В предыдущем посте мы разобрали, какие инженерные системы выходят из строя чаще всего — и почему это происходит.
Но причины аварий — это только половина картины. Вторая половина — что именно можно сделать, чтобы эти сбои не возникали годами.
Как FM-оператор мы видим: большинство проблем возникает не из-за оборудования, а из-за неправильной эксплуатации, формального подхода и отсутствия системного контроля.
Разбираем ключевые моменты:
1️) Формальный ППР без контроля качества
На бумаге всё идеально, но фактически оборудование обслуживается «по минимуму». Это одна из главных причин накопления скрытых дефектов.
Что работает:
- фиксированная периодичность обслуживания,
- фото-/видеофиксация,
- индивидуальные чек-листы по узлам с повышенным риском.
2️) Отсутствие инструментальной диагностики
Пока нет диагностики — риск аварий растёт каждый месяц. Большинство скрытых дефектов обнаруживаются задолго до отказа, но только при инструментальной проверке.
Эффективные методы:
- тепловизия щитов и линий,
- проверка алгоритмов работы автоматики,
- замер воздушных балансов,
- эндоскопия скрытых участков.
3️) Нагрузки меняются, а настройки — нет
Расширение офисов, рост персонала, новые зоны охлаждения — эксплуатационные условия меняются, а инженерия работает по старым параметрам.
Чтобы снизить риски:
пересчитывать нагрузки после изменений,
корректировать HVAC и электромощности,
оптимизировать режимы работы систем.
4️) Подрядчики без KPI и прозрачной ответственности
Когда работу подрядчика невозможно проверить, качество неизбежно падает.
Что помогает:
- SLA и KPI по ключевым показателям,
- аудит смет и фактических работ,
- фиксация всех заявок и действий через CMMS.
5️) Отсутствие системных метрик
Инженерия деградирует постепенно. Если нет метрик — это становится заметно только в момент аварии.
Минимальный набор:
- аварийность по типам,
- время реакции и устранения,
- частота внеплановых заявок,
- показатели износа.
Если нужна профессиональная оценка состояния инженерии или подходов к эксплуатации — команда ФМ КРАФТ всегда на связи.