Аналитики "Циан" подготовили развёрнутый прогноз развития первичного рынка жилья. Несмотря на сохраняющуюся турбулентность внешней среды, эксперты смогли выделить ключевые векторы, которые будут определять ситуацию в отрасли в следующем году.
Главные тенденции: динамика цен и кредитов
По оценкам специалистов, в 2026 году рынок продемонстрирует сдержанный рост стоимости жилья - темпы подорожания квадратного метра незначительно превысят уровень инфляции. Одновременно наметится позитивная тенденция в сегменте ипотечного кредитования: банки продолжат аккуратно снижать процентные ставки.
Что повлияет на ценообразование
Формирование стоимости новостроек будет зависеть от комплекса факторов:
- изменения в механизмах государственной поддержки (особенно в рамках программы семейной ипотеки);
- расширение практики беспроцентной рассрочки от застройщиков;
- увеличение НДС до 22 %;
- стабильно высокие затраты на строительно-монтажные работы;
- нехватка профессиональных строителей и инженеров.
Эволюция программы семейной ипотеки
В 2026 году механизм льготного кредитования семей с детьми претерпит существенные изменения. Регуляторы планируют сделать программу более адресной, ужесточив критерии отбора заёмщиков. Среди предполагаемых нововведений:
- обязательное включение супруга/супруги в число созаёмщиков;
- ограничение на получение двух льготных кредитов одной семьёй;
- градация процентных ставок с учётом числа несовершеннолетних детей;
- дифференциация условий в зависимости от региона.
Такие меры, с одной стороны, позволят оптимизировать бюджетные расходы, с другой - могут спровоцировать временное падение спроса. Учитывая, что на долю семейной ипотеки сегодня приходится от 50 % до 95 % сделок в сегменте новостроек, рынку потребуется период адаптации.
Смягчить последствия реформ помогут:
- специальные акции от банков и девелоперов;
- постепенное снижение ключевой ставки ЦБ.
Последствия повышения НДС
Хотя рост налога на добавленную стоимость с начала 2026 года не приведёт к мгновенному удорожанию квартир, он ощутимо увеличит издержки застройщиков. Дополнительные расходы на строительство и логистику отразятся на себестоимости проектов, что в конечном счёте повлияет на цену квадратного метра.
Соотношение спроса и предложения
Эксперты прогнозируют сокращение объёмов запуска новых жилых комплексов.
Девелоперы сделают ставку на:
- достройку уже начатых объектов;
- реализацию проектов, где земельные участки приобретены без привлечения заёмных средств.
Это может спровоцировать дефицит качественных предложений в востребованных районах отдельных регионов.
Возможен ли спад цен?
Специалисты единогласно отрицают вероятность существенного снижения стоимости первичного жилья.
Основные причины:
- высокие затраты на строительство;
- рост себестоимости из за повышения НДС.
Однако для стимулирования спроса застройщики активизируют маркетинговые инструменты:
- точечные скидки на отдельные квартиры;
- акции с бонусными опциями (готовая отделка, парковочное место);
- специальные условия на ограниченном числе лотов.
Прогноз по ключевой ставке и ипотечным продуктам
Аналитики ожидают постепенного снижения ключевой ставки Центрального банка в течение 2026 года. Возможные сценарии варьируются:
- консервативный - до 12-13 %;
- оптимистичный - более значительное смягчение денежно кредитной политики.
Это создаст условия для плавного уменьшения процентных ставок по рыночным ипотечным программам. Тем не менее период относительно дорогих кредитов сохранится.
Покупатели уже адаптировались к новым реалиям, используя:
- схемы продажи имеющейся недвижимости;
- программы трейд ин;
- стратегии рефинансирования при дальнейшем снижении ставок.
Советы потенциальным покупателям
Эксперты предостерегают от ожидания кардинального улучшения условий приобретения жилья. Учитывая:
- устойчивую тенденцию к росту цен;
- медленное снижение ипотечных ставок.
Наиболее рациональным решением для тех, кто планирует покупку, становится совершение сделки в текущий момент. Откладывание приобретения не гарантирует финансовой выгоды в перспективе.