У застройщиков вы покупаете не сам объект, а условия покупки: рассрочку, семейную или субсидированную ипотеку.
Сам объект при этом продается по рыночному прайсу.
Пример №1 — Есть кэш
Если у вас есть кэш, нет бизнеса, деньги могут максимум лежать на депозите, то возникает логичный вопрос: «Зачем мне покупать новостройку, которая стоит как вторичка?»
Вы будете абсолютно правы — вам не нужна новостройка. Идите на вторичный рынок.
Пример №2 — Семейная ипотека
Если у вас, скажем, есть 8 млн рублей и ребенок до 6 лет (включительно), вы можете купить новостройку за 20 млн в семейную ипотеку 12 млн под 6% годовых.
Да, вы купите по рыночному прайсу, но платить будете всего около 70 тыс. в месяц.
Пример №3 — Рассрочка для предпринимателя
Если у вас есть 20 млн, но 12 из них в бизнесе, то самый рациональный вариант — рассрочка.
Вы покупаете объект по рыночному прайсу,вносите 8 млн ПВ, а оставшиеся 12 млн продолжаете крутить в бизнесе, который приносит 20%+ годовых.
За три года рассрочки, даже с частичными выплатами по ~300 тыс. в месяц, вы заработаете около 5 млн на обороте.
В итоге объект фактически обойдётся вам не в 20, а в 15 млн рублей.
Как это работает у меня в подборе?
С клиентами мы всегда разбираем цели, задачи и возможности, а не просто бюджет и параметры.
Ко мне недавно пришёл клиент с живыми деньгами на руках — без бизнеса и без портфеля на фондовом рынке.
Мы сразу пошли смотреть вторичку и переуступку, потому что в этом случае это единственно рациональный вариант.
А как поступили бы многие агенты?
Я думаю вы догадались!
Повели бы покупать Шагал в рассрочку с платежом 50 тыс. в месяц, ключами в 2029 году и планировкой в форме буквы «Г», при этом красиво рассказывая о гибридной стратегии и невероятной доходности на депозитах. Но реальность такова, что клиент бы просто переплатил за обещания, а не заработал.
Вывод
- Есть кэш, но нет бизнеса — покупай вторичку
- Есть кэш и есть бизнес — иди в рассрочку
- Есть семейка — выбирай объект с циклом владения 5–7 лет
До сих пор бесит, когда люди покупают объекты по 20+ млн и не считают математику.