Периодически я люблю посмотреть, что происходит с ценами на недвижимость. Мне это интересно и как инвестору, и как человеку, который примерно 2 года назад влез в ипотеку и теперь платит банку проценты. Посмотрев на эти цифры как инвестор, я периодически для себя решаю докупать мне фонды недвижимости или нет. А вот как обычный человек я тихо радуюсь, что мы в общем-то успели.
Что по статистике
Согласно данным Дом Клик, в октябре спрос на недвижимость значительно вырос. Они наблюдали рост числа кредитов как по рыночным программам, так и по льготным. И если говорить про рыночные, он там процент не просто чуть-чуть вырос, там +38% к сентябрю!!!
Объясняется это все очень просто, недавно ЦБ опустил ключевую ставку и люди решили, что пора покупать. Кто-то давно откладывал покупку и ему уже просто невмоготу. Кто-то считает, что сейчас спрос разгонит цены и хочет купить дешево в надежде, что сможет перекредитоваться под меньшую ставку через год. Ну и опять же, ЦБ дал прогноз и там есть намек на то, что ставка будет медленно, но верно опускаться вниз. Но насколько идея я перекредитованием через год рабочая, покажет только время.
Сейчас же по графикам можно сказать, что цены на недвижимость в некоторых регионах уже пошли вверх. Если говорить про Москву, я уже давно смотрю на два графика:
- График первый - Индекс Московской недвижимости от ДомКлик. У ДомКлик немного странная методика расчета своего индекса, поэтому они откидывают часть цен. График не показывает истинную среднюю цену по региону, но по нему можно отслеживать тенденции.
- График второй - данные с сайта IRN.ru. Тут я вообще не знаю как обрабатываются цифры, но я опять же наблюдаю за динамикой.
И на обоих графиках мы видим, что рост стоимости квадратного метра начал в районе января, а в районе апреля было плато. Затем 6 июня было объявлено о понижении ключевой ставки и цены вновь пошли вверх.
По данным этих двух ресурсов цены на квартиры в Москве в среднем выросли на 3,6% - 6,8% за год. Но что такое 3.6% для покупателя? С одной стороны можно говорить о том, что 3.6% от цены квартиры - это неплохие деньги, а с другой - что это статистическая погрешность. В этом плане интересно посмотреть на конкретные предложения. Вот у нас в районе как год назад продавалась четырехкомнатная квартира с маленькой кухней и видом на МКАД, так она и продается, продавец даже немного понизил цену за это время, а не то что поднял ее на 3,6-6,8%. То есть в среднем мы наблюдаем рост цен, но отдельные объекты еще можно выцепить дешевле, чем год назад. Тут все очень зависит от спроса и предложения, на какие-то квартиры он больше, на какие-то меньше.
Если говорить про другие регионы, то там наблюдается почти такая же картина. В Санкт-Петербурге за последний год цена в среднем выросла на +6%, в апреле наблюдалось то же плато. А вот в Сочи средняя стоимость квадратного метра за последний год упала, причем я нашла несколько разных графиков на разных сайтах. Но поскольку ранее я активно не следила за ценой квадратного метра в Сочи, то я не знаю какому из них лучше доверять. Но на всех графиках я вижу падение цены, но учитывая, что до этого цены в этом регионе сильно росли, опережая даже московские, то это может быть небольшой логичный откат.
Страх на рынке недвижимости
Отдельно хочу рассказать о той теме, которую сейчас активно разгоняют в новостях тему - покупке недвижимости на вторичном рынке у продавцов-пенсионеров с последующей аннуляцией сделки. Самый яркий пример - дело Ларисы Долиной. Кстати, с решением суда сейчас может ознакомиться кто угодно, но там так много звездочек, что читать и воспринимать его очень сложно.
Прошли экспертизы, которые что-то установили, но не до конца понятно что. В общем человек находился под влиянием. Суд признает, что есть документы подтверждающие снятие наличных денег покупателем, есть расписки подтверждающие получение денег Долиной, но суд признал, что:
- Квартиру надо вернуть народной артистке;
- Деньги покупателю можно не возвращать.
Кто что говорит сейчас я даже не хочу писать в этой статье поскольку тут много фактов, которые плохо соотносятся друг с другом.
Очень интересно в решении суда написано про "добросовестность", но в целом правильно. Дело в том, что в законе есть такой термин "добросовестный приобретатель" - это человек, которые приобретает имущество у того, кто не имел право его отчуждать, но не знает об этом! Так вот, в данном случае покупателя - Полину Лурье не называют "добросовестным покупателем" потому, что в ГК РФ этот термин употребляется в других случаях, там просто не продумали, что продавец откажется съезжать из своей квартиры или будет находиться под влиянием мошенников.
И к сожалению таких случаев, как с Ларисой Долиной становится все больше и больше. И теперь периодически выходят статьи с заголовками "В Питере/Москве очередная пенсионерка...". При этом выясняется, что пенсионерка продавала квартиру 3 месяца, предоставила справку из ПНД, но съезжать не собирается. И к сожалению подобные истории портят нервы покупателям и нет универсальных решений, которые помогут не оказаться в подобной ситуации. С одной стороны есть страхование титула, которое должно защищать покупателя если сделка будет признана недействительной, но тут очень хорошо надо изучать договор со страховой и правила страхования. Дело в том, что многие страховые прописывают, что страхование титула распространяется на "добросовестного приобретателя", а суды не спешат признавать людей "добросовестными".
И подобные случаи конечно подогревают интерес к первичной недвижимости. Люди читают новости и решают, что они не готовы рисковать, они лучше подождут когда их квартира достроится, чем потом будут ходить по судам. А застройщики наверное очень рады этому.
Рынок первичной недвижимости
На рынке первичной недвижимости наблюдается восстановление спроса и рост цен. Например, ДОМ РФ выдал в октябре 2025 года на +51% больше кредитов чем в сентябре. Но объем кредитов с начала года пока конечно не дотягивает до 2024 года, но там была очень высокая база! И Дом РФ - это только один из игроков на рынке, поэтому у других банков цифры могут быть другими.
Глава Дом.РФ - Виталий Мутко предположил, что полное восстановление строительной отрасли может произойти уже в 2026 году! Но в то же время застройщики стали менее активно браться за новые проекты, то есть они сокращают предложение, что бы оно не стало избыточным.
В свое время я специально следила за изменением цены в одном ЖК, но сейчас в нем студий не осталось. Открываю похожие проекты и глаза на лоб уезжают. Это конечно "серия плюс", но 630-710к за квадратный метр! Причем тут есть четкое деление: длинные узкие студии стоят дешевле по 630к за квадрат, более широкие по 710к.
Нахожу проект поближе ко МКАД, но недалеко от метро, цена за квадратный метр чуть ниже 610-680к. И что интересно, если раньше цена квартиры на сайте менялась при изменении способа оплаты, то теперь нет. И это очередная небольшая хитрость. Сейчас они просто сделали приписку, что либо полная оплата, либо оформление заявки на ипотеку и страховки через ПИК. И вот что это выливается по деньгам, сказать сможет только тот, кто покупал недавно.
И тут я могу только предположить, что появились разные ипотечные стандарты, ЦБ начал ругаться, что стоимость квартиры раздувается, чтобы получить маленький платеж по ипотеке. Вот сейчас все могли убрать в "страховку". Но при этом для потенциального покупателя оплата могла стать еще более не прозрачной.
Ну и что касается цен, относительно прошлого года они выросли чуть ли не в 2 раза. Но видимо народ покупает, иначе бы ПИК не держал такие цены на сайте. Да и что ПИК, открываешь сайт ЛСР, а там цены примерно такие же. В ЖК на Обручева квадратный метр стоит 667к, но студия идет без отделки!
В общем ждали мы, ждали падения цен на недвижимость, уже и ключевая ставка пошла вниз, а мы еще не дождались. Но далеко не вся недвижимость принесла космический доход своим владельцам, в на рынке первички просто продолжает надуваться пузырь, а непонятный новостной фон этому только способствует.
Приглашаю вас подписываться на мой закрытый канал на Дзене, в понедельник я там писала про металлургов.
А еще у меня есть телеграмм-канал, где я публикую анонсы статей на Дзене.