Есть два типа инвесторов. Первые смотрят на прибыль «в рублях» и радуются: купил, продал, заработал. Вторые считают время и понимают, что один и тот же плюс 1 000 000 ₽ может быть отличной сделкой за 12 месяцев и слабой — за 36. Именно поэтому расчёт IRR (внутренней нормы доходности) в недвижимости и земле — это не «финансовая теория», а рабочий инструмент, который отрезвляет и помогает выбирать проекты головой.
Чтобы дальше было просто, я буду объяснять IRR так, как мы считаем в реальных сделках: по денежным потокам, с датами, с учётом дополнительных вложений и с поправкой на реинвестирование.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ЧТО ТАКОЕ IRR Простыми словами
IRR — это такая ставка доходности проекта, при которой чистая приведённая стоимость (NPV) становится равной нулю. В переводе на нормальный язык: это «процент в год», который соответствует именно вашему графику вложений и возвратов денег.
Чтобы не было магии, важно помнить базовую идею: деньги сегодня и деньги через год — не одно и то же. IRR как раз «сшивает» все платежи и поступления во времени в одну ставку, удобную для сравнения проектов.
Перед тем как двигаться дальше, зафиксируем, где IRR особенно полезен — и почему многие инвесторы переходят на него после пары сделок.
✔️ Сравнение проектов разной длительности: 10% за 6 месяцев и 18% за 24 месяца — это разные истории.
✔️ Неравномерные платежи: ремонт, мебель, простои, допвложения, частичные возвраты.
✔️ Выбор между “держать” и “продать”: IRR помогает понять цену времени.
ФОРМУЛА IRR И Логика расчёта
В строгом виде IRR — это решение уравнения, где NPV = 0:
0 = CF₀ / (1+r)⁰ + CF₁ / (1+r)¹ + … + CFₙ / (1+r)ⁿ
Где:
▫ CF₀, CF₁…CFₙ — денежные потоки (минус — вложения, плюс — поступления),
▫ r — искомая ставка IRR,
▫ n — номер периода (месяц/квартал/год, главное — чтобы шаг был одинаковым при IRR/ВСД).
На практике вручную эту ставку почти никто не подбирает: Excel и Google Таблицы считают её итерационно. В Excel для регулярных периодов используется ВСД (IRR), а для потоков с реальными датами — ЧИСТВНДОХ (XIRR).
Перед тем как показать примеры, важно коротко разнести по полкам, почему IRR часто честнее, чем простой ROI.
● ROI отвечает на вопрос: «Сколько я заработал относительно вложений?»
● IRR отвечает на вопрос: «С какой скоростью во времени работали мои деньги?»
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
ПОЧЕМУ IRR ТОЧНЕЕ ROI На реальных проектах
ROI выглядит красиво, потому что он простой: купили за 8 млн, продали за 10 млн — «плюс 25%». Но в реальности инвестор живёт не в мире “одного платежа и одной продажи”.
Сейчас покажу, в каких ситуациях IRR vs ROI — это как сравнивать спидометр и сумму в кассе: и то, и другое важно, но отвечает на разные вопросы.
◾ Срок решает: ROI 30% за год и ROI 30% за три года — это разная доходность в годовых.
◾ Допвложения меняют картину: ремонт и мебель часто идут позже покупки, а ROI это «смешивает».
◾ Промежуточные поступления: аренда, частичный выкуп, рассрочка — IRR учитывает, что деньги возвращаются частями.
ГЛАВНЫЙ ПОДВОХ IRR — Предположение о реинвестировании
Вот где многие инвесторы попадаются. Классический IRR по смыслу предполагает: все промежуточные поступления вы реинвестируете по той же ставке IRR. В теории это удобно. В жизни — часто нереалистично.
Поэтому если проект даёт аренду, частичные выплаты или регулярный кэшфлоу, возникает вопрос: «А под какой процент я реально могу пристраивать эти деньги дальше?» Для этого и существует MIRR (МВСД) — модифицированная внутренняя норма доходности.
Перед тем как перейти к MIRR, запомните простую логику: IRR — это скорость проекта “в вакууме”, MIRR — скорость с учётом того, что у денег есть стоимость финансирования и реальная ставка реинвестирования.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
КАК УЧЕСТЬ РЕИНВЕСТИРОВАНИЕ ПРАВИЛЬНО: MIRR (МВСД) и ставки
MIRR делает две важные вещи:
- отрицательные потоки «оценивает» через ставку финансирования (finance_rate),
- положительные потоки «докручивает» через ставку реинвестирования (reinvest_rate).
Это особенно полезно для инвестора в России, когда часть проекта делается на кредитном плече, а свободные деньги по факту можно пристроить, например, под депозит/короткие инструменты/следующую сделку — но точно не “под IRR проекта”.
Перед тем как дать примеры, зафиксируем рабочий подход к выбору ставок (без иллюзий).
● Ставка финансирования: реальная цена денег (ипотека/кредит/альтернативная стоимость капитала).
● Ставка реинвестирования: реалистичный процент, под который вы сможете разместить промежуточные поступления до конца проекта.
Пример 1️⃣. IRR для квартиры под аренду (с продажей на выходе) и влияние реинвестирования
Ситуация максимально типовая: купили, вложились в ремонт, сдавали, потом продали. Данные (условно-реалистичные):
🔹 Месяц 0: покупка + расходы на сделку: -8 400 000 ₽
🔹 Месяцы 1–24: чистая аренда (после коммуналки/простая): +65 000 ₽/мес
🔹 Месяц 24: продажа «на руки» после издержек: +9 000 000 ₽
Если посчитать IRR (ВСД) по месячным потокам, получится около 13,2% годовых. Это уже интереснее, чем «ROI на глаз», потому что ставка учитывает и аренду, и момент продажи.
Теперь добавим реальность: допустим, вы финансируете деньги под 18% годовых, а реинвестировать аренду реально можете под 10% годовых. Тогда MIRR (МВСД) даст около 13,0% годовых — немного ниже, но честнее, потому что аренда не “реинвестируется под IRR проекта”.
Пример 2️⃣. IRR для земельного участка с допрасходами (неровные вложения)
Земля редко бывает «купил и забыл»: появляются затраты на оформление, подъезд, ТУ, подготовку к продаже. Возьмём схему на 18 месяцев:
🔹 Месяц 0: покупка участка: -3 500 000 ₽
🔹 Месяц 6: оформление/подготовка: -200 000 ₽
🔹 Месяц 10: реклама/инженерка/документы: -300 000 ₽
🔹 Месяц 18: продажа «на руки»: +5 200 000 ₽
IRR по таким потокам (при месячном шаге) получается около 20,3% годовых. Здесь IRR особенно хорош тем, что он видит: часть денег «доложили позже», значит, средняя скорость доходности меняется. ROI это обычно сглаживает.
Если добавить ставки MIRR (например, финансирование 20%, реинвестирование 8%), итог будет очень близким, но MIRR всё равно полезен как “контроль честности” модели.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ИДЕАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МОСКВЕ: Где сегодня максимальный спрос и ликвидность
🔥 КАК ИНФЛЯЦИЯ МЕНЯЕТ РЫНОК ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: Чего ждать инвестору в 2026
🔥 СТУДИИ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ: Как выбрать оптимальный метраж и локацию для стабильного Cash Flow
🔥 КАК ВЫБРАТЬ РЕГИОН ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ: Краткий гид по прибыльной методике
ОДИНАКОВЫЙ ROI — РАЗНЫЙ IRR: Мини-сравнение, которое спасает от ошибок
Сейчас будет короткий тест на здравый смысл.
Проект A
вложили -1 000 000 ₽,
через 12 месяцев получили +1 300 000 ₽.
ROI = 30%.
Проект B
вложили -1 000 000 ₽,
через 36 месяцев получили +1 300 000 ₽.
ROI = те же 30%.
Но IRR будет разным: у A — около 30% годовых, у B — примерно 9% годовых. И вот здесь IRR делает то, что ROI не умеет: показывает цену времени.
КАК ПОСЧИТАТЬ IRR, XIRR и MIRR в Excel и Google Таблицах
Главное правило простое: если интервалы одинаковые (каждый месяц/каждый год) — используйте ВСД/IRR; если есть реальные даты — ЧИСТВНДОХ/XIRR.
Дальше — рабочая схема, которую можно повторять на каждом объекте.
■ IRR в Excel (регулярные периоды): =ВСД(диапазон_потоков; [предположение])
■ XIRR в Excel (по датам): =ЧИСТВНДОХ(диапазон_потоков; диапазон_дат; [предположение])
■ XIRR в Google Sheets (русская справка): ЧИСТВНДОХ(потоки; даты)
■ MIRR в Excel (учёт финансирования и реинвеста): =МВСД(диапазон_потоков; ставка_финансирования; ставка_реинвестирования)
ЧАСТЫЕ ОШИБКИ В РАСЧЁТЕ IRR И Короткий чек-лист инвестора
IRR кажется “кнопкой”, пока расчёт не начинает врать из-за мелочей. Поэтому перед финальным выводом полезно сделать быструю проверку, как в технике безопасности: лучше потратить 3 минуты сейчас, чем месяц на плохой проект.
Ниже — список ошибок, которые встречаются чаще всего в сделках по недвижимости и земле.
❌ Перепутали знаки: вложения должны быть с минусом, поступления — с плюсом.
❌ Смешали регулярные и нерегулярные интервалы: для дат нужен ЧИСТВНДОХ/XIRR.
❌ Не включили все расходы: ремонт, простой, налоги, агентские, регистрация, реклама, юристы.
❌ Сравнили проекты только по IRR и забыли про риск и ликвидность выхода.
❌ Получили «странный» IRR (например, сотни процентов) и не проверили модель: иногда при нестандартных потоках возможны несколько решений.
❌ Посчитали IRR, но не учли реальность реинвестирования промежуточных поступлений — там нужен МВСД/MIRR.
❌ Взяли годовую ставку, но считали по месяцам (или наоборот) без приведения периодов.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
КАК БЫСТРО ПОНЯТЬ, Что IRR похож на правду
Хороший IRR — это не тот, который “красивый”, а тот, который выдерживает проверку логикой. Если ваша модель честная, цифры будут вести себя предсказуемо: раньше деньги возвращаются — IRR растёт, позже — падает; добавили расход — IRR снизился; подняли цену продажи — IRR вырос.
Вот короткая проверка перед решением.
👉 Если убрать продажу на выходе, IRR должен заметно снизиться (или стать отрицательным, если аренда не тянет).
👉 Если сдвинуть продажу на +6 месяцев без роста цены, IRR должен снизиться.
👉 Если заменить IRR на MIRR с более низкой ставкой реинвестирования, показатель обычно станет чуть более консервативным.
ВЫВОД: Когда инвестору считать IRR, а когда MIRR
Если вам нужно сравнить эффективность проектов в недвижимости и земле с учётом времени, дополнительных вложений и частичных возвратов — расчёт IRR должен быть базовым. Он лучше простого ROI показывает «настоящую скорость денег» и помогает не переплачивать за иллюзию высокой прибыли.
Но когда в проекте есть промежуточные поступления (аренда, частичные платежи, ранние возвраты) и вы хотите честно учесть реальную ставку реинвестирования и стоимость финансирования, берите MIRR (МВСД). Это тот случай, когда цифра становится не красивее, а ближе к реальности.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова