Аналитики компании "Метриум" подвели главные итоги работы первичного рынка жилья Московской области за одиннадцать месяцев 2025 года. Основной парадокс периода - рост покупательского интереса на фоне ужесточения ипотечных программ. Параллельно сменилась структура предложения: сегмент комфорт-класса сузился, уступив место более дорогим категориям.
1. Изменение ассортимента новостроек
Общее число квартир и апартаментов в продаже снизилось на 10%, достигнув 40,9 тыс. лотов. Однако в разных ценовых категориях ситуация различалась. Сильнее всего, на 15%, сократился выбор в комфорт-классе (до 30,7 тыс. предложений). Предложение стандарт-класса осталось неизменным (6,4 тыс. единиц). Зато заметно расширился сегмент дорогого жилья: лотов бизнес-класса стало больше на 24% (3,5 тыс.), а также впервые появился полноценный комплекс премиум-класса, предложивший 300 квартир.
Диана Насирова, директор по продукту "ОМ Девелопмент", считает такой сдвиг логичным. Распространение дистанционного и гибридного форматов работы снизило для части покупателей приоритет московской прописки. Вместо этого на первый план вышли чистая экология, свободное пространство и близость к природе, которые в Подмосковье сочетаются с более выгодной ценой за метр. Это открывает возможность создавать масштабные проекты с развитой средой для требовательного потребителя.
2. Цены выросли во всех категориях
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках региона повысилась на 15%, составив 219 тыс. рублей. Подорожание затронуло каждый класс:
- Стандарт: +9% (168 тыс. руб./кв.м.).
- Комфорт: +16% (224 тыс. руб./кв.м.).
- Бизнес: +8% (262 тыс. руб./кв.м.).
- Премиум: единственный новый комплекс с апреля прибавил в цене 20% (275 тыс. руб./кв.м.).
По словам Алексея Годованца, управляющего партнера MR, изменились предпочтения состоятельных покупателей. Если раньше элитное жилье прочно ассоциировалось со столичным центром, то теперь клиенты ищут баланс между городским комфортом и природным окружением. Они готовы вкладываться в уникальные проекты с высоким уровнем сервиса, безопасности и собственной инфраструктурой.
3. Новые проекты: меньше, но другие
Темпы запуска новостроек замедлились: за отчетный период продажи стартовали лишь в 22 жилых комплексах, что на 35% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. При этом изменилось распределение по классам. Резко выросло число проектов стандарт-класса (9 против 3), а стартов в комфорт-сегменте, напротив, стало значительно меньше (7 против 31). В то же время активнее развивались высокие сегменты: на рынок вышло 5 объектов бизнес-класса (против 1) и 1 премиальный.
Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК "Ферро-Строй", видит в этом проявление поляризации. В условиях нестабильности девелоперы концентрируются либо на самом доступном жилье, либо на продукте для аудитории с собственным капиталом. "Золотая середина" в виде комфорт-класса сжимается, что повышает ценность сохранившихся в нем качественных предложений.
4. Территориальные различия в предложении
Динамика предложения по муниципалитетам была разнонаправленной. Наибольший прирост продемонстрировали Химки (+36%, до 2,6 тыс. квартир), Подольск (+35%, до 1,4 тыс.) и Красногорск (+25%, до 4 тыс.). Самые значительные сокращения зафиксированы в Пушкинском округе (-33%, до 3,7 тыс.), Одинцове (-27%, до 2,9 тыс.) и Ленинском округе (-17%, до 5,6 тыс.).
5. Муниципальные лидеры по подорожанию
Максимальный рост цен отмечен в Долгопрудном - 40%, до 260,6 тыс. руб./кв.м. На втором месте Дубна (+36%, до 189,5 тыс. руб./кв.м.), где активный вывод новых лотов подстегнул рынок. Тройку лидеров замыкает Красногорск с ростом на 28% (до 283,1 тыс. руб./кв.м.). Также в пятерке Балашиха (+26%, до 222,8 тыс. руб./кв.м.) и Сергиево-Посадский округ (+24%, до 156,9 тыс. руб./кв.м.).
6. Покупательская активность осталась высокой
Несмотря на макроэкономические сложности, спрос на первичное жилье увеличился на 10%: с января по ноябрь было заключено 44,3 тыс. ДДУ. Наиболее активно росли сегменты комфорт- и бизнес-класса (прирост по +10%), тогда в стандарт-классе динамика была скромнее (+2%).
7. Ипотека теряет позиции
Ключевой тренд года - снижение доли заемного финансирования в сделках. В среднем по рынку она сократилась с 82% до 71%. Тенденция едина для всех классов: в стандарте - с 82% до 76%, в комфорте - с 82% до 72%, в бизнес-сегменте - с 77% до 64%. Это свидетельствует о смещении фокуса рынка в сторону покупателей, которые могут полагаться на собственные сбережения.