Коллеги, часто сталкиваюсь в экспертных заключениях по восстановительному ремонту с расчетами, основанными на казалось бы надежных методах:
И вроде бы все правильно: методики рабочие, подход затратный. Но есть одно «но», которое перечеркивает всю научную обоснованность.
Основная проблема — до сих пор многие эксперты продолжают рассчитывать износ через устаревший ВСН 53-86(р), который уже не действует. Это не просто формальность — это грубое нарушение методических принципов.
Приказ 883/пр О признании утратившей силу Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404, и не действующими на территории Российской Федерации ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий, утвержденных приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Государственном строительном комитете СССР от 24 декабря 1986 г. № 446
С учетом того, что в соответствии с приказом Минстроя России от 19 декабря 2024 г. № 883/пр ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", утвержденные приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 г. № 446, признаны не действующими на территории Российской Федерации, при проведении обследования технического состояния зданий и сооружений, а также для определения величины физического износа конструктивного элемента, здания следует руководствоваться в рамках действующего на текущий момент законодательства следующими нормативными техническими документами:
- ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния";
- СП 54.13330.2022 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные";
- СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения";
- СП 368.1325800.2017 "Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта";
- СП 372.1325800.2018 "Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации";
- СП 454.1325800.2019 "Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния".
Использование отмененного норматива для определения ключевого параметра (износа) ставит под сомнение всю достоверность заключения. Вроде мелочь, а на кону — обоснованность миллионов рублей.
Что делать? Как считать правильно?
Если не хотите ошибиться и получить прозрачный, понятный и легко перепроверяемый расчет, ваш выбор — Индексный метод. Все просто: берете документально подтвержденную базовую стоимость и применяете актуальные индексы. Прозрачно, как три копейки.
Но здесь тоже есть небольшой подвох: согласно 421 Пр. п. 179 этой методики, для объектов капитального строительства непроизводственного назначения размер резерва на непредвиденные расходы не должен превышать 2%. Однако, по информации на май 2025 года, письмо Минстроя РФ от 04.04.2025 №9367/ОГ/09 разъясняет, что расходы на непредвиденные работы и затраты не должны учитываться при текущем ремонте, так как они применяются только в строительстве.
Ну а если хотите помучаться — пожалуйста, считайте через: Метод сравнительной единицы. Но и здесь подвох: удельный показатель нужно брать не с потолка, а получать на основе анализа данных по реальным, сопоставимым объектам. И главное — обосновать каждый поправочный коэффициент k, что очень сложно и муторно.
Без такого обоснования расчет превращается в субъективную «прикидку», которую легко оспорить.
#СтроительнаяЭкспертиза
#ВСН5386
#ВосстановительныйРемонт
#Минстрой
#МетодыРасчета