Рынок апарт-отелей растет быстрее, чем многие ожидали. Почему этот формат стал таким востребованным? Что привлекает в нем гостей, инвесторов и девелоперов? И какие изменения ждут сегмент апарт-отелей в 2026 году?
Эти вопросы сегодня волнуют многих игроков рынка. Ответы — в большой статье-обзоре. Его подготовила Светлана Сердюкова — авторитетный эксперт в организации, оснащении и управлении объектами гостеприимства с 16-летним опытом в гостиничной индустрии, основатель IRIS EXPERT и эксперт курса SWISSAM “Профессиональное управление апарт-отелем”.
Рынок апарт-отелей в 2025 года: обзор и темпы роста
Начнем с глобального — туризм в стране в целом. Что видим сейчас?
- Внутренний поток увеличился, углубился, усилился;
- Растет интерес к отдаленным регионам;
- Туристы становятся более самостоятельными, требовательными к качеству продукта, инфраструктуре.
Туристическому бизнесу нужно транслировать устойчивость к запросу и адаптироваться к изменениям экономики и турпотока. В 2025 году эти тенденции — основа для еще более активного развития отрасли: улучшения инфраструктуры, внедрения новых технологий и создания доступных турпродуктов. Поддержка государства также создает для этого благоприятные условия.
Внутренний туризм на подъеме, цель турбизнеса — “утолить жажду путешествий” разных аудиторий.
А что с туризмом в Петербурге?
Северная столица не уступает своих позиций по объемам турпотока. Санкт-Петербург превратился в круглогодичную точку притяжения для туристического и бизнес потоков. Город является сложившимся туристическим направлением и входит в ТОП-3 региона России по объему турпотока согласно данным Росстата в 2025 г.
Почему апарт-отелей становится все больше и чем этот бизнес не уступает отельному
Не только внутренний туризм повлиял на устойчивое развитие рынка апарт-отелей. В последние годы изменились предпочтения потребителей: они чаще выбирают гибкие форматы проживания. Апартаменты становятся альтернативой традиционным гостиницам и долгосрочной аренде жилья в квартирах жилых домов, объединяя инвестиционный потенциал с удобством для конечных пользователей.
Объемы средств размещения пополняются в основном именно за счет сегмента апарт-отелей. Девелоперы из сферы жилого строительства активнее интересуются коммерческим форматом — апарт-отелями — и своими силами создают УК, либо привлекают отельных операторов.
На примере петербургского рынка
“По итогам I полугодия 2025 года в Петербурге открылось 5 апарт-отелей, в сегменте классических гостиниц новых объектов не введено. Во II полугодии 2025 года прогнозируется открытие десяти апарт-отелей проектным объемом 1,5 тыс. юнитов. Девять из десяти объектов заявлены в категориях 3-4*, что составляет 96% объема номерного фонда”, — Светлана Сердюкова.
Преимущества продукта для инвесторов и арендаторов
- Долгосрочное проживание и комфорт
Метраж помещений, наличие кухни и эксплуатационные возможности, опция длительного размещения без бытовых забот актуально многим (от командированных до абитуриентов).
- Экономическая выгода
Формат зачастую оказывается более выгодными при длительном пребывании. Стоимость проживания снижается, так как в апартаментах есть кухня и можно готовить самостоятельно.
- Гибкость в размещении
Апарт-отели предоставляют разнообразные варианты размещения: от студий до многокомнатных апартаментов. Это позволяет привлекать разные категории гостей и арендаторов.
- Современные удобства и услуги
Многие апарт-отели предлагают современные технологии, фитнес-залы, бизнес-центры и другие услуги, как в отелях хорошего уровня.
- Инвестиционная привлекательность
Проекты апарт-отелей с сильной концепцией, четко выделенной ЦА и удачной локацией при грамотном управлении показывают доходность в пределах 9% +- годовых с постоянно растущей капитализацией.
Что будет с рынком апарт-отелей в 2026 году
- Апарт-отели — сегмент растущий по доле и ценам: высокая загрузка и рост ADR поддерживают инвестиционную модель при условии качественного менеджмента;
- Пайплайн заметный: в 2026 году рынок получит волну ввода → важно уходить в ниши (семейные, длительное проживание, студенческие блоки, корпоративный рынок) и усиливать сервис/комьюнити.
- Проект с большей вероятностью будет успешен, если вы понимаете особенности целевой аудитории. Причем — как покупателей, рассматривающих апартаменты в качестве инвестиционного инструмента, так и арендаторов, которые формируют устойчивый спрос на этот формат жилья.
Покупатели апартаментов — инвесторы — в первую очередь ориентируются на доходность, сроки окупаемости и надежность операционной модели. Для них важны прозрачные условия управления, сервисный уровень и потенциал роста капитализации объекта. Арендаторы, напротив, исходят из критериев комфорта, расположения, уровня сервиса и стоимости проживания. При этом рынок аренды апартаментов неоднороден: он охватывает краткосрочные и среднесрочные форматы (туристы, командированные, студенты) и долгосрочные (молодые специалисты, семьи без детей, релоканты).
Тренды на рынке апарт-отелей 2026: какие концепции популярны и перспективны
Тренды ниже сейчас отражаются в новых проектах — это позволяет охватить больший рынок арендаторов с разными целями:
- Жилье для длительного проживания (Long Stay).
- Микроапартаменты, студии с аскетичным оформлением, где большее внимание уделено общественным зонам. Они — места притяжения и времяпрепровождения комьюнити.
- Коворкинг и шэринг-пространства.
- Интеграция апарт-отелей с коворкинг-пространствами и зонами для совместного отдыха. Привлекает активных профессионалов и цифровых кочевников.
- Экологичные и устойчивые проекты. Использование экологичных материалов, энергоэффективных технологий, зеленых зон и инициатив по снижению экологического следа.
- Фокус на формирование своего комьюнити на базе апарт-отеля. Когда отель создает экосистему с инфраструктурой, где люди не только проживают, но и знакомятся, коммуницируют, работают и создают вместе.
- Локальный стиль и уникальный дизайн. Проекты с акцентом на местную культуру, искусство и аутентичность. Привлекательно для тех туристов, кто ищет уникальный опыт.
Примеры успешных проектов
“Из локальных проектов, которые соответствуют этим трендам, я выделю эти: WELL — яркое и стильное общее пространство, лобби, технологичные и просторные рабочие зоны, интеграция wellness в городское пространство. We&I by Vertical — хорошее понимание своей ЦА, ее потребностей и ценностей, создание комьюнити молодежи на базе своих апарт-отелей. Art Studio — интеграция искусства в гостевое пространство: картины, театральные иммерсивные постановки в апарт-отеле”.
Обязательная классификация объектов: как это сказывается на рынке апарт-отелей
Конкуренция в нише растет, порядок оказания услуг трактуется многообразно. Классификация — важный инструмент, чтобы создать более предсказуемую систему оказания услуг. Ее внедрение и соблюдение оказывают значительное влияние на развитие рынка апарт-отелей, а также на доверие инвесторов и потребителей”, — Светлана Сердюкова.
На что влияет обязательная классификация
- Повышение стандартов качества. Классификация устанавливает четкие критерии для определения уровня сервиса, инфраструктуры и комфорта. Как итог — у клиентов формируются прозрачные ожидания.
- Упорядочивание рынка. Единая система классификации помогает сегментировать объекты по категориям (например, от 3 до 5 звезд). Это облегчает выбор для потребителей и способствует развитию конкуренции.
- Защита прав потребителей. Стандарты и требования обеспечивают определенный уровень сервиса и безопасности, что повышает доверие к рынку.
- Инвестиционная привлекательность. Для инвесторов наличие официальной классификации = подтверждение качества объекта.
“Следующим шагом хотелось бы увидеть четко сформулированные требования к качеству строительства и качеству оснащения, чтобы у девелоперов не было обманчивого соблазна экономить и применять бытовые, а не коммерческие решения (например, в меблировке)”, — Светлана Сердюкова.
Что важно знать предпринимателю перед открытием апарт-отеля
Апарт-отель — сложный многособственнический продукт с четырьмя заинтересованными сторонами. При проектировании и продумывании продукта необходимо учесть приоритеты всех участников:
- девелоперов
- инвесторов
- УК
- арендаторов
Сейчас практика строительства, управления и эксплуатации апарт-отелей уже достаточно обширна и имеет крепкую базу удачных кейсов. Конкуренция в этой нише рынка высокая, практика многолетняя, а значит клиент девелопера — инвестор, все более внимателен к деталям, более начитан и вовлечен в тему.
Как создать успешный апарт-отель — рекомендации Светланы Сердюковой:
1. Big idea и понимание своей ЦА. Что и для кого вы продаете — остро важные вопросы. Продумайте это на старте проектирования. Это позволит выстроить позиционирование, продать проект инвесторам, а потом успешно продавать гостям долгие годы.
Четко сформулируйте маркетинговую стратегию и концепцию, пропишите ее в деталях. Так все участники одинаково увидят образ будущего продукта.
2. Союз сильного девелопера с хорошей репутацией и бренд УК. Но если девелопер планирует оставить проект под своим управлением, нанимает одного топ-менеджера (даже с опытом работы в апартах) и надеется, что он создаст целое направление — есть большие финансовые и репутационные риски. Создавать и управлять — это две большие разницы. Работайте с профессиональными командами по проектированию, строительству и запуску. Не обменивайте свои деньги на опыт.
3. Выбирайте локацию! Не каждый приятный спальный район подойдет для объекта размещения. Нужно изучить и комплексно оценить территорию:
- Точки трафика и транспортные узлы
- Пешеходное движение
- Наличие рядом объектов культурного наследия (ОКН)
- Близость вузов, больниц
- Перспективы развития или их отсутствие
4. Отдавайте предпочтение не высотным проектам, а номерному фонду с претензией на камерность и премиальность. Бутиковость — меньше этажей, меньше номеров, но выше RevPar — явные показатели будущего успеха, даже если проект уровня 3*.
5. Интеллектуальный, актуальный на 7-10 лет дизайн. Неброские цвета, интересные фактуры, продуманный и осмысленный каждый квадратный сантиметр — это привлекает больше, чем яркие пятна. И опять-таки, говорит о премиальности. Только профессиональные бюро могут создать действительно востребованный продукт. И это первое, на что обращает внимание покупатель и гость.
6. Оснащение антивандальной гостиничной мебелью и техникой. Не бытовой, а устойчивой к активной эксплуатации. Храните информацию о закупленных материалах и оборудовании не только в виде счетов-фактур, но и в живых образцах. Комплектующие должны быть легко докупаемы. Важно экономить не на закупках, а на владении. Стульям за пять тысяч никто не обрадуется спустя время, когда они потеряют “лицо” от частого использования.
7. Продуманные, оборудованные места для сотрудников. А еще — современные средства и инструменты, начиная от бухгалтера, заканчивая горничными. Апарт-отель — это про людей, позитивные коммуникации и человеческие отношения. Сотрудники всегда чувствуют заботу о себе и это почувствуют собственники и гости.
_________________________________________________________________________________
Планируете выход на рынок апарт-отелей и запуск своего проекта? Или уже управляете апарт-отелем и хотите, чтобы он стабильно развивался и приносил прибыль?
Курс “Профессиональное управление апарт-отелем” поможет выстроить концепцию, операционные процессы и модель управления.