Когда речь заходит о посуточной аренде жилья, многие собственники уверены: если квартира в собственности, сдавать её можно как угодно — главное, вовремя платить налоги и не нарушать покой соседей.
Но судебная практика 2025 года показала: риск куда серьёзнее.
Теперь речь идёт не просто о штрафах или запретах деятельности, а о конфискации квартиры в доход государства.
Да, даже если собственник лично не участвовал в противоправных действиях и формально «ничего не знал».
В этой статье я разберу громкое дело из Перми, расскажу, где проходит грань между законным бизнесом и уголовным риском, и объясню, как собственнику защитить себя.
Посуточная аренда: законность подтверждена, но риски выросли
Российское законодательство не запрещает сдавать квартиру посуточно. Более того, Верховный суд ранее подтвердил, что размещение в жилом помещении временных жильцов — не гостиничная деятельность, если не нарушаются специальные требования.
Но на практике появилось новое направление судебных споров: ответственность собственников, чьи квартиры используются как площадка для преступлений.
И здесь ключевым становится не режим аренды, а функциональное использование квартиры.
Что произошло в Перми: обычная аренда превратилась в уголовную историю
Собственник четырёх квартир заключил договор управления: передал помещения в распоряжение третьих лиц, получая фиксированные выплаты.
Классическая модель пассивного дохода, которой пользуются тысячи инвесторов.
Но фактически в квартирах была организована криминальная деятельность — притоны для оказания интимных услуг.
Собственник не управлял процессами, не взаимодействовал с жильцами, не организовывал логистику. Формально — «ничего не знал».
Однако суд установил:
- квартиры системно использовались для совершения преступлений;
- собственник создал условия, передав контроль над жильём третьим лицам;
- помещения выполняли функцию орудия преступления.
Решение суда: конфисковать квартиры в доход государства
Свердловский районный суд г. Перми по делу № 1-463/2025 постановил:
Квартиры являются орудием преступления и подлежат специальной конфискации в соответствии со ст. 104.1 УК РФ.
То есть имущественный комплекс, использованный для совершения преступления, может быть изъят вне зависимости от того:
- участвовал собственник лично или нет;
- извлекал он доход или нет;
- знал он о противоправной деятельности или не знал.
Этот подход подкреплён тем, что собственник несёт ответственность за выбор модели владения, а не только за собственные действия.
Именно этот вывод должен насторожить всех арендодателей.
Почему это решение настолько важное
До этого резонансного дела максимум, с чем сталкивались арендодатели, — штрафы за нарушение тишины, административные штрафы за ведение гостиничной деятельности без лицензии или предписания устранить нарушения.
Но впервые:
✔ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КВАЛИФИЦИРОВАНО КАК ОРУДИЕ ПРЕСТУПЛЕНИЯ
То есть квартира перестала быть нейтральным активом.
✔ ОСНОВАНИЕМ КОНФИСКАЦИИ СТАЛО ИМЕННО ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
Не личная вовлечённость.
✔ СОБСТВЕННИК ЛИШИЛСЯ НЕДВИЖИМОСТИ ПОЛНОСТЬЮ
Без компенсации, без выкупа, без права на альтернативное использование.
✔ СУД РАСШИРИЛ ПОДХОД ДЛЯ ВСЕЙ РОССИИ
Подобные дела теперь будут рассматриваться по аналогии.
Что говорит закон: почему конфискация возможна
Статья 104.1 УК РФ предусматривает:
Конфискацию орудий преступления — имущества, используемого для организации и совершения противоправных действий.
Важно понимать:
Конфискация применяется не к личности, а к объекту, если он стал инструментом преступления.
То есть квартира — такой же объект, как автомобиль, склад, оборудование, если они использовались для:
- организации притонов,
- оборота запрещённых веществ,
- незаконного бизнеса,
- укрытия преступников,
- других преступлений.
Даже если собственник не входил в преступную группу, но создал условия (сдал, передал управление, не контролировал), конфискация возможна.
Это и произошло в Перми.
Почему этот риск касается абсолютно всех арендодателей
Тысячи собственников используют один и тот же подход:
- сдача квартиры управляющей компании,
- работа через посредников,
- пассивный доход без контроля заселяемых лиц,
- отсутствие регулярных проверок объекта,
- отсутствие прописанных условий использования жилья.
До этого момента казалось, что самое страшное — испорченная мебель или конфликт с соседями.
Теперь ставка — сама квартира.
Какие ошибки чаще всего совершают собственники
❌ Передают квартиру незнакомым управляющим без договора
Часто — «по доверенности» или вообще «по договорённости по переписке».
❌ Не проверяют, кто заселяется
Особенно в посуточной аренде.
❌ Не контролируют использование жилья
Месяцами не посещают квартиру.
❌ Не прописывают ответственность управляющего
А значит — он формально ни за что не отвечает.
❌ Используют жильё как «инвестиционный актив»
Не понимая, что юридически он должен контролироваться.
Как собственнику защитить себя: мои рекомендации как юриста
За 10+ лет работы с недвижимостью я видела десятки ситуаций, когда отсутствие контроля приводило к уголовным делам.
Вот что нужно делать:
✔ 1. Проверять управляющую компанию
Лицензии, ИНН, судебные дела, отзывы, деловую репутацию.
✔ 2. Заключать официальный договор управления
С обязательными пунктами:
- перечень допустимых способов использования;
- запрет на нелегальную аренду;
- право собственника на внезапный осмотр;
- ответственность за противоправную деятельность;
- порядок отчётности.
✔ 3. Устанавливать систему контроля
Камеры на лестничной площадке, периодические визиты, регулярные отчёты.
✔ 4. Требовать документы у постояльцев (если сдаёте сами)
Паспорт, договор, регистрация — минимальный набор.
✔ 5. Не передавать ключи «знакомым знакомых»
Это самый частый источник проблем.
✔ 6. Своевременно реагировать на жалобы соседей
Их сигналы — первая «красная лампочка».
Мой вывод
Судебное дело из Перми — важнейший сигнал собственникам:
владение квартирой не освобождает от ответственности за то, как она используется.
Пассивный доход может превратиться в потерю недвижимости, если контроль над жильём передан людям, действующим вне правового поля.
Сейчас, когда инвестиционные квартиры стали обычным инструментом, важно помнить:
юридическая грамотность защищает активы ничуть не хуже страхования.
Если ваша квартира сдаётся посуточно или вы передали её управляющему — проверьте договор и реальный порядок использования. Это убережёт от серьёзных рисков.
Контакты для консультации
Юрист Субботина Галина Николаевна
Член Ассоциации юристов России
10+ лет практики в недвижимости
200+ успешных сделок и судебных кейсов
300 млн рублей сэкономлено клиентам
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: Москва, ул. Золоторожский Вал, 11, стр. 22, оф. 56