Как не остаться без денег и без квартиры: в Госдуме предложили новое правило для сделок.

В Госдуму внесен законопроект, призванный оградить покупателей жилых помещений и другого недвижимого имущества от ситуаций, когда продавец, получив оплату по договору, впоследствии требует вернуть объект со ссылкой на то, что совершил сделку под влиянием мошенников, которым передал и вырученные от продажи средства.

Авторы поправок указывают, что в случае признания такого договора недействительным для покупателя существует риск остаться и без жилья, и без денег, зачастую полученных в кредит. Также отмечается, что подобная практика в последнее время нередко представляет собой самостоятельную форму мошенничества, которая создает системную угрозу вторичному рынку жилья.

В связи с этим предложено закрепить в законодательстве правило о "периоде охлаждения" по договорам купли-продажи недвижимости, заключаемым с продавцами - физическими лицами. Согласно этому правилу государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю будет возможна при условии, что договор предусматривает оплату только после момента такой регистрации, но в любом случае не ранее 7 календарных дней с даты совершения сделки. При этом денежные средства должны перечисляться исключительно на банковский счет продавца.

Предполагается, что указанный срок обеспечит продавцу возможность в полной мере осознать значение своих действий и при необходимости отказаться от них.

Проект также предусматривает, что при продаже единственного пригодного для постоянного проживания жилья продавец должен будет представить в Росреестр нотариально удостоверенное согласие собственника другого жилого помещения на проживание в нем продавца и членов его семьи.

По сообщениям СМИ, депутатами Госдумы предлагаются и другие меры по защите интересов покупателей жилых помещений (в частности обязательное нотариальное удостоверение сделки, заключение договора страхования).

Рассматриваемый вопрос стал объектом пристального общественного внимания в связи с нашумевшим делом "Долиной - Лурье", в рамках которого суд, в том числе с учетом заключения психолого-психиатрической экспертизы, пришел к выводу, что собственник, заключивший договор купли-продажи квартиры под влиянием мошенников, в действительности не имел намерения на ее отчуждение и не осознавал реального юридического значения своих действий. Признав договор купли-продажи недействительным как заключенный под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), суд вернул квартиру в собственность продавца, но не усмотрел при этом оснований для применения двусторонней реституции - взыскания с продавца полученных от покупателя денежных средств. Поскольку в конечном итоге соответствующая сумма была передана продавцом злоумышленникам, именно они, по мнению суда, и являются лицами, ответственными за причиненные покупателю убытки.

Судебные акты по данному делу обжалованы покупателем в ВС РФ. Рассмотрение жалобы назначено на 16 декабря.

Отметим, что в судебной практике представлен и другой подход, согласно которому применение в отношении продавца мошеннической схемы, в отсутствие доказательств причастности к ней покупателя, само по себе не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Эта точка зрения основана, в частности, на том, что мотив совершения сделки по общему правилу не влияет на ее юридическую силу (п. 3 ст. 178 ГК РФ). Кроме того, отмечается, что даже в случае недействительности сделки применение двусторонней реституции, предполагающей в том числе возврат денежных средств добросовестному покупателю, является обязательным в силу закона и не зависит от усмотрения суда (см., например, определения Второго КСОЮ от 14.10.2025 по делу N 8Г-25915/2025, Шестого КСОЮ от 09.10.2025 по делу N 8Г-17138/2025, Четвертого КСОЮ от 13.08.2025 по делу N 8Г-18314/2025, Третьего КСОЮ от 18.06.2025 по делу N 8Г-8482/2025).