Если Москва-Сити — это в первую очередь офисная застройка, то ЖК «Остров», который строит Донстрой в Нижних Мневниках, — это исключительно жилье. На данный момент это один из самых сильных жилых комплексов, которые сегодня реализуются в Москве. Однако у этого проекта есть очевидная особенность: желающих купить квартиру и людей с высоким уровнем дохода здесь много, а значит, и цена за квадратный метр высокая и продолжает расти.
На сегодняшний день средняя цена, по которой застройщик продает квартиры в новых очередях, составляет порядка 700–750 тыс. руб. за кв. м. При этом, если обратиться к статистике и посмотреть реальные сделки, становится видно, что между ценами на сайте и фактическими ценами есть ощутимая разница. Застройщик предоставляет скидки, отсрочки и рассрочки. У Донстроя в целом выстроена достаточно сильная внутренняя система лояльности: компания активно продает квартиры своим же клиентам. То есть сценарий выглядит так — человек жил, например, в одном проекте Донстроя, накопил средства и переехал в «Остров». Аналогично могут действовать жители «Сердца столицы», у которых есть капитал и желание сменить локацию.
Почему ЖК «Остров» — спорный проект?
Локацию позиционируют как одну из самых экологически чистых, но при этом рядом проходит многополосное шоссе. С другой стороны, застройка здесь довольно плотная. Да, это не небоскребы по 33–40 этажей, но получить действительно хорошую видовую квартиру при бюджете до 100 млн руб. практически невозможно. Именно по этой причине данный проект не рассматривался для себя: район станет по-настоящему комфортным для жизни, скорее всего, только после 2030 года.
Да, корпуса постепенно вводятся, жители заезжают, делают ремонты, но полноценной инфраструктуры пока нет. Офисы появятся, но в ограниченном объеме, и строить их будет Stone. Какие-либо другие новые проекты, кроме реновации, на территории «Острова» пока неизвестны.
Градация классов в ЖК «Остров»
Важно понимать и внутреннюю структуру проекта. Здесь представлены дома бизнес-класса, премиум-класса и отдельные элитные форматы с дорогими пентхаусами. Градация очень большая, и к выбору нужно подходить осознанно. Целевая аудитория проекта — это покупатели премиального сегмента. Квартиры бизнес-класса в рамках «Острова» с инвестиционной точки зрения выглядят наименее интересными.
На вторичном рынке, с высокой вероятностью, наибольшим спросом будут пользоваться самые дорогие и видовые квартиры. Однако многие инвесторы в это не верят. Есть немало примеров, когда квартиры покупались на ранних стадиях по цене 350–400 тыс. руб. за кв. м, еще тогда, когда на месте проекта были пустые поля. Сейчас эти собственники пытаются сделать ремонт, продать или сдать жилье, но сталкиваются с проблемами. Причина в том, что зачастую покупались небольшие квартиры, с недорогой отделкой, в корпусах с видом на дорогу, а не на воду или Москва-Сити. Самые ликвидные видовые квартиры изначально были выкуплены не инвесторами, а покупателями для личного проживания.
В результате практически нет примеров, когда покупка квартиры в ЖК «Остров» принесла бы существенный инвестиционный доход.
Архитектура и благоустройство
За что проект действительно можно похвалить — это архитектура и благоустройство. Фасады выглядят аккуратно и современно, без откровенно спорных решений. В целом проект получился качественным и визуально привлекательным. Да, у отдельных корпусов можно найти нюансы, но в совокупности это один из самых продуманных жилых комплексов города. Подобрать квартиру здесь скорее получится для жизни, но не для инвестиций.
Проблема вторичного рынка
Основная проблема «Острова», как и большинства проектов в Большом Сити, — это вторичный рынок. Каждая новая очередь становится дороже, ближе к воде и привлекательнее, а предыдущие очереди постепенно теряют ликвидность. Если посмотреть предложения, можно увидеть огромный объем квартир: сотни лотов от застройщика и по уступке.
При этом если проанализировать цены, становится видно, что рост стоимости оказался не таким значительным. Например, студии, которые на старте продаж в 2021 году предлагались примерно за 13 млн руб., сегодня продаются в районе 16–17 млн руб. Однокомнатные квартиры площадью 32–40 кв. м стоят в диапазоне 20–23 млн руб. Существенного скачка цен не произошло. Более того, при альтернативных стратегиях, например размещении средств на депозите, доходность могла бы оказаться выше, особенно с учетом ипотечных платежей.
Если квартира покупалась в долгосрочную стратегию — в льготную ипотеку, с последующей сдачей в аренду и как качественный актив для сохранения капитала, это понятный и логичный подход. Но для спекуляционных инвестиций такие проекты — это так называемый «кровавый океан»: сотни конкурирующих квартир и постоянный выход новых очередей.
С точки зрения покупателя, даже при желании приобрести квартиру в этом комплексе, логичнее идти напрямую к застройщику, выбирать удачную планировку, условия рассрочки и конкретный корпус с лучшими фасадами, а не рассматривать вторичный рынок.
ЖК «Остров» — это один из самых сильных и качественных жилых комплексов Москвы. Однако не все новостройки одинаково подходят для инвестиций. Для инвесторов здесь, по сути, делать нечего. Зато для собственного проживания или долгосрочного владения активом на горизонте 10–20 лет этот проект выглядит вполне оправданным выбором, особенно при покупке на вторичном рынке с хорошим торгом.