Автор статьи - Виталий Хижный, руководитель строительной компании «Бастион» (bastiondom.ru)
От ипотеки к рассрочке: почему меняются стратегии покупки
Ипотека перестала быть универсальным инструментом покупки жилья. Ставка 20-28% годовых превратила кредит в роскошь для обеспеченных людей. В 2023 году на ипотеку приходилось 60% сделок с новостройками, в 2024-м — уже 35-40%. Остальные либо платят наличными, либо используют рассрочку от застройщика.
Рассрочка стала главным конкурентом банковского кредита. Застройщики предлагают платить за квартиру частями на 1-3 года без процентов или с минимальной ставкой 3-5%. Первоначальный взнос — 30-50%, остальное — равными платежами до сдачи дома. Выгода очевидна: переплата в десятки раз меньше, чем по ипотеке.
Но у рассрочки есть жёсткие условия. Нужны большие наличные на старте — минимум 2-3 миллиона рублей для студии на окраине. Срок короткий — редко больше двух лет, платежи высокие. Если не внёс очередной транш вовремя — застройщик расторгает договор, возвращает деньги с удержанием штрафов и пеней. Риски выше, чем с ипотекой, зато экономия существенная.
Растёт доля сделок с полной оплатой наличными. Это либо инвесторы, которые покупают на этапе котлована с максимальной скидкой, либо люди, продавшие предыдущее жильё и докладывающие сбережения. Таких покупателей стало больше на 15-20% за год — рынок переориентируется на тех, у кого есть деньги здесь и сейчас.
Субсидированные программы (семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная) сохраняются, но их доступность сузилась. Лимиты по стоимости жилья не поспевают за ростом цен, требования к заёмщикам ужесточились. Семейную ипотеку под 6% получить можно, но банки придираются к доходам и кредитной истории сильнее, чем год назад.
Переход от новостроек к «вторичке»
Вторичный рынок переживает второе рождение. Раньше покупатели предпочитали новостройки: свежий ремонт, современная планировка, гарантия от застройщика. Вторичка считалась компромиссом для тех, кому не хватает на новое жильё. Сейчас ситуация меняется.
Причина простая — доступность. Квартира в старом доме стоит на 20-30% дешевле аналога в новостройке того же района. При этом она готова к заселению немедленно, тогда как новостройку сдадут через год-два, а отделку придётся делать самому ещё полгода. Для людей без ипотеки или с ограниченным бюджетом вторичка — единственный вариант.
Изменилось отношение к возрасту домов. Панельные девятиэтажки 1980-х годов, которые раньше считались непрестижными, сейчас в цене. Они расположены в сложившихся районах с готовой инфраструктурой: школы, поликлиники, магазины, транспорт. Новостройки на окраинах этим похвастаться не могут — там голое поле с обещаниями застройщика, что через пять лет всё построят.
Покупатели стали внимательнее смотреть на капремонт. Дом после капитального ремонта (новая крыша, утеплённый фасад, замена коммуникаций) ценится выше, чем дом без него, даже если второй моложе. Капремонт продлевает жизнь здания на 20-30 лет, и это важнее года постройки.
Ликвидность вторички выросла. Если раньше квартиру в старом фонде можно было продавать месяцами, сейчас спрос высокий — покупают за 2-4 недели. Инвесторы тоже переключились на вторичный рынок: купить квартиру с отделкой, сдать в аренду и получать доход сразу выгоднее, чем ждать сдачи новостройки.
Собственный дом: новый вектор рынка или ответ на ограничения?
Индивидуальное жилищное строительство переживает бум. За последние два года количество людей, строящих дома в Ленинградской области, выросло на 40%. Это не дачная романтика, а прагматичный расчёт.
Первая причина — цена квадратного метра. Построить дом площадью 100-120 квадратных метров на участке в 30-50 километрах от города стоит 6-8 миллионов рублей под ключ. Квартира такой же площади в новостройке на окраине Петербурга — 10-12 миллионов. Разница в 3-4 миллиона перевешивает неудобства загородной жизни.
Вторая причина — качество жизни. Пандемия изменила отношение к личному пространству. Люди поняли, что жить в квартире с двумя детьми на удалёнке — это стресс. Дом даёт то, чего не даст квартира: собственный двор, тишина, возможность держать собаку, выращивать овощи, не слышать соседей. Для семей с детьми это весомый аргумент.
Третья причина — удалённая работа. Если раньше жить за городом могли только пенсионеры или те, кто работает вахтовым методом, сейчас удалёнка стала нормой для множества профессий. Программисты, маркетологи, дизайнеры, бухгалтеры могут работать из дома в деревне так же эффективно, как из офиса в центре города. Ежедневные поездки в город не нужны — достаточно раз в неделю.
Строить стали быстрее и технологичнее. Каркасные дома, дома из СИП-панелей возводятся за 3-4 месяца. Это не капитальное кирпичное строительство на год-два, а быстрая сборка готовых элементов. Технологии отработаны, подрядчики опытные, риски минимальны.
Но есть обратная сторона. Инфраструктура в посёлках часто отсутствует: до школы 20 километров, до поликлиники — 15, магазинов рядом нет. Дороги разбитые, общественный транспорт не ходит. Без машины в таком доме не выжить. Плюс коммунальные расходы: газ, электричество, вода из скважины, септик вместо канализации — всё это обслуживать дороже, чем платить за квартиру.
Строительство дома — это тренд среди тех, кто готов обменять городской комфорт на пространство и независимость. Но это не массовое явление. Большинство всё же предпочитает квартиры — они проще в обслуживании и ближе к работе.
Покупатели стали прагматичнее: меньше метраж, больше функциональности
Гонка за квадратными метрами закончилась. Ещё пару лет назад покупатели хотели трёшки и четырёшки — чем больше, тем лучше. Сейчас спрос сместился в сторону компактного жилья: студии, однокомнатные, двухкомнатные квартиры небольшой площади.
Причины экономические. Квартира меньшей площади стоит дешевле, налоги ниже, коммунальные платежи меньше. Для молодой семьи или одиночки 40-50 квадратных метров достаточно, чтобы жить комфортно. Переплачивать за лишнюю комнату, которой не пользуешься, стало невыгодно.
Изменились требования к планировке. Покупатели выбирают квартиры не по количеству комнат, а по удобству зонирования. Студия 35 квадратных метров с продуманной планировкой (кухня-гостиная, спальная зона, изолированный санузел) ценится выше однокомнатной квартиры 40 квадратных метров с длинным коридором и неудобной кухней.
Функциональность важнее метража. Встроенные шкафы, ниши, системы хранения, эргономичная мебель позволяют использовать каждый квадратный метр рационально. Покупатели готовы доплачивать за квартиры с готовой отделкой и мебелью, если планировка продумана до мелочей.
Растёт спрос на квартиры-трансформеры. Это жильё, где одна комната выполняет несколько функций: днём — гостиная, вечером — спальня, утром — рабочий кабинет. Раздвижные перегородки, шкафы-кровати, складная мебель — всё это позволяет жить в небольшой квартире, не ощущая тесноты.
Меняется отношение к балконам и лоджиям. Раньше это были места для хранения хлама, сейчас — дополнительное жилое пространство. Утеплённая лоджия превращается в кабинет, зону отдыха, зимний сад. Покупатели выбирают квартиры с большими лоджиями и панорамным остеклением.
Изменение требований к инфраструктуре
Инфраструктура стала решающим фактором при выборе жилья. Цена и площадь важны, но если рядом нет школ, магазинов, поликлиник — квартиру не купят. Покупатели устали от обещаний застройщиков «построим всё через пять лет».
Приоритет номер один — школы и детские сады. Семьи с детьми выбирают районы, где есть действующие образовательные учреждения в шаговой доступности. Новостройки на пустырях, где школу обещают построить к 2027 году, не вызывают доверия. Люди помнят, как в 2010-х массовые районы на окраинах строились без школ, и детей возили на автобусах за 10 километров.
Второй приоритет — транспортная доступность. Близость метро, остановок наземного транспорта, удобство выезда на магистрали. Квартира в 20 минутах от метро продаётся быстрее и дороже, чем аналогичная в 40 минутах, даже если вторая дешевле. Время на дорогу — это деньги и качество жизни.
Третий приоритет — медицина. Рядом должна быть поликлиника, желательно многопрофильная. Для семей с маленькими детьми или пожилыми родственниками это критично. Ехать через весь город к врачу — роскошь, которую мало кто может себе позволить.
Торговая инфраструктура тоже важна. Продуктовые магазины, аптеки, салоны бытовых услуг должны быть в 5-10 минутах пешком. Крупные торговые центры — в 15-20 минутах на транспорте. Районы, где приходится ездить за продуктами, теряют в цене.
Появился запрос на рекреационные зоны. Парки, скверы, набережные, велодорожки, детские площадки — всё это влияет на выбор. Люди хотят гулять рядом с домом, а не ехать в парк на другой конец города. Застройщики, которые создают благоустроенные дворы с зелёными зонами, выигрывают конкуренцию.
Технологичность как новый стандарт
Умный дом перестал быть экзотикой. То, что пять лет назад было фишкой элитных ЖК, сейчас стандарт для комфорт-класса и выше. Покупатели ожидают увидеть базовые системы автоматизации: управление освещением, климат-контроль, видеонаблюдение, домофон с выводом на смартфон.
В новостройках это закладывается на этапе проектирования. Проводка под умный дом, датчики движения в подъездах, электронные пропускные системы, приложения для управления домофоном и шлагбаумом. Застройщики, которые этого не предлагают, проигрывают тем, кто предлагает.
На вторичном рынке покупатели готовы доплачивать за квартиры, где предыдущий владелец установил умные системы. Или закладывают в бюджет расходы на их установку. Управлять светом, отоплением, кондиционером со смартфона — удобно и экономит ресурсы.
Растёт запрос на энергоэффективность. Панорамные окна с энергосберегающими стеклопакетами, утеплённые фасады, индивидуальное отопление с возможностью регулировки температуры в каждой комнате. Это снижает коммунальные расходы на 30-40%, что за год даёт экономию в десятки тысяч рублей.
Паркинги с зарядками для электромобилей — ещё один тренд. Их пока мало, но застройщики начинают закладывать инфраструктуру: мощные линии электропередач, места под зарядные станции. Через 5-10 лет это станет обязательным элементом любого ЖК.
Высокоскоростной интернет — базовое требование. Покупатели проверяют, какие провайдеры работают в доме, какая скорость доступна. Дома, где можно подключить гигабитный интернет, ценятся выше. Удалённая работа, стриминг, онлайн-игры требуют стабильного и быстрого соединения.
Как меняется портрет покупателя
Типичный покупатель жилья в 2025 году — это не молодая семья с ипотекой, как было раньше. Портрет размылся, появились новые группы.
Инвесторы. Доля покупок «под сдачу» выросла до 25-30% от всех сделок. Люди ищут альтернативу банковским вкладам с их 15-18% годовых. Квартира, купленная на этапе котлована с дисконтом 20-30%, через два года вырастет в цене на 30-40%, плюс доход от аренды. Доходность выше банковской, хотя и рискованнее.
Семьи, меняющие жильё. Это не первая покупка, а улучшение условий. Продают однушку на окраине, докладывают сбережения, покупают двушку поближе к центру. Или наоборот: продают городскую квартиру, строят дом за городом. Таких покупателей стало больше — рынок стал мобильнее.
Одиночки. Люди, которые покупают жильё для себя, без планов на семью. Студии и однокомнатные квартиры — их выбор. Это молодые специалисты с высоким доходом, которые хотят жить отдельно от родителей, или разведённые, которые делят имущество и начинают жизнь заново.
Пожилые люди. Продают большие квартиры, оставшиеся от советских времён, покупают компактное жильё в районах с хорошей инфраструктурой. Им не нужны три комнаты, нужна близость поликлиники, аптеки, парка. Часть денег оставляют детям или откладывают на старость.
Внутренние мигранты. Люди, переезжающие из регионов в крупные города или наоборот. Продают жильё в депрессивных регионах, покупают в Петербурге, Москве, Краснодаре. Или наоборот: продают дорогую городскую квартиру, переезжают в регион, где на эти деньги можно купить дом и ещё остаётся на жизнь.
Средний возраст покупателя вырос. Если в 2010-х это были 25-35-летние, сейчас 35-50. Молодёжь без накоплений не может купить жильё без ипотеки, а ипотека недоступна. Покупают те, у кого есть деньги от продажи предыдущего жилья, наследства, накопленные за годы работы.
Итоги: новые тренды и что будет дальше
Рынок жилья трансформировался за два года сильнее, чем за предыдущие десять. Дорогая ипотека убила спрос среди молодых покупателей без накоплений. Остались те, у кого есть деньги, — и они диктуют новые правила.
Главный тренд — прагматизм. Люди покупают не мечту, а решение конкретных задач. Меньше эмоций, больше расчёта: цена квадратного метра, стоимость содержания, транспортная доступность, инфраструктура, ликвидность при перепродаже. Квартира стала не статусом, а инструментом.
Второй тренд — отказ от гигантизма. Большие квартиры никому не нужны. Компактное, функциональное жильё с продуманной планировкой вытесняет просторные, но неудобные варианты.
Третий тренд — возвращение к готовым решениям. Вторичный рынок, дома с отделкой, квартиры под ключ выигрывают у долгостроя и голых стен. Время — деньги, ждать два года и потом год делать ремонт готовы немногие.
Что будет дальше?
Рынок останется рынком покупателя с деньгами. Пока ставки по ипотеке не вернутся к 8-10%, массовый спрос не восстановится. Застройщики будут конкурировать за платёжеспособных клиентов: гибкие рассрочки, скидки при полной оплате, готовая отделка, развитая инфраструктура. Выживут те, кто предложит лучшее соотношение цены и качества. Остальные уйдут с рынка.