При наличии капитала от 10 млн рублей, стандартные банковские вклады уже не выглядят привлекательно на фоне инфляции. Почему коммерческая недвижимость – интересный вариант для инвестиций и что можно купить в Москве и МО в бюджетном диапазоне от 10 до 30-40 млн рублей?
Разбираемся вместе с консультантами Soul Estate.
Плюсы и минусы коммерческой недвижимости
Коммерческие помещения под инвестиции подразумевают сдачу площадей в аренду и получение стабильного пассивного дохода. Этот доход может быть разным – средние значения варьируются в пределах 8-14% годовых. При этом стоимость самого актива растет – и в Москве этот рост существенный.
Поданным РБК, за первое полугодие 2025 прирост стоимости составил более 50%, в том числе:
- производственные помещения +66,7%;
- торговые площади +57,5%;
- склады +55,6%.
Арендные ставки также поднялись на 58% в сфере общепита, на 36% -в сегменте торговых площадей.
Таким образом, к плюсам можно отнести:
- прямой денежный поток: арендные платежи — это регулярный доход, часто превышающие ставки по депозитам;
- защиту от инфляции: ставки, как правило, индексируются в соответствии с рыночными условиями;
- быструю окупаемость объекта (10 лет и меньше);
- рост стоимости актива: объект с хорошим расположением со временем дорожает, что дает прибыль при его дальнейшей продаже.
Минусы – это высокий порог входа, наличие дополнительных расходов на ремонт и содержание помещения, вынужденные простои при смене арендаторов и наличие определенных знаний и тенденций рынка для оценки перспективности объекта.
Свести эти риски к минимуму поможет обращение к профессионалам, которые подберут коммерческую недвижимость под ваш запрос и проверят юридическую чистоту объекта и действующих договоров аренды.
Форматы коммерческих площадей:
1. Стрит ритейл
Самый ликвидный и популярный сегмент для частных инвесторов. Это помещения с витринами, расположенные на первых этажах жилых домов и имеющие прямой доступ с улицы. В таких точках размещают розничные магазины, объекты общепита, пекарни, аптеки и т.д. Проходимость здесь напрямую зависит от локации – например, в непосредственной близости от метро будут востребованы любые точки, а в спальных районах выгоднее сдавать помещение под продуктовый магазин.
2. Площади в торговых центрах
Этот формат привлекает покупателей прежде всего наличием постоянного потока посетителей и готовой инфраструктурой. Сокращаются и прямые затраты на рекламу. В популярном ТЦ можно разместить не только магазин, но и салон услуг, фуд-лавку, кофе-пойнт или аттракционы для детей.
3. Помещения под ПВЗ
Прирост ПВЗ в Москве и области совокупно достигает 40%. При этом спрос концентрируется на локациях с высоким трафиком и хорошей транспортной доступностью (в жилых массивах или у метро). Дополнительным плюсом будет наличие разнотемпературных зон для хранения заказов.
4. Производственные помещения и light industrial
Характеристики таких помещений во многом зависят от потребностей и специфики арендатора, а расположение требует хороших подъездных путей.
5. Склады
Наибольшей популярностью пользуются крупные логистические комплексы, но компактные склады также находят своего клиента. Самыми универсальными являются сухие склады – они подходят под нужды большинства арендаторов. Для хранения скоропортящихся продуктов используют морозильные и холодильные объекты. Средний доход от сдачи склада в аренду составляет 12-14% годовых, при этом договоры заключаются в основном на долгосрок.
6. Офисы
Доходность качественных офисных площадей составляет 11-13% годовых, наибольшие ставки –у бизннес-центров А и В классов. Данный формат подразумевает качественную отделку и современные инженерные системы помещения. Офисные площади класса С тоже могут быть интересны арендаторам, если они расположены в очень удачной локации.
Примеры торговой недвижимости из базы Soul Estate:
Помещение площадью 22,5 м² на первом этаже на ул. Проходчиков. Цена – 10 млн руб, доходность 9,6%, срок окупаемости 10,4 лет.
Помещение площадью 42,5 м² в отдельно стоящем здании на ул. Профсоюзная. Цена - 11 970 000 руб, доходность 9,5%, срок окупаемости – 10,5 лет.
Помещение площадью 24,7 м² на первом этаже под стрит-ритейл в г. Балашиха. Цена – 11,5 млн руб, доходность 9,9%, срок окупаемости 10,1 лет.
Помещение площадью 47,9 м² на первом этаже здания в г. Домодедово: цена - 21 млн руб, доходность 8,2%, срок окупаемости – 12,2 лет.
Консультанты Soul Estate готовы подробно рассказать вам об этих и других объектах коммерческой недвижимости.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе лучших предложений в Москве!
- Наш сайт: https://soulestate.ru
- Наш телефон: +7 (495) 278-08-76