Вы нашли идеальный участок в Краснодарском крае, мечтаете о доме, но вашим планам могут помешать зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Это охранные зоны ЛЭП, водоемов, трубопроводов и санитарные зоны, которые могут полностью запретить строительство.
В этой статье - пошаговая инструкция, как выявить эти риски до покупки и не потерять деньги.
Особенность нашего края в том, что таких зон здесь не просто много, а очень много. Помимо крупных объектов, ограничения могут накладывать поймы рек, мелиоративные и оросительные каналы (арыки), виноградники, питомники и даже забытые скотомогильники.
Чем это грозит на практике?
- ограничения в застройке: например, в Сочи на территории округа санитарной охраны курорта нельзя построить дом без подключения к центральному водопроводу и канализации. Что может поставить ваши будущие планы в полную зависимость от возможности технического присоединения.
- запреты на строительство: например, в границах охранной зоны газораспределительной станции застройка, наиболее вероятно, запрещена.
Продавец участка может и сам не знать об этих «невидимых» ограничениях или, наиболее вероятно, сознательно не говорить о них. Поэтому вся ответственность за проверку ложится на вас.
Как защититься? Нужен комплексный подход: не только проверка «бумаг», но и обязательный выезд на место.
Вот мой чек-лист, что я сам проверяю и рекомендую каждому моему доверителю:
1. Выписка из ЕГРН об ограничениях.
Закажите расширенную выписку или специальную выписку о ЗОУИТ - это базовый документ.
2. Национальная система пространственных данных (ранее - публичная кадастровая карта).
Внимательно изучите участок на этих ресурсах, включив все слои, которые показывают зоны с особыми условиями.
3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Получите его и проверьте раздел, где перечислены все ограничения использования земли.
4. Генплан и ПЗЗ муниципалитета.
В них довольно частно отображаются ЗОУИТ.
5. Личный осмотр местности - тоже очень важно.
Пройдитесь по участку и по территории вокруг. Ищите высоковольтные линии электропередач, трубопроводы, водоемы.
Почему без пятого пункта нельзя?
Потому что реальность часто расходится с документами.
Классический случай в Краснодаре - охранные зоны газопровода высокого давления, которые расположены на территории вокруг, но отсутствуют в ЕГРН.
А между тем, их охранная зона делает застройку невозможной.
Не надейтесь на удачу. Проверяйте полностью. Сами или с привлечением профессионального земельного юриста.