Часть 2. Где именно возникает минус и как его не допустить
В первой части мы разобрали, почему студии так активно покупают: низкий порог входа, ипотека, маркетинг и иллюзия ликвидности. Но ключевой вопрос для любого объекта недвижимости звучит иначе — что происходит на выходе. Именно здесь студии чаще всего превращаются из «удобного решения» в источник финансовых потерь.
Важно понимать: убыток при продаже студии редко выглядит как резкое падение цены. Чаще он формируется постепенно — через ипотеку, конкуренцию, расходы и неверные ожидания. В результате собственник вроде бы продаёт квартиру «почти за те же деньги», но по факту теряет значительную сумму.
Разберём по шагам, где именно возникает минус и почему студии проигрывают другим форматам квартир.
Перегрев рынка студий: когда предложение съедает спрос
Одна из главных проблем студий — перепроизводство. Застройщики массово закладывают студии в проекты, потому что они:
- быстрее продаются;
- позволяют показать «доступную цену» в рекламе;
- хорошо масштабируются.
Через несколько лет это приводит к системному эффекту: рынок насыщается однотипными объектами. Особенно в крупных городах и новых районах, где сразу строится несколько жилых комплексов.
Кейс №3. «Хороший район — плохая ликвидность»
Студия 25 м² в новом районе с развитой инфраструктурой. Локация объективно неплохая. Но через 5 лет:
- в радиусе 1–2 км построено ещё 6 ЖК;
- на вторичке одновременно продаётся несколько сотен студий;
- покупатель выбирает из десятков одинаковых вариантов.
Итог: цена не растёт, а иногда даже снижается относительно инфляции. Локация не спасает, если формат перегрет.
Ипотека как усилитель убытка
Отдельно стоит разобрать роль ипотеки. Именно она делает минус при продаже студии особенно болезненным.
Проблема в том, что большинство покупателей оценивают сделку без учёта полной стоимости владения. Они смотрят:
- на цену покупки;
- на ежемесячный платёж.
Но при продаже внезапно всплывают другие цифры:
- проценты по ипотеке за 3–7 лет;
- стоимость ремонта;
- налоги;
- комиссии агентств;
- время экспозиции.
Кейс №4. «Цена та же — деньги другие»
Студия куплена за 4,5 млн ₽ в ипотеку.
Продана через 5 лет за 4,7 млн ₽.
На первый взгляд — рост.
Но если сложить:
- проценты по ипотеке;
- вложения в ремонт;
- сопутствующие расходы;
— фактическая стоимость владения превышает цену продажи. Формально квартира не подешевела, но собственник ушёл в минус.
Именно поэтому студии особенно опасны при покупке в ипотеку без чёткой стратегии выхода.
Почему студии проигрывают однокомнатным квартирам
На вторичном рынке студия конкурирует не с первичным рынком, а с другими форматами жилья. И здесь начинается главный конфликт.
Однокомнатная квартира:
- подходит большему числу покупателей;
- воспринимается как «полноценное жильё»;
- легче перепродаётся;
- чаще покупается семьями и парами.
Студия же остаётся нишевым продуктом. Даже при одинаковой цене покупатель чаще выберет однокомнатную квартиру — просто потому, что она универсальнее.
Кейс №5. «Разница в один метр — разница в спросе»
Два объекта:
- студия 28 м²;
- однокомнатная квартира 32 м².
Разница в цене при покупке — незначительная.
Разница в скорости продажи — в разы.
Студия стоит в продаже месяцами, однушка уходит быстро — даже при более высокой цене.
Если вы уже владеете студией или только планируете покупку недвижимости, имеет смысл заранее посчитать реальную экономику владения, а не ориентироваться на ощущения. Часто достаточно одного корректного расчёта, чтобы понять, где объект теряет деньги, а где сохраняет ликвидность. Пишите, помогу разобраться Telegram.
Ошибка ожиданий: «я всегда смогу сдать»
Многие покупатели оправдывают студию арендой: «если что — сдам». Но и здесь есть подводные камни.
Рынок аренды студий:
- высококонкурентный;
- чувствительный к экономике;
- подвержен сезонным провалам.
Кроме того, арендный доход редко перекрывает ипотеку и амортизацию объекта. В итоге аренда лишь замедляет убыток, но не решает проблему ликвидности.
Когда студия — допустимый вариант, а когда нет
Важно подчеркнуть: студия — не всегда плохая покупка. Но она допустима только при определённых условиях:
- удачная планировка;
- дефицит предложения в локации;
- короткий срок владения;
- понятный сценарий выхода.
Во всех остальных случаях студия становится компромиссом, за который приходится платить на этапе продажи.
Итоговый вывод второй части
Финансовый минус при продаже студии — это не случайность, а результат:
- перегретого предложения;
- узкого спроса;
- ипотечной нагрузки;
- ошибок в выборе планировки;
- неверных ожиданий.
Недвижимость — это всегда стратегия. И чем проще кажется решение на входе, тем внимательнее нужно считать выход.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости или думаете о продаже студии, важно не действовать вслепую. Грамотный анализ объекта и сценария выхода часто экономит сотни тысяч рублей. Иногда достаточно вовремя задать правильные вопросы Telegram
С первой частью статьи можно ознакомиться тут.
FAQ — Часто задаваемые вопросы (Часть 2)
Почему студии теряют в цене чаще, чем другие квартиры?
Из-за перепроизводства и узкой аудитории покупателей на вторичке.
Можно ли избежать убытка при продаже студии?
Да, если изначально правильно выбрать объект и понимать срок владения.
Стоит ли брать студию в ипотеку?
Только при чётком финансовом расчёте и понимании стратегии выхода.
Что ликвиднее: студия или однокомнатная квартира?
В большинстве случаев — однокомнатная квартира.
Аренда спасает от убытков?
Частично, но не решает проблему ликвидности при продаже.