В России земельные участки по целевому назначению делятся на семь категорий. Каждая категория определяет конкретную сферу использования земли: сельское хозяйство, промышленность, жилищное строительство и т.д. При этом использовать участок можно только в рамках этой категории – нарушение грозит штрафом. Рассмотрим основные категории и их назначение:
- Земли населённых пунктов – территории городов и посёлков, где разрешено жилищное строительство и размещение общественных или производственных зданий. Использование здесь регулируется градостроительными нормами (максимум этажей, плотность застройки, зеленые фоны и пр.)
- Сельскохозяйственные земли – участки для сельхозпроизводства (выращивание культур, разведение скота). На них можно обрабатывать землю, строить хозпостройки и теплицы. Запрещены действия, разрушающие плодородный слой, – сброс промышленных отходов, чрезмерное удобрение и т.п.
- Земли промышленности и иного специального назначения – территории для заводов, электростанций, дорог, аэродромов и др. Здесь можно строить промышленные объекты и инфраструктуру, но нельзя вести деятельность, не связанная с промышленностью или транспортом
- Земли особо охраняемых территорий – заповедники, национальные парки, памятники природы и курорты. Разрешены научные исследования и экологический туризм; любые вредные виды использования (от строительство жилья до браконьерства) запрещены.
- Земли лесного фонда – леса для лесопользования: заготовки древесины, сбор грибов и ягод. Категорически запрещены несанкционированная вырубка, свалки и иные действия, вредящие лес.
- Земли водного фонда – водоёмы и их прибрежные полосы для нужд водного хозяйства. Разрешена добыча воды, рыболовство; запрещено загрязнение вод (сброс неочищенных стоков, захламление берегов).
- Земли запаса– участки без отнесения к другим категориям. Допускается ограниченное использование (например, под охотничьи угодья или временное сельхозпроизводство); после межевания такие земли обычно переводят в конкретные категории
Назначение зданий и сооружений
Также классифицируют и сами здания по их целевому назначению. Под нежилые помещения попадают все объекты, не предназначенные для проживания, – их используют в торговых, офисных, производственных и иных целях. По целевому назначению выделяют следующие основные виды объектов:
- Торговые (магазины, павильоны и др.)
- Офисные (бизнес-центры, административные здания)
- Складские (хранилища, распределительные центры)
- Общепит (рестораны, кафе)
- Спортивные (тренажёрные залы, фитнес-клубы)
- Производственные (цеха, заводские корпуса)
- Коммунально-бытовые (бани, прачечные)
- Медицинские (поликлиники, лаборатории)
- Образовательные (школы, учебные центры)
- Административные (госучреждения)
- Помещения свободного назначения
Каждое назначение требует определённых условий (высоты потолков, инженерии, планировки и т.д.). Важно, чтобы назначение помещения совпадало с бизнес-планом арендатора – использование в неразрешённых целях незаконно
Как назначение влияет на бизнес
Категория участка и назначение здания напрямую определяют, какие сферы бизнеса могут там работать. Так, на землях населённых пунктов легко разместить магазины, офисы или производство, а сельхозучасток годится лишь для фермерского хозяйства. В практике это называют видом разрешённого использования (ВРИ) участка. Если нужный вид деятельности не включён в ВРИ, собственник не сможет легально сдать помещение под этот бизнес. Например, без разрешения на «медицинские услуги» ни одна аптечная сеть не откроет здесь клинику. Юристы отмечают, что отсутствие нужного ВРИ ограничивает число арендаторов и снижает доходность объекта.
Спортивные помещения (например, фитнес-клубы) требуют особых условий: высокой потолочной высоты, усиленной вентиляции и специфических коммуникаций. «Если фитнес-клуб арендует цех с высокими потолками на территории бывшего завода, ставка аренды обычно намного выше обычной», – рассказывает офисный брокер Яна Шин. «В таких случаях собственнику часто приходится переоформлять назначение здания под спортивное использование, что влечёт дополнительные затраты. Поэтому арендная плата существенно возрастает». Согласно правилам, выход за рамки целевого назначения грозит штрафом, и этот риск учтён в цене аренды.
Брокер по промышленной недвижимости Игорь Пиунов добавляет: «В общих чертах базовая ставка для складов и цехов ниже, чем для офисов в центре – это связано с локацией и параметрами зданий. Но при особых требованиях (например, дополнительная мощность электроснабжения или спецоборудование) арендная ставка растёт. Владельцу важно, чтобы вид использования соответствовал промышленной категории участка»
Эксперт по торговой недвижимости Лариса Косенко подчёркивает фактор места: «Главный драйвер – локация и поток посетителей. Магазин площадью 100 м² в центре города будет стоить в несколько раз дороже аналогичного на периферии. Локация остаётся самым значимым фактором: объекты в деловых районах или рядом с крупными ТЦ обычно имеют более высокую ставку». Таким образом, две компании с одинаковой площадью помещения могут платить в 2–3 раза разную арендную плату в зависимости от назначения здания, разрешённого использования участка и рыночной привлекательности локации.
Как происходит смена вида разрешённого использования (ВРИ)
Чтобы собственник смог изменить назначение земельного участка — например, перевести территорию бывшего завода под строительство жилого комплекса — ему нужно пройти официальную процедуру через администрацию.
Кратко процесс выглядит так:
- Подготовка документов — правоустанавливающие бумаги на участок, градостроительный план, обоснование необходимости смены ВРИ.
- Подача заявления в местную администрацию или через МФЦ.
- Рассмотрение комиссией по землепользованию и застройке — оценивают, соответствует ли новая функция участника правилам землепользования, нагрузке на район, инфраструктуре.
- Публичные слушания — обязательный этап для крупных изменений.
- Внесение изменений в ПЗЗ и регистрация нового ВРИ в Росреестре.
Процесс может занимать от 2 до 12 месяцев, требует затрат на проекты, согласования и экспертные заключения. Именно поэтому арендаторам, которым требуется другой ВРИ, ставка аренды почти всегда выше — собственник учитывает риски, сроки и дополнительные расходы.
Актуальная проблема: почему в Петербурге почти не дают менять назначение земли
В Санкт-Петербурге тема перевода промышленных территорий под жильё или коммерческую застройку остаётся одной из самых острых. По данным профильных комитетов, подавляющая часть заявок на изменение разрешённого использования отклоняется. Особенно это касается попыток превратить бывшие заводы и промзоны в жилые комплексы.
Причины понятны:
- Инфраструктура не выдерживает — дороги, школы, садики и поликлиники уже перегружены.
- Экологические риски — многие старые заводы оставили загрязнённые грунты, и требуется дорогостоящая рекультивация.
- Градостроительные ограничения — в ПЗЗ и Генплане СПб закреплена промышленная функция, и город не готов массово терять производственные площадки.
- Социальный конфликт — жители районов часто выступают против точечной уплотнительной застройки.
Почему это важно для бизнеса
Из-за этой ситуации ставки аренды в “спорных” зонах растут: собственники включают в цену риски возможного отказа по смене ВРИ и будущих согласований. Именно поэтому два похожих здания в разных функциональных зонах города могут отличаться в цене в 2–3 раза.
Для начинающих предпринимателей и собственников важно заранее уточнить категорию и ВРИ участка (например, через публичную кадастровую карту или выписку из ЕГРН), чтобы избежать штрафов и подобрать подходящую недвижимость. Это позволит выбрать оптимальный объект с учётом целевого назначения земли и специфики бизнеса.
Перед тем как подписывать договор аренды — проверьте назначение земли и помещения. Это сэкономит вам время, деньги и избавит от юридических проблем. Обратитесь к специалистам по коммерческой недвижимости — мы знаем, где что «можно» и почему это важно.
+7(900)623-73-29