Разбираем реальный проект глэмпинга: как мы разрабатывали финмодель, что изменили после расчётов и почему красивая концепция чуть не убила экономику. Честный кейс с цифрами.
Глэмпинг давно перестал быть историей про «красивые домики в лесу». Сегодня это сложный туристический продукт, где концепцию можно придумать эмоционально, но она не взлетит с точки зрения экономики.
Рассказываем, как разрабатывали финансовую модель реального проекта: от анализа участка до сценариев окупаемости и полной переработки концепции. Это максимально практичный разбор — что сработало, что пришлось отбросить и какие решения реально изменили экономику проекта.
Исходные данные: участок, видение, ожидания
Клиент пришёл с идеей создать глэмпинг в относительно природной локации, где в качестве преимуществ можно выделить: небольшой лес, тишина, интересные перепады рельефа, небольшая речушка, интересные маршруты для треккинга и велопрогулок рядом.
Первоначальное видение включало:
• 20–25 юнитов разных типов (от барнхаусов до фреймов)
• SPA-зону с сауной и чанами
• Небольшой ресторан на 50 мест
• Детскую зону
• Пространство для мероприятий
• Прогулочные маршруты и благоустройство
Но было и существенное ограничение - локация относится к периферийной (удалена от моря) и без существенного потенциального внешнего трафика и туристической инфраструктуры поблизости. То есть проект должен был компенсировать локацию сильной концепцией и продуманной инфраструктурой.
Анализ локации и формирование концепции
Перед расчётами мы всегда смотрим на связку «локация → опыт → экономика». Самые успешные проекты работают не потому, что у них красивые домики, а потому что:
• Локация превращена в смысл
• Архитектура поддерживает место
• Гость понимает, за какой эмоцией приезжает
Мы оценили рельеф и виды, возможности подведения коммуникаций, сезонность региона, конкурентов в радиусе 100 км и структуру спроса — кто реально поедет в эту точку.
Вывод: объект не выживет только на летнем трафике. Концепция должна быть круглогодичной и включать хотя бы один сильный смысл: wellness, природа и уединение, банный опыт, атмосферный SPA-отдых.
На основе анализа мы собрали ядро концепции: спокойный природный ретрит с wellness-направлением и компактной инфраструктурой, рассчитанной на круглогодичный поток.
Структура юнитов и расчёт выручки
Мы предложили связку:
• Премиальные домики (высокий ADR, низкая сезонная зависимость)
• Компактные экопавильоны для средней ценовой категории
• Несколько «фишечных» юнитов для вирусности и дифференциации
Самый частый миф: чем больше разных типов домиков, тем лучше. В реальности это раздутые инвестиции и рост операционных расходов.
Мы рассчитали ADR по каждому типу, сезонные коэффициенты загрузки, помесячную выручку и влияние уровня сервиса на цену. Стало ясно: для данной локации нельзя завышать ставку на премиум, так как загрузка просядет.
Доходы от инфраструктуры: что реально работает
Мы построили модель с несколькими источниками доходов:
• SPA и бассейн (драйвер круглогодичности)
• Банные модули (отдельная маржинальная линия)
• Кафе-есторан (поддержка сервиса, не основной, но важный источник прибыли)
• Мероприятия и детский клуб
• Чаны, термы, прокат и активности
В процессе моделирования выяснилось:
• Большой SPA не окупится в малом глэмпинге без внешнего трафика (очень большая капекс нагрузка)
• Ресторан на 50 мест будет недозагружен 60–70% времени
• Избыточное количество бань создаёт огромные операционные расходы
Первоначальная концепция оказалась перегруженной и слишком дорогой для реальной экономики проекта.
CAPEX: что можно построить в реальном бюджете
После проработки бюджета инвестиций стало очевидно:
• Проект в исходном виде выходил существенно дороже ожиданий инвестора
• Часть инфраструктуры давала слабый вклад в выручку
• SPA-комплекс был переинвестированным решением
Мы предложили клиенту оптимизированный вариант:
• Компактный wellness-блок вместо большого SPA
• Объединённое пространство для кафе и мероприятий
• Сокращение сложных инженерных решений
• Поэтапность реализации
Результат: CAPEX снизился на 18–22% без потери ценности продукта.
Операционные расходы: самое недооценённое место
Мы посчитали фонд оплаты труда, коммунальные платежи, обслуживание инженерии, закупки для SPA и кухни, маркетинг, расходники и сезонные колебания.
Оказалось, что несколько «красиво выглядящих» решений (большой бассейн и крупный ресторан) увеличивали OPEX настолько сильно, что проект рисковал выйти в минус в первые годы.
Сценарии и стресс-тесты
Мы построили базовый, оптимистичный и стрессовый сценарии (загрузка ниже на 20–25%, ADR −15%, рост расходов).
Самое чувствительное место — сезонность. Если не создать поводы для посещения зимой и осенью, окупаемость резко ухудшается.
Отсюда важный вывод: wellness и банный блок — ключевые элементы устойчивости проекта.
Что изменилось после расчётов
Первичный проект был эмоциональным и красивым, но тяжёлым по экономике. После переработки мы:
• Уменьшили SPA и упростили ресторан
• Сделали ставку на банный сценарий (пармастера, авторские программы, вечерние посещения без ночевки)
• Усилили семейное и wellness-направления
• Пересмотрели набор юнитов и уменьшили их количество
• Встроили событийный календарь для несезона
Результат: проект стал легче, дешевле, устойчивее и быстрее окупаемым.
Финальные показатели эффективности
После оптимизации модель показала:
• Окупаемость 5–7 лет (в зависимости от сценария)
• Положительный NPV
• Устойчивый денежный поток после выхода на операционный режим
• Умеренную чувствительность к ADR, но высокую — к сезонности
Зачем вообще нужна финансовая модель
Без неё проект легко превращается в красивый, но убыточный набор идей.
Финмодель позволяет:
• Понять, какие функции реально нужны, а какие перегружают проект
• Увидеть, что тянет выручку, а что создаёт расходы
• Просчитать поэтапность запуска
• Оценить реальную экономику до старта инвестиций
• Отфильтровать идеи, которые красивые, но нерабочие
• Повысить устойчивость проекта на 3–5 лет вперёд
Самое главное — связать концепцию и экономику так, чтобы проект не просто был эмоционально сильным, но и окупался.
Главный вывод
Создать сильный глэмпинг — это не про «купить домики» и «сделать красивые фотографии». Это про чёткую концепцию, эмоциональный опыт, сильную локацию, продуманную архитектуру, грамотный набор сервисов и финансовую модель, которая держит все решения в реальности.
Работа с этим проектом в очередной раз доказала: красота вдохновляет, но экономику спасает только цифра. А сильный глэмпинг — это там, где идея и финансовая модель совпадают.
📚 Полезные материалы по теме:
Если вас заинтересовал этот кейс, рекомендуем изучить дополнительные материалы:
• Концепция глэмпинга: решают локация, эмоции и сценарии отдыха >>> пошаговый гид по созданию сильной идеи проекта, которая работает на экономику
• Финансовая модель глэмпинга: методология и подходы >>> принципы построения финмодели для туристических объектов
• Подробнее о наших услугах >>> разрабатываем концепции, бизнес-планы и финансовые модели туристических (и не только) проектов
#глэмпинг #туризм #бизнес #финансоваямодель #инвестиции #отельныйбизнес #гостиничныйбизнес #стартап #предпринимательство #кейс