Полина Лурье отдала 114 миллионов рублей за квартиру в Хамовниках. Сделка прошла чисто, документы оформлены, деньги переведены. Через два месяца выяснилось, что продавец стал жертвой аферистов. И началось.
Три суда подряд приняли одинаковое решение: сделку признать недействительной, квартиру вернуть прежнему владельцу. А деньги? В возврате средств отказано. Покупательница оказалась в ситуации, которую сложно назвать справедливой даже с большой натяжкой.
Одна история превращается в две
Летом прошлого года известная певица рассказала, что столкнулась со сложной схемой обмана. Злоумышленники связались с ней, представившись сотрудниками определенных служб. Убедили, что её недвижимость пытаются забрать. Предложили провести фиктивную продажу для защиты имущества.
Квартира площадью 236 квадратных метров ушла за 112 миллионов. Плюс ещё 68 миллионов из личных накоплений певица перевела на указанные счета. Всего мошенники получили около 175 миллионов рублей.
История получила широкую огласку. Возбудили уголовное дело, нашли четверых подозреваемых. К концу года всех осудили на сроки от четырех до семи лет.
Только вот параллельно с уголовным процессом развивался другой сюжет. Покупательница квартиры не имела никакого отношения к мошенничеству. Она просто приобрела недвижимость по рыночной цене.
«Я работаю на рынке недвижимости много лет, проверила все документы, сделка была абсолютно чистой», — говорила представитель Лурье в суде.
Но суды решили иначе.
Решение, которое удивило многих
28 марта Хамовнический районный суд признал сделку недействительной. Основание: продавец действовал под влиянием обмана, не осознавал последствий своих действий. Квартиру вернули прежнему владельцу.
А вот с деньгами вышло интереснее. Суд постановил: реституция неприменима, поскольку продавец фактически не получал средства от сделки. Значит, и возвращать нечего.
Лурье обжаловала это решение. В сентябре Московский городской суд оставил его без изменений. В ноябре кассационная инстанция тоже поддержала предыдущие выводы.
«Получается, я просто подарила кому-то 114 миллионов рублей? За что?» — недоумевала покупательница.
Юристы забили тревогу. Международная ассоциация юристов и консультантов даже направила в Верховный суд специальное заключение. В документе указывалось, что такой подход создаёт опасный прецедент для всего рынка недвижимости.
А вы бы рискнули покупать квартиру после такой истории?
Почему это касается каждого
Представьте ситуацию: вы покупаете жильё, проверяете все документы, платите деньги. Проходит время. Выясняется, что продавец попал в какую-то неприятную историю. И вдруг суд говорит: квартиру отдайте обратно, а деньги... ну, извините, их же продавец не получал.
Логика понятна. Продавец правда стал жертвой преступления. Но разве покупатель виноват в этом?
В заключении ассоциации юристов прямо говорилось: отказ применять двустороннюю реституцию противоречит Гражданскому кодексу. Переход права собственности на деньги — самостоятельная сделка. А то, что средства потом украли третьи лица, не освобождает продавца от обязанности вернуть покупателю уплаченную сумму.
«Мне непонятно, как так получилось. Я ничего не нарушала, проверила всё по три раза», — растерянно комментировала ситуацию одна из знакомых Лурье.
Юристы предупреждали: если такая практика станет нормой, это дестабилизирует весь рынок недвижимости. Кто захочет покупать квартиру, если есть риск в любой момент остаться ни с чем?
Неожиданный поворот
2 декабря Полина Лурье подала кассационную жалобу в Верховный суд. Уже на следующий день высшая инстанция запросила материалы дела.
Опытные юристы сразу отметили: такая скорость обычно указывает на высокую вероятность отмены предыдущих решений. Верховный суд редко так оперативно реагирует, если не видит серьёзных нарушений в судебной логике.
16 декабря состоялось заседание. И действительно — Судебная коллегия по гражданским делам отменила все решения нижестоящих инстанций.
Квартира осталась в собственности у Лурье. Вопрос о выселении певицы из спорного жилья отправили на новое рассмотрение в Московский городской суд. То есть дело фактически вернули на старт, но уже с другими начальными условиями.
Прокурор на заседании заявил прямо: принудительное выселение неприемлемо. И суды допустили ошибку, отказав покупательнице в денежной компенсации.
Детали имеют значение
Представитель Лурье в суде напомнила интересный факт. Певица преподаёт в высшем учебном заведении. А по законодательству все преподаватели ежегодно проходят психиатрическое освидетельствование. Получается, на момент сделки никаких официальных сомнений в её дееспособности не существовало.
Нижестоящие суды утверждали, что покупательница, имея профессиональный опыт на рынке недвижимости, должна была заметить странности в поведении продавца. Но какие именно странности? Сделка оформлялась через нотариуса, с полным пакетом документов.
«Я что, теперь должна каждого продавца к психологу водить перед покупкой?» — возмущалась позже Лурье в разговоре с юристами.
Вопрос действительно резонный. Где граница разумной осмотрительности? И справедливо ли требовать от покупателя, чтобы он разгадывал, что продавец находится под влиянием мошенников?
Что говорят эксперты
Юристы уже окрестили эту историю потенциально опасным прецедентом. На рынке недвижимости даже появился термин «долинская схема» — когда сделку расторгают, а деньги покупателю не возвращают.
Несколько похожих случаев действительно появилось. Правда, пока непонятно, связаны ли они с резонансным делом или просто совпадение.
«Если человек стал жертвой мошенников — это ужасно. Но почему расплачиваться должен добросовестный покупатель?» — недоумевает риелтор с двадцатилетним стажем.
Другой специалист рынка недвижимости отмечает:
«Раньше мы проверяли документы, историю квартиры, наличие обременений. Теперь что — ещё и психическое состояние продавца оценивать? Как?»
Уроки для всех участников рынка
Эта история показала, насколько уязвимыми оказываются обе стороны сделки. Продавец может стать целью изощрённой аферы. А покупатель рискует потерять и деньги, и квартиру, даже действуя абсолютно законно.
Что можно сделать для защиты?
Продавцам стоит:
- Внимательно относиться к любым звонкам от якобы представителей силовых структур
- Помнить: настоящие сотрудники правоохранительных органов не требуют переводить деньги на «безопасные счета»
- Консультироваться с родственниками или юристами перед принятием важных финансовых решений
- Никогда не совершать срочные сделки с недвижимостью под давлением
Покупателям имеет смысл:
- Максимально фиксировать все этапы сделки документально
- По возможности общаться с продавцом лично, а не только через посредников
- Обращать внимание на необычное поведение продавца и задавать уточняющие вопросы
- Использовать банковские ячейки или аккредитивы для расчётов
- Страховать сделки, если такая возможность есть
Нотариусам и риелторам специалисты советуют проявлять повышенное внимание к нестандартным обстоятельствам сделки. Если продавец выглядит растерянным, торопится без видимых причин, даёт противоречивые объяснения — это повод задуматься.
А что теперь?
Дело вернулось на новое рассмотрение. Верховный суд фактически указал: нижестоящие инстанции упустили важные моменты.
Право собственности признано за Лурье. Но вопрос с проживанием прежнего владельца в квартире и возвратом денег ещё предстоит решить апелляционной инстанции.
Эта история затронула слабые точки всей системы сделок с недвижимостью. Стало очевидно: действующие механизмы не всегда справедливо распределяют последствия преступлений между добросовестными участниками рынка.
«Хорошо, что Верховный суд вмешался. Иначе вообще непонятно, как жить дальше на этом рынке», — облегчённо вздохнула опытный риелтор.
Дело по мошенничеству завершилось осуждением четверых злоумышленников. Но даже после приговора пострадавшей стороне предстоит долгий путь по возврату средств. Взыскать деньги с осуждённых обычно крайне сложно.
В итоге обе стороны сделки оказались в крайне неприятной ситуации по вине третьих лиц. Певица потеряла огромную сумму и пережила стресс. Покупательница месяцами находится в подвешенном состоянии, не понимая, будет ли она в итоге владельцем квартиры или вернут ли ей деньги.
Мошенники получили реальные сроки. Это справедливо. Но справедливость для добросовестных участников сделки пока под вопросом.
А как считаете вы — должен ли покупатель отвечать за то, что продавец стал жертвой аферистов?
Пожалуйста, поставьте ваш великолепный лайк ❤
А если нажмёте "Подписаться" - будет супер 🙌
Здесь каждый день очень много интересного!