Покупая квартиру, мало кто задумывается, что приобретает не только квадратные метры жилья, но и целый комплекс услуг, от которых зависит, как будут чувствовать себя жители в новом доме. Почему даже самый шикарный и качественный ЖК можно испортить плохим сервисом, что может входить в ежемесячную плату за жилье и как этот вопрос регулируется законодателем — в материале Урбан Медиа.
Новая квартира — новые расходы на содержание
Покупка квартиры не только дарит радостные эмоции, но и накладывает ответственность за содержание общего имущества. На территории жилых комплексов помимо детских и спортивных площадок, к которым мы привыкли, появляются парки, сады, бульвары, фонтаны, искусственные озера, термы, в самих домах — бассейны, современные видеодомофоны, системы Face ID для доступа в подъезды, централизованная подача питьевой воды, почтовые ящики с электронным доступом и многое другое. Если это имущество является общедомовым, то это формирует соответствующие статьи расходов, которые распределяются между всеми собственниками.
Общедомовое имущество — это все то, что есть в многоквартирном доме, а также на земельном участке, где он располагается. Проще говоря все, что находится за дверью квартиры и нужно жителям для комфортного пребывания в доме и во дворе. Если же какой-то элемент расположен на отдельном земельном участке, не входящим в состав общего имущества, то у него есть свой собственник, который и несет расходы за содержание.
Это как с автомобилем, когда ты понимаешь, что на покупке затраты не закончились — нужно будет поддерживать машину в рабочем состоянии, постоянно вкладываться в техническое обслуживание и своевременно менять детали. И чем дороже автомобиль, тем выше будут расходы на его содержание. Так и с квартирой — современные дома представляют собой сложный многофункциональный комплекс, когда на одном фундаменте или стилобате может оказаться торговый центр, бассейн, собственный кинотеатр и несколько уровней паркинга.
Сложность заключается в том, что общее имущество часто воспринимается как «ничье». Пусть платит тот, кто пользуется: «Сосед в бассейне плавает, а не я», «Мои дети взрослые, на площадку не ходят» и т. д. Как рассказывает Татьяна Демина, СЕО группы сервисных компаний «Азбука» от ГК «Железно» (лучшая управляющая компания по версии URBAN Awards 2025), бывают случаи, когда жители не хотят платить за лифт, потому что ходят до квартиры пешком. Но собственники обязаны содержать все имущество, независимо от того, используют его лично или нет, и быть готовыми к тому, что эти расходы будут отражены в счетах-фактурах.
Какие платежи могут быть в счетах-фактурах?
Минимальный перечень услуг по содержанию дома представлен в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Он включает такие работы, как техническое обслуживание фундаментов, систем вентиляции и дымоудаления, проверку кровли на отсутствие протечек, уборку придомовой территории и другие. Но если на момент строительства жилого комплекса какие-то элементы (детская зона, фонтан, площадка для воркаута, бульвар, искусственное озеро, двор с ландшафтным дизайном и т. д.) указаны в проектной декларации и являются общедомовым имуществом, то за их содержание также отвечают собственники помещений многоквартирного дома. Состав общего имущества индивидуален и зависит от уровня благоустройства, оснащенности, примененных материалов и технических решений, которые реализовал застройщик для формирования комфортной среды проживания.
Как отмечает Татьяна Демина, все, что связано с содержанием общего имущества, относится к нормам жилищного законодательства. Основной документ — Жилищного кодекс РФ — вступил в силу в 2005 году. Несмотря на то, что в него стараются оперативно вносить правки, строительная отрасль развивается более стремительно, и, к сожалению, жилищное законодательство катастрофически не отвечает требованиям к условиям проживания в современных комплексах. Например, определение статуса общего имущества для владельцев машино-мест появилось в законе в 2022 году. При этом порядок начисления платы за такую услугу, как уборка подземного паркинга, до сих пор вызывает споры и не имеет конкретики.
Татьяна Демина, СЕО группы сервисных компаний Азбука (ГК «Железно»):
— Некоторые трактуют закон таким образом, что уборку паркинга должны оплачивать только собственники машино-мест. Но позиция спорная. Ряд УК считает, что оплату данной услуги нужно распределять на собственников всех помещений дома, так как проезды к парковочным местам относятся к общему имуществу, по аналогии с подъездами.
Кстати, если собственник машино-места является одновременно и собственником квартиры в данном доме, он будет платить за содержание лифта — и как владелец парковки, и как владелец жилого помещения. Это объясняется просто: согласно ст. 287.5 Гражданского кодекса РФ, «собственникам машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество», а за содержание этого имущества надо вносить плату.
Что еще может относиться к общему имуществу, и расходы на какие сервисы распределяются между всеми собственниками помещений в МКД?
- Элементы благоустройства. Это обобщенное понятие, которое включает аллеи/бульвары, фонтаны, озеленение, зоны отдыха, детские и спортивные площадки, малые архитектурные формы и т. д., то есть все то, что расположено в границах земельного участка дома.
- Дополнительные пространства: коворкинги, многофункциональные центры, фитнес-залы или эксплуатируемая крыша. Ими не всегда и не все пользуются, но оплачивают их функционирование по факту все собственники.
- Архитектурная подсветка, которая закладывается на стадии проекта, поэтому счета-фактуры будут включать расходы на электроэнергию, затраченную на эти цели.
- Часто в домах устанавливают общую систему водоочистки и водоподготовки, и если фильтрующие элементы входят в состав общего имущества, то за их замену также необходимо платить.
При этом появление некоторых дополнительных услуг, например, обслуживание камер видеонаблюдения или высокотехнологичных домофонов, если их не было в проектной документации, согласуется на общем собрании собственников. Аналогично решается вопрос об охране жилого комплекса и содержании консьержа.
От каких услуг можно отказаться?
Среди услуг по содержанию дома есть те, от которых нельзя отказаться, от них зависит комфорт и безопасность проживания (они как раз прописаны в нормах жилищного законодательства). Обязательной для жителей также является оплата за содержание общего имущества дома, состав которого определяется уже на этапе проектирования.
Изменить состав общего имущества после завершения строительства и передачи квартир жителям в теории возможно, но при определенных условиях. Если жители готовы остаться без благоустройства (например, отказаться от бульвара), то недостаточно будет просто перестать платить за содержание объекта. Необходимо передать его вместе с участком земли новому собственнику, который обеспечит сохранность этого бульвара. При этом, чтобы отказаться от отдельных элементов благоустройства (то есть исключить их из состава общего имущества), необходимо 100-процентное согласие всех владельцев помещений в доме. Дополнительно потребуется провести межевание и сформировать новые границы земельного участка. Далее определяется новый перечень имущества, которое остается в общей собственности. Только после всех этих процедур объект по акту приема-передачи переходит новому собственнику (будь то администрация города, частное лицо или какое-либо учреждение) при его согласии.
Но все же при покупке квартиры нужно понимать, что большинство собственников делали сознательный выбор, и стопроцентное согласие на такое отчуждение получить сложно. С другой стороны, гарантировать на этапе покупки квартиры сохранение всех услуг, обещанных застройщиком, тоже невозможно. Как замечает Татьяна Демина, управляющая организация действует на основании решения собственников помещений, и если они захотят что-то поменять — отказаться от каких-то услуг и данный выбор будет осуществлен в рамках закона, то придется подчиниться решению большинства.
В числе услуг, по которым решения принимают сами собственники жилья:
- охрана
- консьерж
- камеры видеонаблюдения (если их нет в проекте строительства дома)
- замена домофонов на более технологичные
- системы безопасности: ворота, электронные замки, шлагбаум и прочее (если нет в проекте строительства дома)
- установка дополнительных малых архитектурных форм.
Состав и расчет тарифа
Плата за содержание общего имущества дома рассчитывается на 1 кв.м и берется пропорционально площади помещения. Стоимость содержания включает затраты на обслуживание и ремонт общего имущества, входящего в состав конкретного многоквартирного дома. Чем просторнее квартира, тем больше доля участия собственников этой квартиры в затратах на содержание общего имущества.
Например, в составе счета-фактуры квартиры в хрущевке в микрорайоне Горки в Казани плата за содержание двора, в том числе мусорных контейнеров, составляет 6,36 рубля, а в новостройке в Советском районе тариф на ту же услугу — 11,60 рубля, причем содержание контейнерных площадок в эту сумму не входит и выделено отдельным пунктом с тарифом 0,41 рубля. За охрану жители той же новостройки платят ежемесячно 6,84 рубля за кв.м, а также вознаграждение совету МКД в размере 35 рублей с квартиры площадью 31,5 кв.м. В счете-фактуре за квартиру в хрущевке таких статей расходов нет.
Если у жителя возникает вопрос по стоимости услуги, начать можно с похода в управляющую организацию. Нужно попробовать разобраться в расчетах самостоятельно, выяснив, что входит в ту или иную услугу, какой фонд оплаты труда заложен, сколько уходит на материалы и т. д. Оценить, верно ли начислены платежи, поможет эксперт. При худшем сценарии обоснованность тарифа определяется судом.
Также можно привлечь надзорный орган в виде жилищной инспекции или прокуратуры. Но госорганы опираются скорее на муниципальный тариф, который разумен разве что для хрущевки, а не для дома бизнес-класса. И собранных средств будет просто не хватать для его полноценного обслуживания.
Татьяна Демина, СЕО группы сервисных компаний Азбука (ГК «Железно»):
— Общее собрание собственников в многоквартирном доме, к сожалению, не самый работающий инструмент. Жители не всегда и не все готовы брать ответственность и принимать решения. Провести собрание даже на 50-100 квартир бывает невозможно, что говорить про дома с тысячами жителей.
Решением мог бы стать перевод жилищного фонда в муниципальное управление, как предлагает замруководителя исполкома Казани Искандер Гиниятуллин. Он также отмечает, что собственники квартир не берут ответственность за управление своим жильем, и вопросы содержания общего имущества МКД остаются за пределами внимания жителей. Создание муниципального управления жильем помогло бы людям решать проблемы, с которыми они на настоящий момент не могут справиться самостоятельно, либо, как рекомендует чиновник, «собственникам жилья надо становиться взрослыми и брать управление своим имуществом в свои руки».
Покупая квартиру, важно понимать, что управляющая организация — лишь профессиональный исполнитель, призванный помочь собственникам реализовать их права в отношении общего имущества, и без их воли она ничего решить не может. Гарантированно будет выполняться исключительно минимальный перечень услуг, включающий базовые работы по поддержанию дома и простые операции, вроде обметания (когда уборщик проходит веником по поверхностям). На такую ли уборку рассчитывает житель современного жилого комплекса — вопрос, пожалуй, риторический. Однако именно такой минимальный объем услуг предполагает, например, муниципальный тариф, который жители зачастую берут за эталон, возмущаясь более высокой плате.