Сдача квартиры в аренду – распространённый способ получения пассивного дохода. Однако, чтобы этот процесс был действительно выгодным и безопасным, необходимо подойти к нему ответственно и оформить с нанимателем договор официально. Многие собственники предпочитают действовать по серым схемам, полагая, что так можно сэкономить на налогах и избежать бумажной волокиты. На практике такой подход создаёт гораздо больше проблем, чем преимуществ, и может привести к серьёзным финансовым и юридическим последствиям для обеих сторон.
Попытка обойти закон чревата в первую очередь риском привлечь внимание Федеральной налоговой службы (ФНС). Обнаружение факта нелегальной сдачи грозит не только штрафами, но и доначислением налогов за весь период получения незадекларированного дохода. Кроме того, без договора найма собственник лишается главной опоры – юридической защиты. В случае порчи имущества, задержек или полного прекращения оплаты доказать свою правоту в суде будет практически невозможно. Также возникают серьёзные сложности с выселением недобросовестных жильцов, которые, зная об отсутствии документов, могут злоупотреблять положением.
Легальный подход, напротив, предоставляет собственнику неоспоримые преимущества. Официально заключенный договор найма – это основной документ, который регулирует права и обязанности сторон, фиксирует размер арендной платы и защищает от одностороннего изменения условий. Он обеспечивает юридическую защищённость, стабильность дохода и создаёт прозрачное и предсказуемое сотрудничество, в котором и владелец жилья, и арендатор чувствуют себя уверенно. Именно поэтому грамотное оформление аренды – это не лишняя формальность, а разумная инвестиция в собственное спокойствие и финансовую безопасность.
У кого есть право на сдачу квартиры
Вначале определим, кто может быть арендодателем:
- Прямой собственник. Основное право на распоряжение имуществом, включая его сдачу внаём, принадлежит собственнику. Его данные указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если вы являетесь единственным владельцем, вы можете заключать договор от своего имени.
- Представитель по доверенности. Если собственник по каким-либо причинам не может лично заниматься сдачей жилья (например, находится в другом городе), он вправе передать эти полномочия другому лицу. Для этого оформляется нотариально заверенная доверенность. В тексте документа должно быть прямо прописано право представителя сдавать данное жилое помещение в аренду, подписывать договор и совершать другие связанные с этим действия.
- Особого внимания требует ситуация, когда квартира находится в долевой или совместной собственности. Для легальной сдачи такого объекта необходимо получить письменное и нотариально заверенное согласие от каждого совладельца. Это правило защищает имущественные права всех собственников и является гарантией того, что сделка не будет оспорена в будущем.
Подготовка квартиры к сдаче
Надлежащее техническое состояние жилья не только повышают его привлекательность в глазах потенциальных нанимателей, но и служат залогом отсутствия конфликтов в будущем. Необходимо начать с проведения косметического ремонта: свежая покраска, чистые обои и исправные замки создают благоприятное первое впечатление и позволяют установить более высокую арендную плату. Особое внимание следует уделить проверке всех инженерных систем — сантехники, электропроводки и отопительных приборов.
Ключевым аспектом технической подготовки является наличие и исправность счётчиков. Обязательное условие для обеспечения прозрачности расчётов за коммунальные услуги. Перед заселением арендатора нужно убедиться, что счётчики на воду, электроэнергию и газ (при его наличии) не только установлены, но и исправны, опломбированы и обладают неистекшим сроком поверки. Такой подход позволяет чётко разграничить финансовую ответственность: собственник оплачивает взносы на капремонт и общедомовые нужды, а наниматель — только те ресурсы, потребителем которых он является. Это предотвращает споры по поводу оплаты коммунальных платежей и делает финансовые договорённости максимально понятными для обеих сторон.
Подготовка документов
Заблаговременная подготовка документов — залог безопасности для будущего нанимателя. На встрече вам потребуется паспорт и подтверждение права собственности на жильё – свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Предъявление данных документов подтверждает ваши права и снимает у нанимателя любые сомнения в законности сделки.
Составление договора
Это самый ответственный этап при сдаче квартиры. Данный документ юридически закрепляет все условия, определяет права и обязанности сторон, служит надёжной защитой от возможных разногласий в будущем. Важно понимать, что в гражданском законодательстве существует два схожих, но разных по своей сути понятия. Когда собственник (физическое лицо) сдаёт квартиру другому человеку для проживания, заключается договор найма жилого помещения. Если же в качестве нанимателя выступает организация, например, для размещения своих сотрудников, то сделка оформляются договором аренды.
Вне зависимости от типа, любой грамотно составленный договор должен содержать ряд обязательных условий. В первую очередь, это предмет договора, где максимально точно описывается объект недвижимости: полный адрес, общая и жилая площадь, а также кадастровый номер. Данные сведения позволяют однозначно идентифицировать квартиру. Далее следует раздел «Стороны договора», в котором фиксируются полные паспортные данные наймодателя (собственника) и нанимателя. Здесь же настоятельно рекомендуется перечислить всех граждан, которые будут проживать в квартире вместе с основным нанимателем.
Особое внимание следует уделить сроку действия договора, так как от него зависят юридические последствия. Наиболее распространённой практикой является заключение краткосрочного договора на срок до 11 месяцев. Его главное преимущество — отсутствие необходимости в государственной регистрации. Договор, заключенный на срок от одного года до пяти лет, считается долгосрочным и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Данная процедура придает сделке дополнительную юридическую силу, однако требует большего числа формальностей.
Финансовые условия
Прозрачность и чёткость формулировок в этом разделе помогут избежать 99% всех возможных споров и недопониманий. Крайне важно детально зафиксировать все денежные аспекты сделки.
- Размер арендной платы и порядок расчётов. Здесь чётко прописывается сумма ежемесячного платежа, конкретная дата его внесения и способ передачи средств. Наиболее надёжные варианты — безналичный перевод на банковский счёт или передача наличных с обязательным составлением расписки.
- Условия изменения арендной платы. Договор должен содержать пункт, регламентирующий возможность и периодичность пересмотра платы. Законодательно это допускается не чаще одного раза в год, и данное условие справедливо закрепить в документе.
- Распределение расходов на коммунальные услуги. Важно чётко разграничить зоны ответственности. Обычно наниматель оплачивает потребляемые ресурсы по счётчикам (вода, электроэнергия, газ), а наймодатель — взносы на содержание жилья и капитальный ремонт.
- Страховой депозит (залог). Данный платёж служит гарантией сохранности вашего имущества. В договоре необходимо зафиксировать его точный размер, а также исчерпывающий перечень условий, при которых депозит может быть удержан при завершении срока найма.
- Опись передаваемого имущества. Этот документ фиксирует всю мебель, бытовую технику и другие ценные вещи, находящиеся в квартире, с детальным описанием их состояния на момент передачи жилья нанимателю.
Права и обязанности сторон
Ключевая обязанность наймодателя — предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии и производить капитальный ремонт. Его право посещать квартиру для проверки должно быть чётко регламентировано: визиты возможны, только заранее договорившись с жильцом. В свою очередь, наниматель обязуются поддерживать порядок в жилье, своевременно вносить плату и производить текущий ремонт. Любые перепланировки или существенные изменения возможны только с письменного согласия собственника.
Условия расторжения договора — это механизм защиты интересов сторон. В этом пункте необходимо прописать исчерпывающие основания для досрочного прекращения договора. Для наймодателя это, как правило, невнесение платы или порча имущества. Для нанимателя — если жильё стало непригодным для проживания не по его вине. Наличие данного раздела позволяет в установленном порядке прекратить договор, если его продолжение становится невозможным или нецелесообразным для одной из сторон.
Уплата налогов: выбираем оптимальный режим
- НДФЛ для физических лиц. Наиболее привычный способ для граждан без статуса ИП или самозанятого. Ставка налога составляет 13% от всей суммы полученной арендной платы за год. Для уплаты необходимо самостоятельно заполнить и подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным. Сам налог уплачивается до 15 июля. Данный вариант подходит тем, кто не планирует переходить на специальный налоговый режим и готов раз в год заниматься подачей отчётности.
- Налог на профессиональный доход (самозанятость). Это один из самых простых и выгодных режимов, который становится всё более популярным. Ставка налога минимальна: 4% при получении дохода от физических лиц и 6% — от юридических лиц или ИП. Главные преимущества — отсутствие необходимости подавать декларации и платить страховые взносы. Вся работа ведётся через удобное мобильное приложение «Мой налог»: регистрация занимает несколько минут, чеки для арендатора формируются в один клик, а налог рассчитывается автоматически.
- ИП на Упрощённой системе налогообложения (УСН «Доходы»). Такой вариант предполагает регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Ставка налога составляет 6% от суммы дохода. Важная особенность: помимо налога, предприниматель обязан ежегодно уплачивать за себя фиксированные страховые взносы (пенсионные и медицинские), размер которых устанавливается государством. Такой режим может быть выгоден, если вы сдаёте несколько объектов или ведёте другую предпринимательскую деятельность, позволяющую суммировать доходы.
- ИП на Патентной системе налогообложения (ПСН). Данный режим также требует статуса ИП. Его суть в том, что вы не платите процент от реального дохода, а приобретаете патент на определенный срок (от 1 до 12 месяцев). Его стоимость — это и есть ваш налог. Она фиксирована и рассчитывается исходя из потенциально возможного, а не фактического дохода. Стоимость патента сильно различается в зависимости от региона, города и площади квартиры.
Сдавать квартиру легально в аренду – отличное решение. Вместо того чтобы переживать из-за жильцов и бояться налоговой, вы просто спокойно получаете свой доход.
Больше полезного – в телеграм-канале основателя компании «Хозяин сервис», руководителя головного офиса Ильи Савловича.
Остались вопросы? Вы можете связаться с нами.