Прямо сейчас я веду два дела по искам прокуратуры о деприватизации земельных участков в Сочи.
Ко мне постоянно обращаются люди с одним и тем же вопросом: если участок все-таки изымут, положена ли за него компенсация? И при каких условиях?
Этот вопрос концептуально решен еще в самом начале 2025 г. после принятия Конституционным судом РФ Постановления от 28.01.2025 г. № 3-П
В этом постановлении КС РФ разъяснил правила, по которым государство может изымать частные земельные участки и установил чёткие критерии для этого.
С чего всё началось: история «сочинских садоводов»
Проблема корнями уходит в 1988 год, когда администрация выделила часть земель Сочинского национального парка под частную застройку. В 1990-е годы эти участки оформили в частную собственность или пожизненное наследуемое владение.
Конфликт разгорелся в 2021 году. Прокуратура заявила, что первоначальная передача земель была незаконной, и подала иски об «аннулировании» прав собственников.
Суды поддержали прокуратуру, не приняв во внимание доводы собственников о пропуске сроков давности и добросовестном приобретении.
В итоге почти сотня таких споров дошла до Верховного суда, а 14 заявителей добились рассмотрения своей жалобы в Конституционном суде.
Что решил Конституционный суд
Главное правило: если вы добросовестный приобретатель или истек трехлетний срок исковой давности, то при изъятии участка вам обязаны предоставить равноценную компенсацию. Без этого изъятие незаконно.
Что значит «равноценная компенсация» на практике? (что включает компенсация):
1. Идеальный вариант: предоставление другого земельного участка, аналогичного по площади и разрешённому использованию.
2. Если земли нет: вы получите денежную компенсацию. Её размер должен быть справедливым.
3. Важный момент: компенсации подлежит и стоимость законных построек, возведённых на изымаемой земле.
Обязанность по выплате или предоставлению компенсации лежит на тех органах публичной власти (или их правопреемниках), которые изначально «ошибочно» предоставили землю.
Важный нюанс по срокам.
Даже если в вашем поведении при приобретении земельного участка нет объективных признаков добросовестного приобретателя, то вам все равно положена компенсация, если истекли сроки исковой давности.
Как понять, истек ли срок исковой давности?
Срок исковой давности - 3 года с того дня, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о выбытии участка из его собственности.
Конкретно, с первого по времени из следующих событий:
• появление на участке видимых признаков его освоения (забор, стройка);
• отражение в кадастре конкретных сведений о расположении участка;
• возникновение иного правового спора, из которого стало очевидно о праве гражданина;
• отмена органом власти правового акта, на основании которого участок был предоставлен.
На двух делах, которые я веду сейчас, мы как раз доказываем добросовестность моих доверителей и пропуск срока исковой давности. Они много лет владели землей, возводили на ней дома, и лишь в 2023 году столкнулись с исками об изъятии.
Послесловие.
После принятия Конституционным Судом этого Постановления у многих собственников наконец появилась надежда, что суды примут справедвливые решения. Казалось, появился чёткий ориентир для всех судов.
Однако на практике эта надежда быстро стала угасать. Суды нижестоящих инстанций делают вид, как будто этого Постановления просто не существует. Они продолжают выносить шаблонные решения в пользу прокуратуры, игнорируя позицию.
Что же делать в такой ситуации? У меня один ответ - бороться. Активно, настойчиво и до конца.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Правовой портал Zakon.ru - https://zakon.ru/bogdanushakov-utinsky
Тел: + 7 (928) 248 16 96