База: для возведения жилого дома с «пропиской» подходят только земли населенных пунктов с видами разрешенного использования (ВРИ):
1) индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
2) ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ); (важно, чтобы это было в границах населенного пункта, потому что за ЛПХ за границами - предназначен только для сельхоз деятельности).
3) ведение садоводства;
4) блокированная жилая застройка.
Это не про «частный» дом, а про дуплексы и таунхаусы.
Но, скорее всего, если участок имеет данный ВРИ, то территориальная зона по ПЗЗ, в которой он расположен, допускает также и ИЖС. Чтобы выбрать ВРИ для ИЖС достаточно подать заявление в Росреестр.
А вот на землях сельхозназначения такая застройка запрещена.
Проблема: в Краснодарском крае распространена ситуация, когда застройщик выкупает участки на «бывших полях», размежевывает их обещая в будущем перевести их в категорию земель населенных пунктов.
Что делать: не верить застройщику и не покупать такой участок. Даже если цена крайне привлекательна.
Почему? Покупка в надежде на такой перевод несет в себе крайне высокий риск остаться собственником сельхозучастка без права на жилую застройку.
Потому что такой перевод - длительная процедура, требующая внесения изменений в генплан муниципалитета, и ее успех не гарантирован.
Я даже скажу так - с очень высокой вероятностью участки не включат в границы населенных пунктов, поскольку региональная политика администрации Краснодарского края в части перевода сельхозземель в земли населенных пунктов изменилась и сейчас это почти невозможно.