«Эффект Долиной» — схема, при которой продавец квартиры вскоре после её продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников и потерял денежные средства с продажи.
Название схеме дали из-за резонансного дела певицы Ларисы Долиной, которая летом 2024 года продала квартиру, затем объявила, что совершила продажу под влиянием мошенников, отдав им деньги, и отсудила квартиру обратно, не вернув деньги покупательнице.
Схема получила распространение осенью 2025 года и вызвала в России снижение уровня доверия к продавцам вторичной недвижимости (особенно — к лицам пожилого возраста).
«Эффект Долиной» выявил семь основных проблем на рынке недвижимости.
1. Неработающая реституция
Ключевая идея — предмет взаимной реституции: стороны должны вернуть друг другу полученное по недействительной сделке и вернуться в исходное положение, как будто сделки не было. Однако документ подчёркивает: при признании сделки недействительной продавцы иногда избегают возврата денег и одновременно получают квартиру.
2. Противоречивая судебная практика
Суды в своей практике сталкиваются с объединением трёх статей Гражданского кодекса — 177–179, что мешает единообразному применению закона и порождает противоречивую судебную практику. В одних и тех же делах исходы могут радикально различаться в зависимости от субъективного восприятия судом обстоятельств дела.
3. Недостаточная защищённость добросовестного покупателя
Существующие механизмы компенсации и реституции не дают полного восстановления прав добросовестных покупателей.
4. Отсутствие стандартизированных методик проверки воли продавца
Суды нередко игнорируют объективные доказательства добровольности сделки: видеоматериалы, свидетельствующие о намерениях сторон; медицинские освидетельствования и опросники перед заключением договора. В результате решения часто выносятся на основе позднее полученного психиатрического заключения.
5. Истребование жилья у добросовестных покупателей наследниками
Ещё одна проблема касается добросовестных покупателей и наследников продавца. Если ранее владелец был лишён своих прав, а впоследствии сделка признана недействительной, наследники вправе подать иск об истребовании имущества у добросовестного покупателя, что позволяет им вернуть проданную недвижимость.
С другой стороны, добросовестный покупатель не имеет достаточных механизмов защиты своих интересов, что порождает существенные дисбалансы в его пользу.
6. Отсутствие единой системы информационного обмена
К дополнительным проблемам относится отсутствие единой информационной системы обмена данными между Росреестром, МВД, судами, нотариусами, банками и риелторами. Отдельные ведомства и профессиональные участники рынка не имеют доступа к критически важной информации, которую имеют другие участники процесса. Это затрудняет раннее выявление мошеннических схем и оставляет значительную часть угроз без контроля.
7. Отсутствие закона о риелторах
Нет единых стандартов подготовки и сертификации риелторов, и заниматься этой деятельностью могут лица без соответствующей квалификации.
Депутаты начали работу над законопроектами, нацеленными на устранение указанных проблем.
Заходите на официальный сайт Эволюция недвижимости! Будем рады помочь с вопросами любой сложности!