Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел громкий жилищный спор, связанный с оспариванием сделок купли-продажи квартиры и вопросом выселения бывшего собственника.
Суть конфликта
Продавец квартиры — Лариса Долина — попыталась оспорить:
- предварительный договор купли-продажи от 24 мая 2024 года;
- основной договор купли-продажи квартиры от 20 июня 2024 года;
- переход права собственности к покупателям.
Параллельно покупатель — Полина Лурье — потребовала прекратить право пользования жилым помещением и выселить продавца и членов её семьи.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций ранее встали на сторону продавца, признав сделки недействительными. Однако дело дошло до Верховного суда.
Позиция Верховного суда
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов в части признания сделок недействительными и приняла новое решение.
Ключевой вывод Верховного суда:
оснований для признания предварительного договора и договора купли-продажи недействительными не имеется.
➡️ В иске продавца отказано полностью.
➡️ Право собственности на квартиру сохраняется за покупателями.
Таким образом, Верховный суд подтвердил устойчивую позицию:
если договор заключён, исполнен и зарегистрирован, то простое несогласие продавца с последствиями сделки не является основанием для её отмены.
Что с выселением?
В то же время требования покупателя о:
- прекращении права пользования жилым помещением;
- выселении бывшего собственника и членов его семьи
не были разрешены окончательно.
Эта часть спора направлена на новое рассмотрение в Московский городской суд, поскольку суду предстоит установить и оценить дополнительные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Почему это важно
Решение Верховного суда имеет принципиальное значение для всех участников рынка недвижимости:
- продавец не может произвольно «отыграть назад» сделку, если она ему стала невыгодна;
- зарегистрированное право собственности пользуется повышенной защитой;
- споры о выселении требуют отдельной, тщательной оценки и не решаются автоматически.
Полный текст мотивированного определения Верховного суда будет изготовлен 17 декабря 2025 года и направлен всем участникам процесса.
Что это значит для судебной практики
Решение Верховного суда по этому делу важно не только для сторон спора, но и для всей практики по оспариванию сделок с недвижимостью.
1. Оспорить проданную квартиру стало ещё сложнее
Верховный суд фактически подтвердил:
если договор купли-продажи заключён, исполнен и право собственности зарегистрировано, вернуть квартиру через суд крайне сложно.
Недостаточно ссылаться на:
- изменение жизненных обстоятельств;
- давление со стороны покупателя «на словах»;
- последующее раскаяние продавца.
Суды должны исходить из принципа стабильности гражданского оборота, а не из эмоциональной оценки поведения сторон.
2. Регистрация права собственности — ключевой фактор защиты
ВС РФ вновь подчеркнул, что государственная регистрация права собственности:
- создаёт презумпцию законности сделки;
- защищает добросовестных покупателей;
- не может быть проигнорирована без доказанных и существенных нарушений закона.
Для покупателей это означает:
если вы действовали добросовестно и оформили сделку по всем правилам, ваши права подлежат защите даже при сильном давлении со стороны бывшего собственника.
3. Выселение — отдельный и более сложный спор
При этом Верховный суд показал важную границу:
право собственности и право пользования — не одно и то же.
Даже если продавец проиграл спор о действительности сделки, вопрос его выселения:
- не решается автоматически;
- требует отдельной оценки фактических обстоятельств;
- может быть направлен на новое рассмотрение.
Это особенно актуально для дел, где затрагиваются:
- жилищные права;
- несовершеннолетние;
- длительное проживание в квартире.
4. Для юристов: сигнал судам нижестоящих инстанций
Фактически Верховный суд дал нижестоящим судам чёткий ориентир:
- нельзя формально признавать сделки недействительными;
- необходимо доказывать реальные, а не предполагаемые нарушения;
- двусторонняя реституция не применяется автоматически.
Это решение будет использоваться как аргумент в аналогичных спорах — как со стороны покупателей, так и со стороны их представителей.