Что происходит?
С 2022 г. в Краснодарском крае земельные участки, принадлежащие гражданам и компаниям, переводят из земель населённых пунктов в земли сельскохозяйственного назначения.
Происходит это при утверждении новых генеральных планов. Участки просто исключают из границ населённых пунктов. Делают это без согласования с собственниками. Их возражения чаще всего игнорируют.
Обычно власти объясняют такие решения исторической принадлежностью земли к сельхозугодьям, необходимостью наращивать сельхозпроизводство и похожими аргументами. Но для собственника итог всегда один. Он теряет возможность использовать участок так, как это было разрешено раньше.
Если раньше на земле можно было построить дом, то после перевода в сельхоз категорию остаётся только сельское хозяйство. Это серьёзное ограничение прав и почти всегда прямые финансовые потери. Рыночная стоимость земли падает, и происходит это без согласия владельца.
Ко мне, как к земельному юристу, работающему в Краснодаре и крае, регулярно приходят с одним и тем же вопросом:
«мне без моего согласия изменили категорию участка, перевели его в сельхозземли и запретили строительство. Что делать? Можно ли взыскать убытки?»
Проблема стала массовой после того, как по всему Краснодарскому краю началось масштабное исключение земель из границ населённых пунктов. Всё началось с городского округа Горячий Ключ, где из городской черты вывели более двух тысяч гектаров, в том числе частные участки.
Затем процесс затронул и другие крупные муниципалитеты:
· Сочи, почти шесть тысяч гектаров;
· Краснодар, более трёх тысяч гектаров;
· Новороссийск, около двух тысяч гектаров.
Среди этих площадей оказалось огромное количество частной земли. Многие собственники планировали строить дома или использовать участки по прежнему зонированию. После изменения Генплана они лишились этой возможности.
Отсюда логичный вопрос: если власти в одностороннем порядке изменили категорию земли, можно ли взыскать понесённые убытки?
Ответ такой: закон это прямо допускает. Но в судах Краснодарского края по этой теме пока нет сформированной практики. При этом судебные решения в принципе существуют. Один из показательных примеров «пришел» из Тюменского областного суда.
Возможность возмещения убытков в полном объёме, включая упущенную выгоду, закреплена в статье 57 Земельного кодекса РФ и подтверждена Постановлением Конституционного суда от 5 марта 2020 года № 11-П.
Как это работает на практике?
Типичная ситуация. Человек купил участок, на котором было разрешено строительство жилого дома. Построить он ничего не успел. Затем участок исключили из границ населённого пункта и перевели в сельхозземли.
В таком случае убытки считают как разницу между рыночной стоимостью участка до и после смены категории. Стоимость «до» определяют на дату, предшествующую утверждению Генплана, которым участок исключили из границ.
В одном из дел, рассмотренных Тюменским областным судом, собственнику взыскали 10 470 000 рублей. Именно столько составила разница в рыночной стоимости участка до и после перевода земли из категории населённых пунктов с разрешённым использованием под коттеджную застройку в сельхозземли. Сумму подтвердили судебной экспертизой.
Разбирая это дело, суд обозначил, что по таким спорам важно установить:
1. право собственности истца на участок;
2. факт изменения целевого назначения по Генплану без согласия собственника;
3. реальное снижение рыночной стоимости из-за этого изменения;
4. конкретный размер такого снижения.
При этом суд сделал принципиальный вывод: законность самого решения властей о смене категории земли не имеет значения для компенсации убытков. Даже если исключение участка из границ населённого пункта было формально законным, это не освобождает орган власти от обязанности возместить собственнику «финансовые потери».
Проще говоря, чтобы взыскать убытки, не нужно доказывать, что власти действовали незаконно.
Это решение устояло в кассации. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции Определением от 08.08.2024 № 88-14448/2024 оставил его без изменений.
Что ещё можно включить в состав убытков помимо снижения стоимости земли?
Суды могут взыскать и другие расходы, если они подтверждены документами. Например:
· затраты на подготовку проектной документации;
· расходы на уже выполненные строительные работы;
· любые другие потери, которые возникли из-за ограничений в использовании участка.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz
