В конце года принято подводить итоги, и ведущие консалтинговые компании уже успели это сделать. Разберем, с какими цифрами и тенденциями мы подошли к 2026 г. в офисном сегменте Москвы.
С начала года в продажу блоками были выведены 26 проектов класса А внутри МКАД, по данным аналитического центра STONE. На начало декабря объем офисов в таких проектах составил порядка 800 000 кв. м – это исторический максимум для офисного рынка Москвы за всю историю наблюдений. При этом 60% от общего объема таких объектов сосредоточено в пределах ТТК-МКАД – на данную локацию приходится 480 000 кв. м. На зоны СК–ТТК и Москва-Сити приходится 12% (93 000 кв. м) и 28% (225 000 кв. м) соответственно.
Тем не менее, большая часть новых объектов, которые вышли в открытый рынок в 2025 г., находится на начальных этапах реализации. При объективных прогнозах ввод данных бизнеc-центров ожидается только через 3–5 лет. Количество же проектов, готовых к сдаче в ближайшие год–два, аккумулирует в себе весь спрос, – закономерно, что объемы ввода будут только снижаться. Поэтому ожидать затоваривания рынка не стоит, поскольку предпосылок для улучшения ситуации с дефицитом не наблюдается.
На этом фоне особенно выделяются девелоперы с широкоформатной линейкой предложения. Одним из таких выступает STONE, предлагающий проекты на разной стадии строительства в более чем восьми районах Москвы – в том числе проектируемые, строящиеся, а также готовые варианты с возможностью переезда уже в 2026–2027 году. Учитывая текущую конъюнктуру рынка офисной недвижимости столицы, наличие нескольких опций становится ощутимым преимуществом для покупателей.
Где сосредоточены спрос и предложение
Рынок офисной недвижимости продолжает трансформироваться. На фоне дорогого проектного финансирования, ожидаемого роста НДС, сохраняющейся высокой инфляции и роста цен на квалифицированную рабочую силу и строительные материалы, реализация бизнеc-центров на продажу является для девелоперов наиболее экономически выгодной стратегией, так как обеспечивает наиболее быстрый возврат инвестиций. Именно поэтому на рынке офисной недвижимости, как правило, большинство лотов реализуется в нарезку и быстро вымывается с рынка, а крупные объемы традиционно остаются в остром дефиците – только опытный офисный игрок может позволить себе реализацию такого дорогостоящего проекта.
Несмотря на то, что некоторые эксперты на отраслевых мероприятиях отмечали спад ажиотажа на выкуп деловых квадратных метров, аналитики IBC Real Estate ожидают, что на конец года совокупный объем проданных oфисных помещений может составить 250 000 кв. м, что будет на 9% выше по сравнению с результатами 2024 г. При этом, на фоне общей стабилизации деловой активности, динамика показателя остается умеренной по сравнению с предыдущими годами. Так, по итогам 2024 г. этот индикатор составил 230 000 кв. м офисов, увеличившись год к году на 49%.
Аналитики ожидают, что объем вложений розничных инвесторов в офисы в строящихся бизнес-центрах за 2025 г. может достичь 100 млрд руб, что станет историческим максимумом для офисного рынка Москвы. И хотя общий объем спроса по рынку растет, в разрезе ряда проектов аналитики фиксируют снижение объемов продаж. В сложившейся на рынке ситуации выигрывают те офисные объекты, которые выдерживают конкуренцию: находятся в стратегически удачных локациях, обладают высокой транспортной доступностью, мощной инженерией и, что не менее важно, предполагают профессиональное управление уже после ввода бизнес-центра в эксплуатацию.
В девелоперской компании STONE отмечают, что в этом году столичный офисный рынок вошел в новую фазу: объем нового предложения продолжает расти, тогда как спрос постепенно выходит на стабильный уровень, а покупатель становится избирательнее и более вдумчиво подходит к покупке. В результате формируется парадоксальная ситуация, когда есть из чего выбрать, но востребованных объектов по-прежнему не хватает – речь о качественных площадях в стратегически важных локациях и на разной стадии строительства (чтобы удовлетворить любой запрос бизнеса).
Доля вакансии по Москве близка к историческому минимуму и составляет 5,2%, и рынок не успевает обеспечивать качественные офисные площади в нужном объеме. STONE в этом году стоял на передовой по насыщению рынка деловой недвижимости новым качественным предложением: девелопер приступил к строительству восьми объектов недвижимости, шесть из которых – офисные. На сегодняшний день общая площадь проектов компании на разных стадиях строительства превысила 1 млн кв. м, что почти вдвое больше показателя на начало 2025 г. Совокупный портфель построенных, строящихся и проектируемых объектов вырос до 3 млн кв. м, что стало максимальным значением в истории компании и закрепило ее позиции среди крупнейших девелоперов Москвы.
Помимо строительства бизнеc-центров в уже сложившихся деловых локациях, STONE продолжает формировать новые центры деловой активности в Москве. С начала года девелопер также приступил к строительству в таких динамично развивающихся локациях, как Ходынское поле и Мнёвники. Помимо новых разрешений, в этом году компания ввела в эксплуатацию бизнеc-центр класса Prime STONE Курская общей площадью 17 100 кв. м – проект стал первым зданием класса Prime, введенным в эксплуатацию за последние четыре года.
На декабрь 2025 г. в проектном портфеле девелопера соотношение офисной и жилой недвижимости составляет 80/20. В ближайшие два года компания сделает ставку на развитие масштабных проектов. Так, крупные объемы – блоки от 5 000 кв. м до зданий целиком – займут порядка 50% портфеля компании. При этом STONE продолжит расширять жилое направление: три проекта бизнес+ класса находятся в реализации. Еще два, уже в премиальном сегменте, планируется вывести в следующем году.
«Земельный банк компании позволяет без пауз переходить от ввода к запуску новых объектов, сохраняя динамику роста. В 2026 году готовятся к вводу три крупных офисных проекта, а своевременный старт продаж новых объектов обеспечит постоянное пополнение линейки предложений и обновленную структуру портфеля», — отмечает первый заместитель генерального директора STONE Виктория Васильева.
К середине 2026 г. в портфеле STONE будет шесть готовых oфисных объектов класса А. Помимо введенных ранее офисных башен Tower A, Tower B и Tower C в составе STONE Towers в Белорусском деловом районе и бизнеc-центра класса Prime STONE Курская, в следующем году девелопер планирует ввод последней очереди офисного квартала на «Белорусской» – Tower D, бизнеc-центра класса А STONE Савеловская, а также премиального бизнеc-центра STONE Ленинский. Планы компании предполагают сохранение ежегодного темпа ввода на уровне порядка 150 000 – 200 000 кв. м для непрерывного обновления портфеля и сбалансированного развития проектной линейки.
Полный цикл
Конечно, при таких объемах строительства необходимо контролировать все строительные и эксплуатационные этапы реализации проектов, чтобы избежать каннибализации продукта, а также роста вакансии площадей и, как следствие, недовольства инвесторов. Поэтому STONE выстраивает модель полного девелоперского цикла – от ранних стадий проекта до управления готовыми бизнес-центрами, опираясь на профессиональную управляющую компанию-партнера STONE Office и эксклюзивное агентство-партнер STONE Realty.
В STONE уверены, что сегодня мало построить бизнеc-центр. Критически важно обеспечить его заполнение, грамотную эксплуатацию и высокий стандарт обслуживания, что становится стратегическим преимуществом девелопера. Именно поэтому девелопер выбрал управление через партнерскую структуру – сегодня УК STONE Office формирует комфортную бизнес-среду на территории офисного квартала STONE Towers. В 2025 г. компания полностью выстроила процесс заселения, выдала технические условия для более чем 700 помещений, обеспечила запуск цифровой среды управления и внедрила электронную систему обслуживания инженерных систем.
Еще один важный момент: учитывая, что офисная недвижимость на продажу блоками, – это инвестиционный продукт в том числе, не оставлять инвестора с его метрами в бетоне, а помогать в их реализации. STONE Realty занимается наполнением офисов в бизнес-центрах STONE. Также у агентства доступны лоты в аренду в строящихся бизнес-центрах, так как готового предложения объективно нет, компании начинают смотреть в строящиеся объекты, но не все готовы покупать. И последнее: по запросу арендатора или собственника компания может подобрать проверенного подрядчика на ремонт.
В условиях турбулентного рынка девелоперам особенно важно «приспосабливаться» под правила игры и внедрять системные решения, которые будут выделять их среди других игроков. Так, STONE продолжает уверенно удерживать первенство в топе устойчивых девелоперов по версии FResearch — проект Forbes, а портфель коммерческих и жилых проектов стабильно пополняется новыми форматами и объектами, востребованными среди инвесторов и владельцев бизнеса разного масштаба.