Многие эксперты рынка недвижимости утверждают, что сейчас построят огромное количество квадратных метров, а жить некому: рождаемость падает, ипотека недоступна и так далее. Зачастую так говорят те, кто не разбирается в рынке недвижимости, никогда не открывал статистику и хочет просто поспекулировать. Однако при детальном рассмотрении рынка и настоящей статистики основная проблема видится иначе. Да, действительно, в 2025, 2026 и 2027 годах вводится большое количество квадратных метров жилья. Но затем, с 2028 года, ожидается довольно сильное падение ввода.
Ключевой момент заключается в специфике строительства. На возведение объекта требуется минимум 3-4 года, не считая частых нарушений сроков. На текущий момент, по итогам третьего квартала 2025 года, фиксируется рекордно низкий темп ввода именно нового жилья — то есть стартов продаж новых проектов, а не завершения уже начатых. Этот график показывает, что новых стартов мало. Следовательно, к 2029–2030 году действительно будет мало объектов, которые должны были бы быть построены.
При этом ожидается снижение ключевой ставки ЦБ. Возникает вопрос: не создаст ли это ситуацию, когда на фоне минимального ввода жилья возникнет доступная ипотека? И что тогда произойдет с ценами? Конкретные примеры проектов демонстрируют неопределенность. Один из обсуждаемых проектов несколько раз переносил старт продаж — с ноября на декабрь, затем на январь-февраль. Сроки получения разрешения на строительство и фактического выхода на рынок остаются неизвестными.
Если же рассмотреть реальные старты продаж с имеющимися разрешениями, то наблюдаются любопытные детали. Например, новый проект комфорт-класса с высотой потолков 2.76 метра и отделкой предлагается по цене 506 тыс. рублей за квадратный метр, но со сроком сдачи только в мае 2029 года — то есть ожидание составляет около 4 лет. При этом застройщик устанавливает довольно высокий ценник.
Статистика продаж в Москве показывает иной тренд: количество сделок ежемесячно растет. Количество ипотечных сделок увеличилось незначительно. А вот количество сделок за наличные средства, когда деньги постепенно уходят с депозитов, демонстрирует постепенный рост.
Это порождает центральный вопрос: что на самом деле происходит с рынком недвижимости? Почему при активных продажах, включая неипотечные, не наблюдается волны новых стартов проектов? Обычная логика подсказывает: раз спрос есть, особенно со стороны покупателей с наличными средствами, значит, нужно предлагать новое жилье. Однако строить почему-то не хотят, несмотря на достаточное количество подготовленных территорий в Москве, Подмосковье и Новой Москве.Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет последние старты продаж.
Разбор последних стартов продаж
Проведем детальный разбор конкретных новостроек, чтобы понять, что в итоге появляется на рынке с учетом всех описанных ранее факторов — новых правил, инфляции издержек и высокой ключевой ставки. Это не реклама, а анализ последних стартов продаж, отобранных компанией Smarent. Важно понимать, что многие из этих проектов с далекими сроками сдачи и непредсказуемым качеством могут не подходить большинству покупателей, которые ищут жилье для скорейшего заселения.
В качестве наглядного примера рассмотрим квартал «Строгино 360» — проект, которого долго ждали на рынке.
Локация традиционно считается одной из сильных сторон: это северо-запад Москвы, район Строгино, где не было новых стартов продаж долгие годы. Проект имеет хорошую транспортную доступность: рядом действующая станция метро «Строгино» и планируемая «Липовая Роща». Также в планах — строительство платной дороги, которая улучшит связь с Москвой-Сити и разгрузит основные магистрали. Экологический фактор здесь также играет роль: близость Москвы-реки, парков и водоемов. Это часть большого проекта комплексного развития территории, где в будущем будут работать несколько девелоперов. Тут уже есть развитая инфраструктура, что добавляет баллов этому району. На текущий момент прямая конкуренция в сегменте новостроек внутри самого Строгино практически отсутствует, что теоретически дает проекту преимущество. Разве что конкурентом станет Покровское-Стрешнево, где множество популярных ЖК.
Однако при переходе к изучению цен, планировок и условий становится видна обратная сторона сложившейся рыночной ситуации. Ключевой параметр — срок сдачи: 31 мая 2029 года, то есть ожидание составляет около четырех лет. В проекте уже нет студий площадью 20 квадратных метров, что является прямым следствием новых нормативов строительства. Вместо них предлагаются однокомнатные квартиры. Сами планировки в целом выполнены на хорошем уровне: продуманы зоны хранения, кухонные пространства, что выгодно отличает их от многих предыдущих типовых решений.
Но главный вопрос — стоимость. Цены начинаются от 520–530 тысяч рублей за квадратный метр за стандартные однокомнатные квартиры на низких этажах без видовых характеристик. Например, квартира площадью 34 квадратных метра оценивается в 530 тысяч за метр, вариант на 38 метров — в 520 тысяч. Это не виды на реку или парк, а самые простые лоты.
Семейные квартиры демонстрируют схожую динамику. Квартира площадью 50 квадратных метров, чья планировка не лишена недостатков, предлагается по 499 тысяч за метр. Более просторный вариант на 62 метра стоит 28,5 млн рублей. Особенно показательно, что застройщик активно продвигает варианты с предчистовой отделкой по цене, сопоставимой с квартирами с готовым ремонтом. Например, квартира с отделкой площадью 62 метра стоит около 28 млн, в то время как вариант с предчистовой отделкой на 71 метр оценивается в 470 тысяч за метр, что в итоге дает схожую итоговую стоимость. Это выглядит как маркетинговый ход, рассчитанный на тех, кто критически относится к качеству отделки от застройщика.
Наиболее сбалансированное предложение в проекте — трехкомнатная квартира площадью 92 квадратных метра с готовой отделкой по цене 454,8 тысячи рублей за метр. Однако даже эта «нормальная» для семьи квартира оценивается в 42 млн рублей.
Это вызывает закономерный вопрос о целевой аудитории и доступности. Проект позиционируется как комфорт-класс с высотой потолков 2,74 метра и стандартной отделкой, а не как бизнес- или премиум-сегмент. Для покупки такой квартиры за 42 млн рублей по льготной семейной ипотеке потребуется около 30 млн рублей собственных средств. Эти деньги будут заморожены на четыре года строительства. За этот период также придется выплачивать проценты по ипотеке, что за четыре года может составить дополнительно около 3 млн рублей. Таким образом, реальная стоимость въезда в квартиру становится исключительно высокой.
Логика застройщика в таких условиях понятна: в обстановке неопределенности — будущей стоимости материалов, ремонтных работ, курсов валют и уровня инфляции к 2028–2029 годам — в изначальную цену закладываются все возможные риски. Более того, девелопер, скорее всего, будет использовать гибкую ценовую политику, повышая цены в периоды ажиотажного спроса и снижая их во время спадов, постоянно «раскачивая» рынок для максимизации прибыли. В случае с «Строгино 360» есть ощущение, что застройщик, возможно, переоценил потенциал локации, особенно учитывая, что рынок новостроек в этом районе еще только будет формироваться к моменту сдачи.
Тем не менее, практика показывает, что даже проекты, ранее подвергавшиеся критике за типовую архитектуру, находят своего покупателя в условиях дефицита качественного нового жилья. Отдельно стоит отметить важность профессиональной подготовки квартиры. Например, кейс Smarent, когда квартира площадью 45 квадратных метров в уже сданном ЖК после профессиональной меблировки, устранения строительных дефектов и подготовки под целевую аудиторию арендаторов была сдана всего за один день по конкурентоспособной ставке.
Второй проект для разбора — ЖК Novaya 11 от застройщика Элемент. Он расположен в престижном Басманном районе. Это премиальный дом клубного формата, архитектура которого продиктована не личным желанием девелопера, а текущей градостроительной политикой Москвы. Город сейчас определяет, как должны выглядеть фасады и объемы новых зданий.
Локация проекта подтверждается данными из Дом.РФ: пешая доступность до станций метро «Электрозаводская» и «Бауманская». Срок выдачи ключей запланирован на 31 декабря 2029 года, то есть строительство займет около четырех лет — такой срок застройщик теперь закладывает изначально.
Особый интерес вызывает генподрядчик проекта, он имеет серьезный опыт в строительстве именно премиального жилья. Это важный фактор, так как для покупателя ключевое значение имеет не только имя девелопера, но и реальная компания, которая будет строить «руками».
Проект компактный: всего два корпуса (15 и 9 этажей) на 139 квартир, что отражает общий тренд города на камерную, а не высотную застройку. В комплексе заявлены высокие потолки до 5.7 метров, квартиры от 28 до 150 кв. м. Отделка предлагается на уровне «white box» (предчистовая). Однако для проекта такого формата это выглядит странным решением. Готовая качественная отделка была бы здесь более уместна, так как покупатели премиум-сегмента часто воспринимают жилой комплекс именно через качество ремонта. Вероятно, решение предложить «white box» связано с желанием снизить риски, цену и количество претензий.
Анализ планировок показывает интересные детали. Однокомнатные квартиры выполнены в классическом, а не евроформате, что вызывает вопросы, так как технически возможность сделать кухню-гостиную была. Квартиры большей площади, в целом, выполнены на хорошем уровне, хотя наличие большого количества остекленных стен и колонн в некоторых лотах может создать сложности для будущих дизайнерских решений.
Перейдем к ценам и условиям. Для понимания: выдача ключей в конце 2029 года означает, что ремонт и заселение сдвинутся на 2030 год. Базовая цена на однокомнатную квартиру 38 кв. м составляет 34 млн рублей, со скидкой при 100% оплате — около 29 млн. Двухкомнатная квартира 67 кв. м (низкие этажи) оценивается в 46 млн рублей (базовая — 54 млн). Трехкомнатная квартира 70 кв. м стоит от 49 млн рублей.
Условия покупки включают возможность рассрочки с первоначальным взносом 30-50% на 24 месяца, но по базовой, более высокой цене. Это создает парадокс: дом строится 4 года, но длинная рассрочка на весь срок не предоставляется. Вероятно, это связано с необходимостью для застройщика равномерно наполнять эскроу-счета при небольшом количестве квартир в проекте. Таким образом, наиболее выгодная цена доступна только при 100% оплате. Текущий рынок формирует предложение с подобными ценовыми параметрами. Стоимость квадратного метра в таком проекте, с учетом локации, формата и сроков сдачи, достигает высоких значений, что отражает общую тенденцию роста цен и себестоимости в сегменте нового строительства.
Третий проект, о котором стоит поговорить, менее известен широкой аудитории. Это проект Sezar Silica от застройщика Sezar Group, расположенный в районе Большого Сити, рядом с ЖК «Утесов». Локацию можно условно отнести к пешей доступности, но проект вызывает множество вопросов.
Комплекс состоит из трех очередей, первые две представляют собой высотные корпуса в 36-50 этажей, всего 666 квартир в первой очереди. Заявленные характеристики относятся к бизнес-классу: высота потолков 3.1 метра, наличие детского сада. Однако главной темой для обсуждения становится архитектура и фасады, чей дизайн и цветовое решение были согласованы, но вызывают недоумение с точки зрения эстетики.
Особый акцент в презентации сделан на интеллектуальной архитектурной подсветке с тремя динамичными сценариями: повседневным, праздничным и дежурным. На практике же возникает вопрос о реальной потребности в таком освещении для жилого комплекса и его потенциальном влиянии на комфорт соседей.
Если сравнивать с предыдущим проектом Novaya 11 в камерном Басманном районе, контраст разителен. Sezar Silica — это массовая высотная застройка в уже плотно застроенной локации, где на этаже может располагаться от четырех до десяти квартир, что слабо сочетается с заявленными принципами приватности и уюта.
Многие однокомнатные квартиры имеют неудобные, «испорченные» планировки с неудачными углами и нерациональными кухонными зонами, что создаст сложности при ремонте и дальнейшей эксплуатации. Классические форматы преобладают, евроформат практически отсутствует.
Ценовой параметр соответствует заявленному классу, но вызывает вопросы в связи с качеством предложения. Стоимость однокомнатных квартир начинается от 700 тысяч рублей за квадратный метр. При площади 40 квадратных метров итоговая цена составит около 28 миллионов рублей. Ключи планируется выдать в 2029-2030 годах. Двухкомнатные квартиры площадью около 80 квадратных метров оцениваются примерно в 50 миллионов рублей.
Таким образом, возникает закономерный вопрос о целесообразности покупки. Высокая цена сама по себе не является проблемой для сегмента бизнес-класса. Проблема заключается в том, что эта стоимость не подкрепляется безупречной локацией, продуманными планировками и архитектурой, соответствующей ожиданиям целевой аудитории. Проект выглядит как попытка реализовать массовое предложение в формате, который требует более камерного и качественного подхода.
Но следующий проект, который стоит рассмотреть, не вызывает желания его критиковать. Речь идет о ЖК Код Сокольники от застройщика Новая Эра, который связан с РЖД и, возможно, является коллаборацией с «Аквилоном». Этот проект можно назвать одной из самых интересных и неоднозначных «темных лошадок» на текущем рынке недвижимости.
Локация является его ключевым преимуществом. Комплекс возводится на бывших промзонах, относящихся к РЖД, в районе парка «Сокольники», близко к центру города и Третьему транспортному кольцу. Активная застройка этого района и близость к крупному парку формируют значительный потенциал. Безусловными минусами являются соседство с железной дорогой и ТТК, что типично для проектов РЖД, однако аналогичные локации в прошлом (как у «Донстроя») в итоге становились успешными.
Срок сдачи проекта — 31 декабря 2030 года, без отделки. Таким образом, реальное заселение смещается на 2031-2032 года. Архитектура выглядит современно и футуристично, что, в целом, производит положительное впечатление. Проект позиционируется как разноэтажный (6-9 этажей), с акцентом на озеленение: 30% квартир с балконами, 235 квартир с видом на парк и 364 — на пруд. При этом количество квартир с видом на ЖД и ТТК в презентациях не указано. В рамках всего квартала планируется строительство школы, детского сада и бизнес-центра. Важный нюанс: социальная инфраструктура (школа, детский сад) часто завершается к концу строительства всего квартала, что может стать неприятным сюрпризом для покупателей первых очередей, ожидающих ее сразу после заселения.
Планировочные решения в целом оцениваются как грамотные и продуманные, без явных недостатков. Представлены как классические однокомнатные квартиры, так и семейные форматы с кухнями-гостиными, мастер-спальнями и постирочными.
Однако главным камнем преткновения становятся условия покупки. При сроке строительства в 4 года (до конца 2029 года) логично ожидать длительную рассрочку. Вместо этого застройщик предлагает лишь два варианта: первоначальный взнос 50% и остаток двумя квартальными платежами в течение полугода или субсидированную ипотеку под 9% на 2 года. Это означает, что для покупателя, не использующего льготную ипотеку, фактической рассрочки на период строительства нет. Мотивация застройщика понятна — необходимость равномерного наполнения эскроу-счетов, но для конечного потребителя это сводит на нет потенциальные выгоды от ранней покупки.
Цены, с учетом локации и сроков сдачи, выглядят следующим образом: студии — от 17.8 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 20-22.3 млн рублей. Семейная квартира на верхних этажах с хорошей планировкой оценивается в 37 млн рублей. Сами по себе цены, в контексте локации, могут считаться обоснованными. Но их привлекательность могла бы раскрыться только при наличии длительной рассрочки, которая позволила бы равномерно распределить платежи на весь срок строительства.
Таким образом, итоговая оценка проекта неоднозначна. К локации, архитектуре, планировкам и даже ценам претензий практически нет. Проект выглядит качественным и перспективным. Ключевой проблемой, которая может сдержать спрос, являются невыгодные для покупателя условия финансирования, не соответствующие длительному циклу строительства. Успех ЖК будет зависеть от того, сможет ли застройщик адаптировать эти условия под реальные потребности рынка.
И пятый проект для разбора — ЖК Обручева 27 от застройщика FORMA. Его локация хорошо известна рынку: это район улиц Обручева и Боронцовской, рядом с метро «Калужская». Данный кластер активно застраивается и постепенно превращается в премиальный и модный район юго-запада Москвы благодаря близости к центру, паркам и развитой инфраструктуре. По соседству строят свои проекты другие крупные девелоперы, что формирует сконцентрированный спрос.
Сам проект представляет собой комплекс из пяти корпусов. На старте продаж предлагается первый корпус в пешей доступности от метро. С точки зрения инвестиционной привлекательности для аренды, локация выглядит практически идеальной: рядом метро, бизнес-центры и формирующаяся инфраструктура.
Цены в проекте оцениваются как нормальные и сопоставимые со сложившимся рынком. Например, студии предлагаются от 19 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 20 млн, двухкомнатные — от 30 млн рублей. В сравнении с другими рассмотренными стартами, такими как «Код Сокольники», цены выглядят более адекватными. Так, однокомнатная квартира площадью около 40 метров на 11 этаже оценивается в 22 млн рублей.
Однако условия покупки снова становятся ограничивающим фактором. Предварительно застройщик готов предоставить рассрочку с первоначальным взносом 30% всего на 1-2 года, что при длительных сроках строительства не является полноценным преимуществом.
Тем не менее, проект имеет сильные стороны. Например, трехкомнатная квартира евроформата площадью 55 метров с кухней-гостиной предлагается по цене 31.5-32 млн рублей, что примерно соответствует стоимости готового жилья на вторичном рынке в этом же районе. Это делает его потенциально интересным для реинвестирования капитала от продажи менее ликвидной недвижимости, например, малогабаритных квартир в старом фонде.
Таким образом, ЖК «Обручева 27» не является сверхвыгодным или уникальным предложением, но представляет собой факт текущего рынка. Это качественный проект в хорошей локации с рыночными ценами. Его ключевая ниша — долгосрочные инвестиции в арендный актив с целью сохранения капитала. Приобретение здесь вряд ли принесет сверхдоход, но с высокой долей вероятности позволит инвестору не потерять средства в перспективе.
Переходим к проектам, которые не стоит рассматривать на старте продаж. Первый в этом списке — ЖК «Симоновский Вал» от ФСК. Основная причина — сомнительная локация.
Проект находится между районами Пролетарская и Дубровка, что создает неопределенность с целевой аудиторией. Непонятно, позиционируется ли он как массовый комфорт-класс, бизнес-класс или премиум. Архитектура и рендеры также вызывают вопросы. В этой части города уже ведется застройка другими девелоперами, но даже в этом контексте потенциал именно этой локации оценивается как крайне низкий.
При наличии аналогичного бюджета имеет смысл обратить внимание на более перспективные районы, где понимание спроса и развитие территории выглядят более четкими.
Отдельно стоит упомянуть о будущем старте продаж, который был случайно обнаружен в брокерских чатах — проект Энигмия от Upside Development. Это очень футуристичный проект в центре Москвы, ориентировочно на границе Менделеевской и Новослободской. Комплекс будет камерным, всего около 100 квартир в двух корпусах, что характерно для премиального сегмента.
Планировки выглядят качественными: представлены хорошие евроформаты площадью около 60 квадратных метров. Однако ключевой момент — это цены. Предварительно стоимость на низких этажах может начинаться от 1.2–1.3 млн рублей за квадратный метр. В контексте текущего рынка, где подобная недвижимость в центре часто оценивается от 2 млн рублей и выше, такая цена выглядит интересно, если проект действительно будет реализован в заявленном качестве.
Этот проект может стать альтернативой для тех, кто ждал, например, «Серегина 5», но не хочет долго откладывать покупку. Стоит отметить, что это не инвестиционная рекомендация, а лишь констатация появления потенциально любопытного предложения на рынке. Финальные сроки выхода проекта и получения разрешения на строительство пока неизвестны, но за ним стоит наблюдать.
Этот пример также иллюстрирует общий тренд: продать дорогую квартиру в премиальном ЖК за 150 млн рублей сегодня может быть проще, чем однокомнатную квартиру за 20 млн рублей. Рынок Москвы все больше поляризуется, смещаясь в сегменты, доступные ограниченному кругу покупателей. Если возникают вопросы о недвижимости, можно обратиться в Smarent за бесплатной консультацией.
Выводы
Наблюдается устойчивая тенденция к постепенному снижению количества новых стартов продаж. Этот процесс будет продолжаться, и новых проектов будет становиться меньше. Цены на новостройки, уже получившие разрешение на строительство, в текущий момент достигли уровня вторичного рынка. Застройщики не предоставляют существенного дисконта за длительные сроки сдачи, например, до 2030 года. Рынок уверенно движется в сегмент дорогих и уникальных квартир, так как основной спрос формируется там, где возможны покупки без использования ипотеки.
Девелоперы, в свою очередь, закладывают в стоимость квадратного метра все возрастающие риски: инфляцию издержек, будущие штрафы за нарушение сроков и новые регуляторные требования. В итоге эта нагрузка перекладывается на конечного покупателя. В результате покупка квартиры становится все более сложной задачей. Сложность заключается не только в росте цен, но и в ужесточении условий покупки, таких как короткие рассрочки или необходимость крупного первоначального взноса. Это приводит к важному заключению: если в ближайшие 5-7 лет не предпринимать действий, вероятность войти на рынок недвижимости в будущем только снижается. Пассивное ожидание снижения цен часто оказывается стратегической ошибкой. Напротив, необходимо активно изучать рынок, искать точки входа — будь то первые инвестиции или покупка жилья с использованием доступных льготных программ.
История рынка показывает, что те, кто начинал с небольших объектов несколько лет назад, постепенно наращивали капитал и сейчас находятся в более выгодном положении, понимая механизмы сохранения и приумножения средств через недвижимость. Те же, кто предпочитает ждать «обвала», рискуют так и остаться вне этого рынка.