Почему это один из лучших проектов Большого Сити?
«Сердце столицы» от Донстроя — один из самых сильных проектов и, пожалуй, один из самых удачных с точки зрения инвестиций на территории Большого Сити. Если задать вопрос, что купить в этом районе для личного проживания на вторичном рынке по адекватной цене, ответ будет именно таким — «Сердце столицы».
И это вполне обоснованно. Средняя стоимость квадратного метра без отделки здесь сегодня составляет порядка 500–600 тыс. руб. за кв. м. С инвестиционной точки зрения сверхдоходов это не принесет, но покупатель получает качественный, уже заселенный проект от крупного застройщика с сформированной инфраструктурой. Те, кто покупал здесь квартиры несколько лет назад, в целом сделали правильный выбор. В то время как покупатели в ряде других проектов оказались либо в нуле, либо с небольшими убытками.
Главная проблема ЖК
Основная проблема «Сердца столицы» для его жителей оказалась связана не с самим жилым комплексом, а с изменением городской инфраструктуры. Еще несколько лет назад на этой территории была комфортная прогулочная зона, детские площадки и отсутствие полноценной дороги — существовал лишь проезд для парковки автомобилей.
В какой-то момент город изменил правила игры. Было принято решение снести существующую территорию, построить шестиполосное шоссе, которое протянется в сторону Карамышевской набережной, и параллельно реализовать масштабную реконструкцию набережной. По сути, значительная часть пространства между домами и водой будет заново переосмыслена.
Знал ли об этих планах застройщик — вопрос открытый. Эту информацию вряд ли кто-то когда-либо озвучит публично. Но покупатели видовых квартир рассчитывали на прямой выход к реке, набережную для прогулок и комфортную среду для семей с детьми. Дополнительно активно продавалась концепция дворов без машин, однако по факту автомобили присутствуют как минимум по периметру жилого комплекса.
Как не дать себя обмануть?
Этот пример наглядно показывает: при покупке квартиры на стадии строительства необходимо анализировать не только сам проект, но и весь план развития территории вокруг него. В офисе продаж об этом, как правило, не рассказывают. Если бы покупатель заранее знал, что перед окнами появится дорога, стоимость квартиры с видом должна была бы быть ниже. В подобных ситуациях лучше обращаться к специалистам, например, к компании Smarent, где брокеры смогут проанализировать весь объект недвижимости при подборе.
Жители «Сердца столицы» и ЖК Level Причальный столкнулись сразу с двумя факторами — дорогой и мостом. С одной стороны, мост сам по себе не кажется критичной проблемой. С другой — покупатели, которые приобретали квартиры с видом на воду и Шелепихинскую набережную, переплачивали за эти характеристики. Речь шла не о 1 млн руб., а в отдельных случаях о десятках млн руб.
В определенный момент город принял решение о строительстве моста и новой дороги. Кто-то из покупателей знал об этом и, вероятно, учитывал фактор в переговорах, а кто-то — нет. В отдельных проектах менеджеры предупреждали о будущих изменениях и делали дисконт на вид с перспективой моста. В других случаях информация либо не озвучивалась, либо на тот момент просто отсутствовала.
Покупка квартиры на этапе строительства требует учета большого количества факторов. Недостаточно ориентироваться только на красивые рендеры и обещания видов на воду. Важно анализировать планы развития города, транспортную инфраструктуру и возможные изменения окружения. В противном случае есть риск переплатить десятки млн руб. и вместо ожидаемых панорам ежедневно смотреть на дорогу или мост, а не наслаждаться теми видами, за которые изначально были заплачены деньги.