Позавчера прошла новость о том, что в ноябре 2025 года в новостройках было продано 2.8 миллионов квадратных метров по всей России. Это на 2% больше, чем месяцем ранее и на 40% больше год к году. Рост продаж продолжается пятый месяц подряд и это при том, что ценник на квадратные метры сейчас мягко скажем не гуманный. Но хочу показать интересные цифры.
Про любимое Строгино
Я сама живу в Строгино и последнюю квартиру мы с мужем брали целеноправленно в этом районе. Сейчас ПИК решил возвести новый ЖК в Строгино в "самом центре района". Посмотрела я на карту, строят действительно в самом центре района, но беда в том, что оттуда до метро Строгино можно добраться только на транспорте, причем на автобусе, поскольку расстояние более 1.5 километров! Пробок в той части района особо нет, поэтому если автобус не встанет где-то еще, то до метро добраться можно быстро. Пишут, что оттуда до метро "Липовая роща" 10 минут пешком, но мне немного смешно. Я померила расстояние, там больше километра, а это никак не 10 минут. И еще интересный момент, застройщик рисует, что выход из нового метро будет со стороны ЖК, а на сайте stroi.mos.ru указано, что он будет только со стороны области. И на сайте ПИКа нарисован надземный переход, но пока его нет. С точки зрения города его разумно построить, поскольку рядом появится большой жилой массив. Но никто не обещает, что его построят к моменту выдачи ключей в первой очереди.
Сейчас в этом ЖК выставлено на продажу не так уж и много квартир. Поскольку сейчас при покупке используются счета эскроу, то застройщику уже не так выгодно продавать много квартир на старте, ведь он не увидит реальных денег у себя на счетах. Квартира с тремя спальнями продается за 42 миллиона рублей! То есть стоимость квадратного метра тут 531к. Я показываю цены именно на эту квартиру потому, что хочу сравнить ее с другой.
Есть у нас в районе ЖК Янтарный город, он был построен в 2010 году и это то, что называется бизнес класс. В этом доме квартира с мебелью продается за 32 миллиона рублей, то есть стоимость квадратного метра 401к. Безусловно не всем захочется жить с такой мебелью. Кому-то может захочется даже сделать ремонт под себя. Но ремонт обойдется безусловно не в 10 миллионов! Но я хочу показать другое!
Если брать ЖК от ПИК, то нужен первоначальный взнос по ипотеке 12 982 170 рублей. И тогда будет их особая программа и ежемесячный платеж 181 024 рублей. Если брать ипотеке в Сбере на старый фонд и заносить такой же первоначальный взнос, то ежемесячный платеж будет 339 198 рублей, то есть на 87% больше!
Если брать для сравнения квартиру в более старом номерном фонде в том же районе, то надо брать четверку, но она будет меньше по площади. Про то, что она другая - молчу, это отдельный философский разговор. Я нашла квартиру за 24 400 000 рублей и при таком же большом первоначальном взносе платеж будет 184 249 рублей, то есть опять больше, чем у ПИКа. Туалет и ванна в ней просят ремонта. И тут не отделаешься косметикой - заливкой ванны акрилом.
Вот и вся любовь. 42 миллиона выглядят неподъемными, но платеж оказывается все равно меньше, чем при покупке квартиры не вторичном рынке! И застройщики понимают, что при ипотеке их квартиры доступнее, чем вторичка. Правда не все готовы покупать на первичном рынке потому, что им надо где-то жить здесь и сейчас, поэтому идут покупки на вторичном рынке. Но все те, кто покупает квартиру детям на будущее или как инвест-проект, для них выбор становится очевиден.
Застройщики - главные бенефициары истории с Долиной
Знаю, что уже весь интернет забит разбором истории Ларисы Долиной и Полины Лурье. Я сама об этом писала уже пару раз. И вот сейчас я понимаю, что главные бенефициары этой истории - это застройщики. И на самом деле цены на квадратный метр у них начали расти когда эта история стала активно распространяться по интернету.
Месяц назад - 14 ноября я публиковала статью, в которую ставила скриншот с ценами на студии в одном ЖК. Я открыла ссылку, чтобы посмотреть, что стало с ценами. Сказать, что я удивилась - это ничего не сказать. Цены выросли на 15-16%. Вот тут вы можете посмотреть старый скриншот.
А вот тут новый. Было 630-710к за квадратный метр, стало 729-828к.
Большой разброс цен от 729 до 828к за квадратный метр связан с тем, что студии очень разные, одни - узкие кишки, а другие более квадратные.
Но если застройщики выставляют такие цены, значит у них покупают? Не знаю, можно ли выбить у них скидку, но даже если да, то не думаю, что очень большую. И конечно меня, как и многих других поражает разброс цен между вторичкой и первичкой. И как мне кажется, даже если упадут продажи, застройщики не буду стремиться снизить цены. Они будут ждать, когда цены на вторичном рынке подтянутся. А если ключевую ставку будут уменьшать, ставка по ипотеке будет становиться меньше, пойдет больше продаж и на вторичном рынке. Тут явно оживятся те, кто откладывал покупку по той или иной причине, но он не может взять новостройку потому, что ему надо купить и сразу переехать. И вот тут цена на вторичном рынке могут пойти вверх.
Но с другой стороны ранее я рассказывала о том, что цены на вторичном рынке не очень-то и выросли за прошлый год. И поэтому рост цен логичен.
P.S. Ну и поскольку я все-таки и долгосрочный инвестор. Я ставлю себе задачу посмотреть, что там происходит по отчетам у застройщиков. За счет того, что используются счета эскроу, тут мало смотреть на текущую прибыль. Тут надо покумекать, когда время будет.
Ну и как всегда оставляю ссылки на все, что только можно:
- он же в телеграмм;