Недавние громкие судебные процессы — включая историю Лурье–Долиной — усилили тревожность покупателей на вторичном рынке недвижимости. Многие начали воспринимать нотариуса как абсолютную защиту сделки. Недавно я получил вопрос: «Если оформлять через нотариуса, разве он не гарантирует безопасность? Разве нотариус не проверяет всё?»
На практике всё намного сложнее — и именно поэтому рынок сегодня так напряжён.
Почему нотариус не даёт полной гарантии
Несмотря на распространённый миф, нотариальное удостоверение сделки не устраняет все риски. Судебная практика последних лет показывает, что сделки, прошедшие через нотариуса, всё равно могут быть признаны недействительными, а покупатели — лишиться и жилья, и денег.
1. Нотариус может ошибаться
В судебной системе уже есть многочисленные дела, где нотариусы:
- не распознавали поддельные паспорта,
- путали мошенников с наследниками,
- принимали фальшивые завещания за реальные.
И это — только те случаи, что дошли до Верховного суда. В региональных судах подобных эпизодов значительно больше.
Ошибается не потому, что хочет — а потому что система проверок ограничена. Нотариус не имеет доступа ко всем базам, не всегда способен выявить скрытые манипуляции и не может оценить психологическое состояние продавца.
2. Ошибка нотариуса редко приводит к его ответственности
Даже если нотариус неверно удостоверил сделку, доказать его вину крайне сложно.
Покупателю нужно убедить суд, что ущерб был причинён не мошенниками, а конкретно ошибкой нотариуса — а это почти невыполнимая задача.
В ряде дел Верховный суд прямо указал: «ущерб причинён мошенниками», поэтому взыскивать нужно с них, а не с нотариуса.
3. Возмещение ущерба — не из кармана нотариуса
Даже если покупателю удаётся доказать вину нотариуса, ущерб покрывается:
- из страховки,
- из фонда нотариальной палаты,
- и только в исключительных случаях — из личных средств нотариуса.
То есть личный риск минимален. А когда личного риска нет — вероятность ошибок выше.
4. Нотариус практически не рискует своей профессией
Даже установленные судом нарушения обычно не приводят к лишению полномочий.
Максимум — выговор.
Поэтому нотариус не является органом, который несёт персональную ответственность за исход сделки.
Почему это важно сегодня
История Лурье–Долиной стала резонансной не только из-за статуса участников.
Она показала, что риск оспаривания сделок на вторичке — реален. И нотариальная форма, вопреки популярному мнению, не защищает от:
- давления со стороны третьих лиц,
- ошибок в проверке документов,
- последующего признания продавца недееспособным,
- мошеннических схем,
- непоследовательной судебной практики.
Сейчас обсуждаются новые механизмы защиты покупателей: например, временное удержание квартиры в залоге у покупателя до полного возврата денег, если сделка признана недействительной. Но каждый вариант имеет свои сложности — от споров из-за ремонта до невозможности выселения.