Ко мне регулярно приходят с одним и тем же вопросом: «мне без моего согласия изменили категорию участка, перевели его в сельхозземли и запретили строительство. Что делать? Можно ли взыскать убытки?»
Важно понимать, что когда я говорил об исключении земельных участков из границ населенных пунктов в земли сельхозназначения, то уточнял, что среди этих территорий оказалось много частной земли.
Многие именно частные собственники собирались строить дома или пользоваться участками по прежнему зонированию, а после утверждения Генплана такой возможности у них просто не осталось.
❓Отсюда возникает логичный вопрос: если власти в одностороннем порядке изменили категорию земли, можно ли взыскать понесённые убытки?
Короткий ответ - да, закон это допускает.
Один из показательных примеров "пришёл" из Тюменского областного суда.
Право на возмещение убытков в полном объёме, включая упущенную выгоду, прямо закреплено в статье 57 Земельного кодекса РФ и подтверждено постановлением Конституционного суда от 5 марта 2020 года № 11-П.
Судебная практика.
Типичная ситуация. Человек покупает участок, на котором разрешено строительство жилого дома. Построить он ничего не успевает. Затем участок исключают из границ населённого пункта и переводят в сельхозземли.
В такой ситуации убытки считают как разницу между рыночной стоимостью участка до и после смены категории.
Стоимость «до» берут на дату, которая предшествовала утверждению Генплана, изменившего границы.
В указанном деле Тюменский областной суд взыскал в пользу собственника 10 470 000 рублей.
Это была разница между рыночной стоимостью участка до перевода земли из категории населённых пунктов с разрешённым использованием под коттеджную застройку и после перевода в сельхозземли. Размер убытков подтвердили судебной экспертизой.
📋Разбирая дело, суд указал, какие обстоятельства имеют значение для таких споров:
1. у истца есть право собственности на участок;
2. целевое назначение изменили по Генплану без согласия собственника;
3. рыночная стоимость участка реально снизилась из-за этого изменения;
4. размер снижения можно точно определить.
При этом суд сделал принципиальный вывод. Законность самого решения властей о смене категории земли не влияет на обязанность возместить убытки.
Даже если участок исключили из границ населённого пункта формально законно, это не освобождает орган власти от компенсации финансовых потерь собственника.
Проще говоря, чтобы взыскать убытки, доказывать незаконность действий властей не требуется.
Это решение устояло и в кассации. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции определением от 8 августа 2024 года № 88-14448/2024 оставил его без изменений.
📌Что ещё можно включить в состав убытков, помимо снижения стоимости земли?
Суды взыскивают и другие расходы, если они подтверждены документами. В том числе:
- затраты на подготовку проектной документации;
- расходы на уже выполненные строительные работы;
- любые другие потери, возникшие из-за ограничений в использовании участка.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz