Вопрос «можно ли купить недвижимость с торгов в ипотеку» волнует многих покупателей, рассматривающих аукционы как способ сэкономить. Короткий ответ — иногда да, иногда нет.
Возможность покупки объекта с торгов с использованием ипотечных средств зависит не от желания покупателя или банка, а от:
- формата торгов;
- статуса продавца;
- условий, установленных в документации по конкретному лоту.
Универсального правила не существует. Каждый объект необходимо анализировать отдельно: внимательно изучать положение о торгах и заранее уточнять условия у организатора.
Когда покупка с торгов в ипотеку возможна
1. Коммерческие торги
Самый простой и предсказуемый вариант.
По своей сути коммерческие торги максимально приближены к обычной сделке купли-продажи недвижимости на рынке.
Как правило, организаторы коммерческих торгов:
- допускают использование ипотеки;
- готовы подписывать договор купли-продажи по требованиям банка;
- работают с аккредитивами и стандартными банковскими процедурами.
Именно в этом формате ипотека при покупке с торгов используется чаще всего и проходит с минимальными сложностями.
2. Торги по банкротству
Покупка недвижимости с торгов по банкротству в ипотеку возможна, но не гарантирована.
Решение зависит от:
- арбитражного управляющего;
- в отдельных случаях — от собрания кредиторов.
На практике всё определяется:
- конкретным делом о банкротстве;
- позицией кредиторов;
- условиями, прописанными в положении о продаже имущества.
Иногда ипотеку разрешают, иногда — запрещают. Поэтому этот момент необходимо прояснять до подачи заявки на участие в торгах.
Когда ипотека при покупке с торгов невозможна
Арестованное имущество (Росимущество)
Здесь ответ однозначный — ипотека не допускается.
Причины:
- продажа осуществляется исключительно за собственные средства;
- Росимущество не подписывает договор купли-продажи под требования банка;
- не используются аккредитивы;
- продавец не готов к дополнительным банковским процедурам и ожиданию.
👉 Если объект продаётся через Росимущество — рассчитывать можно только на личные деньги.
Как проходит покупка с торгов, если ипотека разрешена
1. Предварительное согласование с банком
До участия в торгах необходимо:
- убедиться, что банк работает с покупками с торгов;
- получить предварительное одобрение по ипотеке;
- уточнить сроки, чтобы уложиться в период оплаты после победы.
Без этого риск потери задатка слишком высок.
2. Участие в торгах — только за собственные средства
Задаток вносится исключительно своими деньгами.
Использовать ипотечные средства на этом этапе нельзя — это важно учитывать при планировании бюджета.
3. Победа и подготовка договора купли-продажи
После подведения итогов торгов организатор готовит договор купли-продажи.
В договоре обязательно указывается, что объект приобретается с привлечением ипотечных средств.
4. Снятие существующих обременений
У недвижимости с торгов часто имеются:
- действующая ипотека;
- аресты;
- запреты на регистрационные действия.
Все обременения должны быть сняты до регистрации сделки, иначе Росреестр приостановит переход права собственности.
5. Открытие аккредитива банком
После подписания договора:
- покупатель передаёт документы в банк;
- банк открывает аккредитив на сумму ипотечных средств.
Продавец получает деньги только после регистрации права собственности.
6. Регистрация сделки в Росреестре
В Росреестр подаются:
- договор купли-продажи;
- акт приёма-передачи (если требуется);
- заявления сторон;
- ипотечный договор.
Регистрируется:
- право собственности покупателя;
- обременение в виде ипотеки.
7. Раскрытие аккредитива
После регистрации:
- банк перечисляет деньги организатору торгов;
- сделка считается завершённой.
На что важно обратить внимание при покупке с торгов в ипотеку
1. Не каждый объект подходит для ипотеки
Банки не принимают в залог:
- объекты без документов;
- аварийную недвижимость;
- юридически проблемные лоты.
Банк должен чётко понимать, какой объект он берёт в залог.
2. Сроки сделки
Процедура занимает больше времени, чем обычная ипотека:
торги → протокол → ДКП → снятие обременений → аккредитив → регистрация.
Реальный срок — до 1–1,5 месяцев после победы.
3. Риск не уложиться в срок оплаты
Часто на оплату даётся 30 дней.
Задержка со стороны банка или приостановка Росреестра может привести к:
- штрафам;
- расторжению договора;
- потере задатка.
Риск снижается только при заранее согласованной схеме с банком.
4. Отчёт оценщика
Многие банки требуют независимую оценку объекта.
Оценщик должен быть аккредитован банком, а иногда необходим доступ в квартиру.
Когда ипотека с торгов действительно выгодна
- дисконт по цене 20–40%;
- есть собственные средства на задаток и первоначальный взнос;
- объект юридически и технически проверен;
- есть время пройти все этапы сделки.
Когда лучше отказаться от идеи
- нет средств даже на задаток;
- банк не работает с торгами;
- объект юридически рискованный;
- крайне короткие сроки оплаты.
В этих случаях риск превышает потенциальную выгоду.
Итог
Купить недвижимость с торгов в ипотеку реально, но только при правильной подготовке.
- Коммерческие торги — чаще всего да.
- Арестованное имущество — всегда нет.
- Банкротство — зависит от организатора и кредиторов.
Ипотека подключается только после победы, поэтому банк, объект и процедуру необходимо прорабатывать заранее.
При согласованной схеме сделка проходит по понятной логике:
задаток своими средствами → победа → ДКП с ипотекой → аккредитив → регистрация права собственности.
Евгений Иванов, директор по маркетингу ООО "Тендерград"