Рынок коммерческой недвижимости в Москве на 2026-й подходит с охлаждением. По оценке CMWP, ввод торговых центров после всплеска 2025 года (ожидаемо около 245 тыс. кв. м) может сократиться в 2,5 раза — до 97 тыс. кв. м. Вакансия в ТЦ прогнозируется на уровне 10,6% против нынешних 9,6%. Формируется сдвиг в сторону компактных форматов с услугами повседневного спроса и активного развития стрит-ритейла в жилых комплексах и бизнес-центрах. Это одновременно следствие высокой базы 2025-го и давления издержек/налогов на малый ритейл.
Офисный сегмент также замедляется. По данным CMWP, в 2025 году в столице будет введено около 628 тыс. кв. м офисов — лишь половина от планов, а в 2026-м ввод может снизиться до ~400 тыс. кв. м. Причины — низкая заполняемость новых объектов, что осложняет финансирование, и излишне оптимистичные графики девелоперов. На инвестиционном уровне это выражается в более осторожных планах: вложения в коммерческую недвижимость в 2026 году консультанты оценивают скромно — до 300 млрд руб. с повышенным риском «стрессовых» продаж непрофильных активов; при этом в 2025-м рынок все же «добирает» до ~450 млрд руб. с лидерством офисов и стабильным интересом к складам.
На первичном рынке жилья Москвы нарастает дисбаланс: предложение массового сегмента за год просело почти вдвое. В ноябре экспонировалось 10,4 тыс. лотов в 78 проектах (–49% год к году; –14% за месяц), при этом не вышло ни одного нового проекта массового класса. На фоне достаточной покупательской активности средняя цена «квадрата» в массовом сегменте впервые превысила 400 тыс. руб., прибавив 5% за месяц и 23% за год. Такая комбинация дефицита и устойчивого спроса подталкивает цены вверх и усиливает конкуренцию за ликвидные планировки.
Кредитная сторона рынка в ноябре сместилась в пользу новостроек: по данным «Домклик», объем выдач превысил 360 млрд руб., а доля первичного рынка у «Сбера» впервые с мая поднялась выше 70% (71,3%). Вторичка просела в долях и абсолютных объемах, загородный сегмент показал сезонное снижение. Структура спроса отражает осторожность покупателей при высоких ставках и стремление фиксировать цену в проектах с дисконтом/рассрочкой — там, где застройщик может гибче управлять условиями.
Регуляторные изменения адресно поддерживают спрос в регионах: Минфин расширил льготные программы дальневосточной и арктической ипотеки под 2% — теперь позволена покупка «вторички» в городах с минимальным строительством новостроек; снят возрастной ценз для многодетных семей; доступ расширен на всех работников образовательных организаций. Банки объявили о приеме заявок с 9 декабря, что способно компенсировать «узкие места» предложения и сократить временные лаги между потребностью и сделкой в макрорегионах.
На социально-жилищном контуре Госдума уточнила преимущественное право получения жилья для повзрослевших детей-сирот, чьи родители погибли при выполнении задач в приграничных регионах; отдельно одобрена передача бесхозного жилья в новых регионах государству. Эти поправки повышают адресность распределения жилфонда и могут ускорить вовлечение «спящих» активов в оборот — от выравнивания обеспеченности до подстегивания локальных ремонтов и редевелопмента.
В сумме новости дня рисуют картину: инвестиционный цикл коммерческой недвижимости замедляется после пиков, офисы и ритейл проходят фазу рационализации проектов, а первичное жилье выигрывает у вторички на фоне ограниченного вывода новых корпусов и точечной государственной поддержки ипотеки в регионах. Для девелоперов это сигнал фокусироваться на скорости продаж и CAPEX-дисциплине, для покупателей — искать ценовые окна в редких запусках и внимательно считать совокупную стоимость владения при высоких ставках.
По материалам: РБК Недвижимость, РИА Недвижимость.
