Вчера состоялось долгожданное заседание Судебной коллегии Верховного суда РФ по делу, которое вызвало широкий общественный резонанс — спор вокруг продажи квартиры известной певицы Л.А. Долиной. За развитием событий, без преувеличения, следила вся страна.
И это понятно: у многих просто не укладывалось в голове, как суды трёх инстанций пришли к выводу, что жильё можно «вернуть», деньги — не вернуть, а покупателя, являющегося свидетелем по уголовному делу, отправить взыскивать ущерб в рамках уголовного дела. Возникает главный вопрос: почему именно покупатель должен отвечать за то, как продавец распорядился средствами, полученными по сделке?
Есть ощущение, что если бы в этой истории не было громких имён, решение вполне могло бы «устояться» именно в таком виде. Не случайно в процессе звучали ссылки на «аналогичную практику». И если честно — практика действительно неоднозначная: в одних случаях суды вставали на сторону потерпевших, в других — на сторону добросовестных покупателей. Где-то применялась реституция, где-то её игнорировали. Просто такие дела обычно проходят без внимания — потому что нет узнаваемых фамилий, нет медийности, нет резонанса. А ведь по сути — они могут коснуться каждого.
Как человек, который регулярно представляет интересы людей в судах, я давно заметил одну тревожную закономерность: иногда складывается впечатление, что у каждого судьи — «свой» ГК, «свой» ГПК, «свои» разъяснения и «свои» правовые ориентиры. И узнать, какими именно они были в конкретном деле, стороны могут лишь после получения мотивированного решения.
Откровенно говоря, я ожидал, что Верховный суд сформулирует позицию именно так, как в итоге прозвучало: только такой подход способен удержать баланс интересов и отвечать принципам справедливости и соразмерности. Иначе баланс неизбежно «ломается».
Отдельно удивило выступление представителя Генеральной прокуратуры РФ, который фактически поддержал позицию стороны Долиной: мол, выводы о недействительности сделок — правосудны, но вот реституция должна быть двойной. С этим тезисом, к слову, говорила и сторона Долиной.
При этом лично у меня остаются вопросы и к самой части о признании сделок недействительными. Например: не является ли злоупотреблением правом ситуация, когда на протяжении длительного периода — от публикации объявления о продаже (13 мая), подписания предварительных и дополнительных соглашений до подписания основного договора в банке (20 июня) — продавец лично общался с покупателем, показывал квартиру, обсуждал планы, рассказывал о намерении купить новое жильё? Если так, то выходит, что именно продавец формировал у покупателя представление о реальности и добровольности сделки. А в таком случае может к продавцу применима норма о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ) на которую так весь процесс ссылался адвокат Долиной Л.А.
Плюс показательный момент — предложение произвести оплату наличными исходило от продавца (и это не отрицалось). Но тогда чем такое поведение «сигнализирует» о том, что в отношении человека совершается преступление? Также звучал довод о необходимости нотариальной формы, но закон такой обязанности не устанавливает: подобные сделки нередко заключаются в простой письменной форме, и само по себе это не подтверждает чьё-либо заблуждение. Дополнительно приводился довод о том, что дочь продавца была зарегистрирована в квартире вместе со своим малолетним ребенком, а покупатель якобы был обязан разыскать ее и лично обсудить с ней условия сделки. Однако сама по себе регистрация по месту жительства (пребывания) не порождает права собственности и не влияет на действительность перехода права. Кроме того, с учетом законодательства о персональных данных фактически установить местонахождение и контактные данные третьего лица без его согласия далеко не всегда возможно, и нормативной обязанности покупателя предпринимать такие действия не предусмотрено. При совершении сделки ключевое значение имеет волеизъявление продавца как собственника, а не позиция лиц, состоящих на регистрационном учете в жилом помещении. Более того, на практике это обычная и распространенная конструкция, когда стороны прямо закрепляют в договоре обязанность продавца обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц, например, в течение 14 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности.
В итоге получается, что и покупатель, и риелтор объективно могли быть лишены возможности распознать некое «изменённое состояние» другой стороны.
Ещё до заседания я записал видео со своим мнением по делу — сейчас оно в монтаже. В целом позиция там та же. И я с интересом жду публикации мотивированного определения Верховного суда: будет важно понять, в чём мои выводы совпали с логикой суда, а где мы разошлись. Но главное — очень хочется верить, что раз это дело получило такой резонанс, то и для судов на местах сформулированная позиция станет не просто формальностью, а реальным ориентиром.
А как вы считаете: справедливое решение вынес Верховный суд РФ? Напишите своё мнение в комментариях.