2025-й стал годом тотального дефицита, парадоксального спроса и громкого дела, которое заставило обратить особое внимание на безопасность сделок.
Для вторички 2025 год был драматичным. Весной активизировались разного рода недобросовестные продавцы, существенно увеличилось количество продавцов-должников в предбанкротном состоянии, пытавшихся скрыть это от покупателей. В течение лета ЦБ снизил ключевую ставку на 3 пункта, что увеличило количество покупателей с ипотекой, но не прибавило квартир в продаже. Наоборот, многие москвичи, по своей обычной привычке, разъехались по дачам, отложив продажи до осени. А осенью массово вышли покупать держатели депозитов и ипотечники. Немного попридержал их пыл только кейс Долиной и истории с пожилыми недобросовестными продавцами. Всю осень покупатели паниковали, не понимая, как безопасно осуществить задуманные приобретения. После декабрьского определения Верховного суда все расслабились, но покупать почти ничего не осталось. Либо варианты с очень сомнительными документами, либо переоцененные продавцами объекты на 1.5-2 млн.
Основные тренды 2025 года
- Забастовка продавцов. Люди, у которых есть квартиры, массово отказывались выходить на рынок. Не видят смысла продавать: деньги от продажи некуда вложить. Депозиты перестали быть спасением, инфляция съедает наличные. Продавцы выходят лишь в крайнем случае — чтобы тут же купить другую недвижимость.
- Спрос на деньги. Покупатели не исчезли. Напротив, многие пришли с подросшими на вкладах суммами и готовы были платить по верхней планке. Ипотеку брали, хоть и не много, но все же. В основном это были небольшие кредиты в доплату - от 1.5 до 5 млн рублей по ставкам, начинающимся с 27%. Но найти стоящий объект для покупки становилось сложнее с каждым днем.
- Рост цен на ликвид. Квартиры в новых домах (до 15 лет постройки), в домах по программе реновации, качественные сталинки, квартиры с ремонтом в хороших районах улетали «с колес». Многие из них стали заменой покупкам в новостройках, цены на которые улетели на недостижимую для большей части спроса высоту. Даже объекты под капремонт в приличных местах расходились, как горячие пирожки. В среднем рынок отмечает повышение цены на 15% на ликвидные объекты. Неликвид (хрущевки, проблемы с документами) тоже продавался, но уже с торгом - спрос смещался вниз.
- Юридическая мина. Из-за жесткого дефицита рынок наводнили объекты с долгами, скрытыми обременениями, прописанными жильцами и мошенническими схемами. Каждая вторая проверка вскрывала проблемы. Мы чаще отказывались от сделок, чем заключали их. Клиенты благодарили за то, что мы не дали им купить будущую головную боль.
- Снижение ставки - не помощь, а угроза. Ключевая ставка в 16% почти достигает психологического уровня приемлемых значений для покупателей. С одной стороны, это хорошо. Есть шансы вернуть на рынок покупателей неликвидной части «эконома», и он тоже начнет распродаваться. С другой - дефицит только усиливается. Снижение ставки не способно увеличить предложение, но разгоняет спрос.
В 2025 году драма разворачивалась не только на вторичке. Пока мы скребли ее дно, первичный рынок совершил оглушительный рывок. По данным Дом.РФ, за 11 месяцев новостройки в Москве подорожали на 18.1% - более чем вдвое выше среднероссийского роста в 8.3%. Этот скачок был предопределен простой механикой: спрос оставался стабильным, а новое предложение массового сегмента катастрофически сокращалось. Доля запусков таких проектов падает третий год подряд. Мы доедаем запасы проектов, начатых в 2021-2022 годах. И вот уже те, кто вчера считал ЖК от ПИКа неприемлемыми, сегодня раскупают их, как горячие пирожки в мороз. А что еще можно взять в новом комфорт-классе? Квартиры в домах по реновации с торгов. Но их не так много, и не всегда бывают варианты там, где нужно. А больше выбирать не из чего. Вероятность, что к 2027-2028 годам сегмент комфорт-класса будет представлен буквально несколькими ЖК, высока как никогда.
В этом году территориальная сегрегация стала явной. Без 10 млн наличности в Москву больше не зайти. А на квартиру в новом современном доме можно претендовать, имея не меньше 17 млн в кармане. Интересно, начнется ли в 2026-м активное заселение Московской области теми, кто не успел переехать в Москву раньше, а теперь денег не хватает? Или они рванут в Питер, пока там подешевле?
Главным потрясением года, перевернувшим психологию рынка, стало дело Ларисы Долиной. История, в которой певица через суд вернула себе квартиру, проданную мошенниками, оставив добросовестную покупательницу и без жилья, и без миллионов, вскрыла системную брешь. Хотя Верховный суд позднее восстановил справедливость, в обществе сформировался стойкий страх. Выражения «схема Долиной» и «бабушкин вариант» стали нарицательными. Теперь каждый второй звонящий по объявлению начинает разговор с вопроса о возрасте продавца. Сделки с пожилыми собственниками требуют выездных медосвидетельствований, а доверие к рынку пошатнулось еще сильнее. Но я, скорее, рада, что покупатели перестали считать, будто мы, риэлторы, специально их запугиваем разговорами о безопасности. Надеюсь, это сделает их более внимательными к деталям и приведет рынок к более цивилизованному состоянию.
Впереди 2026 год, и он готовит новые вызовы на перекрестке нескольких ключевых трендов
- Динамика ставок. Ожидается дальнейшее снижение ключевой, а вслед за ней и ипотечной ставки. Это вызовет всплеск рефинансирования старых дорогих кредитов и вернет на рынок часть отложенного спроса.
- Парадокс семейной ипотеки. Здесь кроется важный нюанс для Москвы. В то время как по стране программой могут воспользоваться 12.5% семей, в столице этот показатель минимален - всего 7.6%. При этом на «семейку» приходится львиная доля всех ипотечных выдач. Это делает наш рынок уязвимым к любым изменениям в условиях господдержки.
- Дефицит как норма. Предложение как на первичном, так и на вторичном рынке не восстановится в одночасье. Девелоперы, даже при снижении стоимости кредитов, не будут спешить с массовыми запусками. Цены продолжат рост на уровне 10-20% за год, но уже не рывками, а по инерции, под давлением фундаментального дисбаланса.
Что делать в таких условиях?
Советы покупателям вторички: Ваша главная задача - тотальная проверка. Юридическая экспертиза документов теперь важнее осмотра состояния и ремонта. В сделках с пожилыми продавцами настаивайте на максимальной прозрачности, а в идеале на альтернативной сделке, где у продавца уже куплено новое жилье. Не поддавайтесь панике и не бросайтесь на первый попавшийся объект с сомнительной историей. Не выходите на рынок без опытного специалиста. Где его найти и как выбрать, читайте в моем Telegram-канале.
Советы покупателям новостроек: Ваш главный враг - время. Каждый месяц отсрочки увеличивает бюджет. Сфокусируйтесь на проектах с близкими сроками сдачи (2024-2026). Пользуйтесь временными рассрочками продавцов на новых проектах со сроком сдачи в 2030-2032 годах. Активно рассматривайте рефинансирование существующей ипотеки, если ваша ставка выше 16%.
Советы продавцам: Если у вас ликвидная квартира в хорошем состоянии, вы в позиции силы. Но не завышайте цену до небес, это может затянуть продажи. Если же вы продаете неликвид (старый фонд, плохой ремонт, сложные документы), то первая половина 2026 года - ваше лучшее окно. Пока ставки снижаются плавно, а дефицит гонит спрос, есть шанс продать дорого. Держать такой актив в аренде, особенно вблизи новых строек, становится совсем невыгодно.
Советы тем, кому надо обменять квартиру: Ваши так называемые альтернативные сделки - самые сложные в этом сезоне. Думаю, в следующем году легче не станет. Но откладывать ваши задачи на потом - значит жить некомфортно прямо сейчас, когда вы в этом нуждаетесь. Не бойтесь начинать. Но начинайте обязательно не в одиночку, а с опытными специалистами. Старайтесь не разрывать сделки, проводите покупку и продажу одновременно. Иначе можете остаться с недостаточной суммой на руках для покупки альтернативной квартиры. Пейте магний, берегите нервы.
2025 год наглядно доказал, что в Москве недвижимость давно перестала быть просто товаром. Это редкий ресурс, ценность и риски которого определяются его исчезающим количеством и сложными человеческими историями. В 2026 году этот тренд только усилится. Будьте бдительны, прагматичны и помните, что в условиях турбулентности безопасность сделки всегда должна быть на первом месте.
Если вам нужен не просто совет, а четкий план действий и сопровождение в этих турбулентных условиях, напишите мне одно слово КОНСУЛЬТАЦИЯ. Обсудим вашу ситуацию и найдем безопасное решение. Первая консультация всегда бесплатна.
Юлия Киани, риэлтор с опытом, который вы можете купить за деньги