Именно ЛСР первым решил осваивать территорию ЗИЛа и зашел сюда примерно 10 лет назад. Основным проектом на территории ЗИЛа сегодня является Зиларт. Если прийти сюда сейчас, становится наглядно понятно, что такое джентрификация в реальности. Когда-то здесь были автобусные остановки, склады, производственные цеха, а сегодня — московская плитка, благоустройство и аккуратные фасады новых жилых домов комплекса Зиларт.
Помимо этого проекта ЛСР строит здесь еще один жилой комплекс — А22. Как можно предположить, ранее на этом месте находился офис продаж застройщика. Также совсем недавно стартовал новый проект MARK, который позиционируется как премиальный. Однако с этой «премиальностью» все не так однозначно. Создается ощущение, что сегодня застройщики все чаще называют проекты премиум-классом, чтобы обосновать высокую цену. Уже на стартах продаж даже студии нередко начинаются от 15 млн руб., при этом покупателю рассказывают о будущем района и его перспективах.
Если же смотреть на реальность, например, на тот же ЖК MARK, который сейчас активно строится, признаков премиального сегмента там немного. Небольшие планировки, низкие потолки, отсутствие полноценной приточной вентиляции — вся «премиальность» остается в рекламных буклетах. Это, по сути, один из ключевых минусов застройщика ЛСР, который так активно застраивает данный район.
Коротко о ценах и ожиданиях
К проекту Зиларт отношение изначально было скептическим. Причина проста: застройка получилась неоднородной. Часть домов выполнена на хорошем уровне, а часть — заметно слабее. Та же самая ситуация наблюдается и в проектах MARK и А22. В этом и заключается основной минус текущей застройки ЗИЛа. При наличии единого, жестко утвержденного мастер-плана с качественными фасадами район мог бы выглядеть цельно и действительно впечатляюще. На практике же — окна выходят в окна, света не хватает, хотя рядом есть большая набережная и пространство позволяло реализовать проект иначе.
Важно учитывать масштаб, ведь ЛСР застраивает здесь около 60 га земли. Территории было более чем достаточно, но вопрос, вероятно, упирается либо в политику застройщика, либо в градостроительные ограничения. В итоге джентрификация получилась неоднозначной. С одной стороны, если удалось купить квартиру с удачным видом, проект может порадовать. С другой — в офисе продаж могли пообещать панорамные окна и перспективу, а в реальности вид окажется либо на соседний дом, либо на забор.
Если говорить о реальных ценах, то сегодня однокомнатная квартира с отделкой здесь обойдется примерно в 25 млн руб. Это классическая «однушка» площадью около 40 кв. м. Для понимания масштаба: в среднем такая квартира в Зиларте стоит порядка 250 тыс. долларов. Без каких-либо панорам и не в формате пентхауса — обычный типовой дом. Большая семейная квартира в этом районе будет стоить от 50 млн руб. и выше, как правило, без отделки. При этом, с учетом текущих реалий Москвы, такие цены во многом выглядят рыночными: рядом ТТК, удобные выезды, планируется открытие станции метро «ЗИЛ», уже работает МЦК, активно развивается инфраструктура, есть школы и детские сады. Фактически район уже благоустроен.
Нельзя не отметить, что первые очереди застройки вызывали много критики, однако вторая и третья очереди, после завершения инфраструктуры, выглядят заметно лучше. Есть ощущение, что и у других застройщиков со временем проекты будут дорабатываться и становиться более комфортными.
Арендная ставка
Отдельно стоит сказать про аренду. Арендные ставки здесь действительно высокие: однокомнатная квартира — в среднем 100–150 тыс. руб. в месяц. Классическая евротрешка в аренде обойдется уже в 200–250 тыс. руб. в месяц, особенно с правильной меблировкой. Это и есть джентрификация по-московски. С точки зрения инвестиций под аренду проект выглядит привлекательно, и об этом говорят многие. Но когда возникает вопрос о проживании здесь на постоянной основе, мнения меняются. Часто звучит позиция, что для жизни предпочтительнее выбрать старый фонд, например сталинский дом, а Зиларт рассматривать именно как инвестиционную историю — купить и сдавать тем, кто приезжает в Москву строить карьеру. А вот жить здесь долгие годы, тем более на пенсии, — вопрос остается открытым.
Масштабы бедствия джентрификации
Чтобы понимать масштабы джентрификации, достаточно цифр. Ранее на этой территории работало около 75 тыс. человек. Теперь только в одном Зиларте, на тех же 60 га, будет проживать более 150 тыс. жителей. А если добавить соседние проекты — ЖК Shagal, Wow, Dream Tower, — то на всем этом полуострове в дневное время может находиться более 500 тыс. человек. И это без учета туристов, технопарков и общественных пространств. Для района это колоссальная нагрузка. При дальнейшем уплотнении застройки эта цифра теоретически может приблизиться и к 1 млн человек. И тогда закономерно встает вопрос транспортной доступности: как сюда заезжать и как отсюда выезжать. Об этом говорят куда реже, чем о красивых рендерах и рекламных образах.
Фасады в ряде домов действительно выглядят достойно, но в целом ощущается нехватка пространства. Все слишком плотно, окна смотрят друг на друга. Нередко создается впечатление, что многие покупатели изначально рассматривают это место как временный вариант с перспективой переезда в более спокойный западный район Москвы.
Минус джентрификации для простого человека
Для обычного человека основной минус джентрификации заключается в том, что невозможно просто купить квартиру в новом доме и сразу начать комфортно жить. Речь идет не только о ремонтах и строительном шуме. Главная проблема — новые очереди вводятся все медленнее из-за ситуации с ипотекой, спросом и высокими ценами. В результате люди годами живут в стройке, ожидая, когда район наконец будет достроен и инфраструктура заработает в полном объеме.
При этом аргумент «покупайте готовый район» тоже справедлив, но тогда цена будет совсем другой — порядка 1 млн руб. за кв. м. Здесь же средняя стоимость сегодня около 500 тыс. руб. за кв. м, а с отделкой — до 600 тыс. руб. за кв. м.
Именно это и является главным преимуществом района: те, кто уже купил или только планирует покупку в новых корпусах, с высокой долей вероятности заработают на росте стоимости. Большинство покупателей хотят готовый, чистый район без стройки и с соседями, которые уже закончили ремонт. Но за такой комфорт в Москве приходится платить от 1 млн руб. за кв. м. Таковы текущие реалии рынка.