартовые хотелки, а рыночная стоимость - итог после реального торга.
Почему важно понимать, откуда берется рыночная стоимость.
Для продавца знание реальной рыночной цены помогает не зависнуть с объектом и не потерять деньги из‑за неправильной стартовой планки. Для покупателя - не переплатить за квартиру только потому, что «здесь же хороший ремонт и хозяйка уверяет, что аналогов нет», и вовремя распознать завышение относительно рынка.
Рыночная стоимость - это язык, на котором с вами разговаривает сам рынок: через сделки, аналоги и поведение других участников. Как только начинаешь смотреть на квартиру не как на «мою любимую, уникальную», а как на один из объектов в своем сегменте, многие вопросы «почему так дорого/дешево» сами собой получают понятный ответ.
Это все логично и понятно, когда рынок «здоровый». Наш же рынок «болен» с 2020 года. На нем не работают и не действуют никакие законы и правила. Он живет одним принципом – «здесь и сейчас». И как Москва – отдельное государство, так и рынок недвижимости Москвы – это не показатель для регионов.
Когда ситуация начнет меняться?
Воспользуюсь отличным комментарием под вчерашней статьей:
Ситуация в регионах это уже показывает и доказывает наглядно. Сокращение доходов населения является прямым «спусковым крючком», чтобы на рынке заработали все вышеописанные законы ценообразования. Вот там уже можно определять «рыночную стоимость». В Москве пока, увы, свои «правила».