Многие покупатели уверены: если квартира приобретается в ипотеку, банк обязательно проверит юридическую чистоту объекта, выявит все риски и не одобрит подозрительную сделку. На практике все происходит наоборот. Банк защищает исключительно свои деньги, а не интересы покупателя. В результате будущий собственник может столкнуться с проблемами, которые кредитная организация даже не пытается контролировать.
Что действительно проверяет банк?
Проверка банка поверхностна и направлена лишь на то, чтобы объект мог выступать надежным залогом. Минимальный набор требований:
– квартира не должна находиться под арестом;
– дом не должен быть аварийным, под снос или расселение;
– перепланировок не должно быть — хотя этот пункт легко обходят липовыми отчетами оценщиков.
Также банк смотрит:
– наличие права собственности (простая выписка ЕГРН);
– подлинность доверенности;
– есть ли разрешение органов опеки;
– наличие согласия супруга при продаже имущества, нажитого в браке;
– справку из ПНД, которая тоже не гарантирует безопасность сделки.
Если же у банка возникают сомнения — например, квартира недавно получена по наследству — он просто требует титульное страхование, перекладывая риск на страховую компанию. Безопасность покупателя его не волнует.
Что банк НЕ проверяет, но обязан проверить сам покупатель?
Именно эти риски могут привести к потере жилья или долгим судебным процессам:
▪ Долговой статус продавца.
Если собственник окажется потенциальным банкротом, сделку могут оспорить и аннулировать — а покупатель лишится квартиры.
▪ Прописанные лица.
Банк не всегда запрашивает форму №9. А если в квартире прописаны несовершеннолетние или лица, которых нельзя выписать добровольно? Вам придется заниматься этим в суде.
▪ Коммунальные долги.
Хотя долги не переходят на нового собственника, из-за них могут отключить свет или другие услуги.
▪ Недостатки квартиры.
Ремонт, скрытые дефекты, состояние инженерных систем — это зона ответственности покупателя.
▪ История переходов прав.
Если собственники менялись слишком часто, это тревожный сигнал о возможных махинациях или скрытых проблемах.
▪ Обременения на собственника.
Например, обязанности по содержанию помещений в исторических зданиях, о которых покупатель может даже не подозревать.
Итог
Банк заботится только о безопасности кредита. Покупатель же рискует своим будущим имуществом, финансами и временем. Если вы планируете покупку недвижимости, особенно в ипотеку, я проведу полную юридическую проверку объекта, выявлю все скрытые риски, проверю историю переходов прав, долговой статус продавца, прописанных лиц, документы, обременения и соответствие объекта требованиям закона.
Это защитит вас от возможной потери собственности и многолетних судебных споров. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
А для тех, кто хочет проверить квартиру за пределами Санкт-Петербурга я подготовил руководство юридической проверке квартиры:
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: