Какие документы нужны для продажи квартиры

Автор - Ольга Кенигсберг, аттестованный эксперт по недвижимости Российской Гильдии Риэлторов (https://t.me/OKenigsberg100lichno)

Изображение сгенерировано с помощью нейросети Chat GPT

Готовь документы заранее, и сделка пройдёт успешно!

Очень распространённая ошибка при продаже недвижимости – это отложить подготовку документов до нахождения покупателя на объект. Так не следует делать по двум причинам:

• у покупателя не всегда есть время на длительное ожидание выхода на сделку;
• в процессе сбора документов могут «всплыть» нюансы, ещё больше увеличивающие срок подготовки к сделке.

Основной пакет документов для сделки

Какие основные документы обычно требуются? Их можно разделить на три блока.

• документы, относящиеся к объекту продажи;
• документы, относящиеся к субъекту (собственнику объекта);
• документы, относящиеся к праву собственности субъекта на объект.

Документы, относящиеся к объекту продажи, включают в себя:

1. Информацию о технических характеристиках объекта. По квартире это, как правило, техническая документация из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Обычно поэтажный план БТИ с экспликацией запрашивают при оформлении ипотеки или страхования объекта, а также в тех случаях, когда требуется подтвердить, что на объекте отсутствует неузаконенная перепланировка. Документы можно получить через центры Госуслуг «Мои документы» или онлайн.
2. Подтверждающие отсутствие задолженностей по финансовому лицевому счёту объекта. Справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги можно получить, как правило, онлайн через сервисы Госуслуг. Иногда данные предоставляет управляющая компания или отдельные ресурсообеспечивающие организации. Особое внимание следует уделить получению сведений об отсутствии задолженности за капитальный ремонт, так как имеющуюся задолженность могут перенести на нового собственника.
3. Информацию жилищного учёта, где перечислены лица, постоянно или временно зарегистрированные по данному адресу. Данную информацию получают или онлайн, или в управляющей компании. Перед началом продажи объекта необходимо точно понимать, как скоро получится снять с регистрационного учёта всех физических и юридических лиц. Иногда этот процесс, к сожалению, может затянуться.

Документы, относящиеся к субъекту (собственнику), включают в себя:

1. Документы, удостоверяющие личность продавца, например, паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении (для граждан до 14 лет), паспорт иностранного гражданина. Следует помнить и о сроках замены паспорта, чтобы на сделке не остаться без документа.
   
   Рекомендуется в договоре по отчуждению недвижимости указывать страховой номер индивидуального лицевого счёта (СНИЛС), так как этот номер присваивается гражданину при рождении не меняется с возрастом или в связи со сменой фамилии, как паспорт.
   
   Для проведения электронной регистрации перехода права на объект просят также указать идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).
2. Документы, удостоверяющие дееспособность продавца, а именно то, что он чётко осознаёт свои действия и последствия своих решений. Важно подтвердить, что собственник не имеет психических заболеваний, не страдает алкогольной или наркологической зависимостью. Справки из соответствующих диспансеров пока не являются обязательными для проведения сделки, но в последнее время покупатели их запрашивают практически всегда из-за участившихся случаев мошенничества на рынке недвижимости. И за отказом продавца от получения справок из психоневрологического и наркологического диспансера может последовать отказ покупателя от приобретения объекта.
3. Выписка из бюро кредитных историй (БКИ), подтверждающая отсутствие признаков банкротства у продавца объекта. Такую выписку можно два раза в год бесплатно получить через портал Госуслуг. Эта информация не является обязательной для проведения сделки, иногда у гражданина кредитная история попросту отсутствует. Но убедиться в том, что рисков признания продавца банкротом в дальнейшем нет, покупатель наверняка захочет.

Если у объекта не один собственник, то документы понадобятся на каждого.

Документы, относящиеся к праву собственности субъекта на объект, включают в себя:

1. Правоподтверждающий документ, который показывает, что право собственности, приобретенное на основании правоустанавливающих документов, действует на данный момент. Правоподтверждающим документом является актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если несколько собственников, то лучше заказать выписку на каждого. Её можно получить онлайн через портал Госуслуги.
2. Правоустанавливающие документы – те документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Например: Договор купли-продажи, Свидетельство о праве на наследство, Договор дарения, Договор участия в долевом строительстве и т.д. Перечень правоустанавливающих документов можно увидеть в графе «Документы-основания» в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Эти документы должны храниться с момента приобретения объекта у собственника недвижимости.
3. Разрешения на продажу. Например: согласие супруга/супруги на продажу или брачный договор, если объект был приобретён в браке; разрешение органов опеки, если собственник несовершеннолетний или недееспособный.

В заключении хочу отметить, что абсолютно одинаковых сделок нет, так как комбинации характеристик объекта, правоустанавливающих документов и собственников практически не повторяются, всегда имеются свои особенности. В каждом случае нужен индивидуальный подход. Только профессионал в сфере недвижимости сможет определить, какие документы необходимы, подсказать сроки и порядок их получения, чтобы сделка прошла гладко, и регистрация перехода прав на объект к покупателю завершилась успешно.

Ольга Кенигсберг, автор статьи