Коллеги, клиенты, читатели.
Давайте поговорим начистоту о той сделке, которая случается в каждом третьем коридоре агентства недвижимости. Продавец берёт вас за локоть, оглядывается и шепотом говорит: «Давайте в договоре напишем не 10, а 7. Вам же проще с налогом?».
Вам не проще. Сегодня разложу по полочкам, почему это не «хитрая схема», а признак профессионального непрофессионализма.
Истинная мотивация продавца
Статья в вашем посте бьёт в точку: продавец хочет избежать НДФЛ в 13%, если не выдержан минимальный срок владения (3-5 лет). Но за этой арифметикой кроется главная уловка: он пытается переложить свой налоговый груз на вас.
Да, если он владеет квартирой больше 5 лет, налога нет и просить о занижении незачем. Сама просьба — это красный флаг. Она кричит: «У меня проблемы с законным сроком владения» или «Я не хочу декларировать реальный доход». Соглашаясь, вы становитесь соучастником этой истории. Вы начинаете сделку с элемента сокрытия. Это задаёт тон всем дальнейшим отношениям.
Разрушительные последствия для покупателя
Вот что на самом деле стоит за этой «скидкой на бумаге».
1. Банк — не дурак.
Банк финансирует сделку по договору купли-продажи (ДКП). Если цена в ДКП 7 млн, а рыночная и оценочная стоимость — 10 млн, у кредитного комитета возникает законный вопрос: «Что мы финансируем?». Вы либо получите отказ, либо банк согласится, но укажет в договоре цель: «Покупка жилья и неотделимые улучшения». Этот маленький хвостик «и улучшения» убьёт вашу возможность получить налоговый вычет по ипотечным процентам в полном объёме. Налоговая справедливо скажет: «Часть денег ушла не на квартиру, вычет не положен». Вы теряете сотни тысяч рублей будущих возвратов.
2. Субсидии и госпрограммы.
Материнский капитал, военная ипотека, региональные субсидии — это деньги с госучастием. Там жёсткий контроль. Заниженная цена — гарантированный отказ в использовании средств. Вы либо вынуждены будете перезаключать договор (что вызовет вопросы у всех), либо потеряете право на поддержку. Это тупик.
3. Ваш налоговый вычет сгорает.
Вы как покупатель имеете право вернуть 13% от стоимости жилья (до 260 тыс. с 2 млн) и 13% с уплаченных банку процентов. Указав в ДКП 7 млн вместо 10 млн, вы автоматически лишаете себя части этого возврата**. С суммы в 7 млн максимум к возврату — 910 тыс. (260 тыс. за саму квартиру + 650 тыс. за проценты, условно). С 10 млн — существенно больше. Это не экономия, это прямой убыток из вашего будущего бюджета.
4. Рыночная репутация и будущая продажа.
Сегодня вы — покупатель. Завтра — продавец. Если вам понадобится продать эту квартиру раньше 5-летнего срока владения, налоговая рассчитает ваш доход от разницы между ценой покупки и продажи. Ваша «цена покупки» — 7 млн. Продадите за 10 — ваш «доход» 3 млн, с которых надо заплатить 390 тыс. налога. Если бы ДКП был честным (10 млн), налог бы был нулевым. Вы планируете свои будущие финансовые потери уже сегодня.
5. Юридическая беззащитность — главный риск.
Это самое грустное. Договор купли-продажи — основной документ. Если продавец окажется мошенником, если внезапно объявятся наследники, если сделка оспорена, вернуть вы сможете только сумму по ДКП. Ту самую, заниженную. Суд встанет на формальную сторону: вы заплатили 7 млн, вам и вернут 7. Реальные 3 млн, ушедшие «в конверте», доказать будет практически невозможно. Более того, сама схема с занижением — признак недобросовестности покупателя, что лишает вас судебной защиты. Продавец легко может заявить: «Меня шантажировали/вводили в заблуждение». И кто знает, чем закончится эта тяжба.
Золотое правило
Честная цена в договоре — фундамент вашей финансовой безопасности.
Если продавец настаивает на занижении — это человек, который сознательно ставит свои сиюминутные выгоды выше вашего благополучия и законности сделки. Вежливо отказывайтесь и ищите другого. Рынок велик.
Что делать на практике
1. Объясняйте продавцу его законные варианты: уменьшить налогооблагаемый доход за счёт вычета в 1 млн рублей или подтверждённых расходов на покупку. Это его легальные пути.
2. Настаивайте на рыночной цене в ДКП. Это — ваш щит и гарантия.
3. Все расчёты — только безналом через аккредитив или ячейку с указанием реальной суммы. Никаких конвертов.
4. Работайте только с теми риэлторами и брокерами, которые разделяют этот принцип. Профессионал никогда не предложит вам схему с занижением — он знает цену этим рискам.
#ипотека #ипотека2026 #риелтор #риэлтор #недвижимость #недвижка #вторичка #новостройки #семейнаяипотека #брокер #ипотечныйброкер #ипотечнаясделка #рынокнедвижимости