Анализ рынка новостроек 2026 в Москве: почему исчезает комфорт-класс, как растут цены и что нужно знать покупателям и инвесторам прямо сейчас.
Готовьтесь к рынку дефицита: что нужно знать о новостройках в 2026 году
Рынок московских новостроек переживает кардинальные изменения, и если вы только размышляете о покупке квартиры или инвестициях, то информация из этого материала может определить судьбу вашего решения. Я проанализировал актуальные данные рынка, и вот что важно знать уже сегодня.
Дефицит квартир: выбор станет критически маленьким
По данным исследования аналитиков CORE.XP и компании «Метриум», 2026 год принесёт на рынок Москвы всего 30–40 новых проектов. Это рекордно низкий показатель. Но есть деталь, которая должна вас встревожить: среди этих проектов не будет ни одного в комфорт-классе.
Что это означает практически?
За последний год предложение квартир комфорт-класса сократилось на 40–50%. В абсолютных числах — это снижение с 12 тысяч квартир до 6,6 тысячи лотов. Для сравнения: предложение в бизнес-классе, наоборот, вышло на рекордный уровень с новыми проектами.
Почему застройщики отворачиваются от комфорт-класса?
Ответ прост: высокая себестоимость строительства делает такие проекты экономически неприбыльными. Земля в Москве дорожает, требования к архитектуре ужесточаются, а издержки растут. Девелоперам выгоднее строить дороже.
Для вас это значит одно: если вы хотели купить качественную квартиру по относительно адекватной цене, 2025 год может стать последним шансом. В 2026 году выбор будет скудным, а цены — высокими.
Строительная инфляция: цены разгоняются
Себестоимость строительства будет расти под давлением нескольких факторов одновременно.
Во-первых, дефицит импортных материалов. Санкции продолжают перекрывать доступ к зарубежным компонентам, что замедляет импортозамещение. Особенно это касается оконной фурнитуры и специализированных материалов. Цены на пластиковые окна в этом году уже выросли на 10%.
Во-вторых, рост зарплат в строительной отрасли. В 2025 году расходы на персонал увеличились на 9%, а в 2024-м и вовсе на 20%. На 2026 год прогнозируется замедление: рост на 3–5% в год, но это всё равно значительная нагрузка.
В-третьих, общий рост цен на материалы. За последние два года металл и бетон подорожали на 35–50% в зависимости от региона. Стройматериалы в целом за 2025 год подорожали на 2,42%, и эта тенденция сохранится.
В-четвёртых, повышение НДС, которое, напрямую скажется на стоимости жилья.
Эти издержки застройщики не поглотят самостоятельно — они заложат их в цену квадратного метра. Прогноз CORE.XP говорит о 19% росте цен в Москве на новостройки в 2026 году. Это значительно выше среднего по стране (5–7%).
Реновация и новые правила застройки: Москва меняется
Программа реновации жилищного фонда остаётся мощным драйвером предложения жилья. Однако процесс медленный и сложный. В 2026–2028 годах планируется построить более 8,5 млн кв. м жилья по программе реновации, и свыше 215 тысяч москвичей переедут или начнут переезд.
Параллельно город внедряет новые правила застройки. Акцент смещается на:
- Уплотненную застройку в центральных районах, что может существенно изменить облик центра Москвы;
- Комплексное благоустройство территорий с развитием социальной и транспортной инфраструктуры;
- Стандартизацию строительных процессов и усиление контроля за качеством отделки и сроками сдачи.
Эти изменения повышают требования к девелоперам и, как следствие, стоимость проектов.
Структурные сдвиги: бизнес-класс становится новым массовым
Интересный парадокс: в условиях дефицита комфорт-класса бизнес-класс трансформируется в новый массовый сегмент в границах Старой Москвы. На проекты бизнес-, премиум- и элитного классов приходится уже 85% предложения.
Это означает, что массовый покупатель вынужден смещаться в более высокий ценовой диапазон. Квартиры бизнес-класса за последний год подорожали только на 10%, что относительно умеренно, но это происходит за счёт изменения предложения, а не снижения цен.
Что происходит на вторичном рынке и в регионах?
Важно отметить: в Московской области ситуация совершенно иная. Комфорт-класс остаётся ключевым драйвером регионального рынка. По итогам третьего квартала 2025 года 75% нового предложения в Подмосковье приходится на комфорт-класс.
Это создаёт интересную дифференциацию: Москва становится преимущественно территорией для премиальных и бизнес-проектов, а доступное жилье постепенно смещается в соседние регионы.
Выводы для разных участников рынка
Для покупателей массового сегмента: Если вы присматривались к квартирам в новостройках, то сейчас — критический момент. Проекты комфорт-класса в границах МКАД исчезают буквально на глазах. Эксперты CORE.XP прогнозируют, что уже в первой половине 2026 года запасы качественных новостроек комфорт-класса в Старой Москве могут быть практически исчерпаны.
Совет: Присматривайтесь к текущим проектам с хорошей локацией и инфраструктурой. Новых интересных вариантов в вашем ценовом диапазоне будет мало. Рассмотрите и варианты в Подмосковье, где комфорт-класс остаётся актуальным и доступным.
Для инвесторов: Ограниченное предложение — ваш союзник. Существующие ликвидные проекты бизнес-класса с хорошей инфраструктурой и правильной локацией будут расти в цене именно из-за дефицита новых конкурентов. Спрос на новостройки ожидается на 12% выше, чем в 2025 году, а предложение сокращается — классическая формула роста стоимости.
Также обратите внимание на проекты в Подмосковье. Они могут предложить лучше соотношение цены и будущей капитализации.
Для наблюдателей и аналитиков: Рынок движется к поляризации. С одной стороны, исторический минимум новых проектов. С другой — рекордные цены и смещение спроса в более высокие сегменты. Основное предложение будет сконцентрировано в сегментах эконом и бизнес-класса, а комфорт будет присутствовать преимущественно на вторичном рынке и в программе реновации.
Последний совет: действуйте осознанно
Рынок дефицита — это среда повышенной конкуренции. Времени на долгие размышления нет. Но торопиться слепо тоже не стоит. Если вы серьёзно рассматриваете покупку или инвестиции, вам нужна структурированная информация и понимание того, какие проекты действительно интересны в текущих условиях.
Если нужна индивидуальная консультация или помощь в подборе новостройки — пишите мне в Telegram. Разберем вашу ситуацию и вы получите рекомендации, которые будут работать именно для вас.
Подпишитесь на канал — здесь я регулярно публикую свежие аналитические материалы, прогнозы и обзоры рынка недвижимости. Это поможет развитию канала и даст вам доступ к эксклюзивной информации.
