Официальные прогнозы: что ждёт рынок недвижимости России в 2026 году — цены, ипотека, новостройки и вторичка. Почему эксперты не ожидают падения цен и кому выгодно заходить в сделку уже сейчас. Аналитика и рекомендации Estate FM.
2026 год для рынка недвижимости обещает быть неоднозначным: высокая ключевая ставка, изменение льготных ипотек, снижение объёмов строительства и рост юридических рисков на вторичке — всё это одновременно пугает и подталкивает покупателей к решению «подождать».
Но официальная статистика и прогнозы аналитических центров говорят одно: падения цен не будет, а вот рост — почти неизбежен.
Чтобы разобраться, что действительно ждёт рынок и как покупателям и инвесторам принимать взвешенные решения, мы в Estate FM собрали ключевые данные и перевели их на понятный язык.
Что происходит с рынком сейчас: базовые ориентиры 2025 года
К концу 2025 года рынок выровнялся после перегрева и перешёл в режим «осторожного роста».
Цены на жильё
- Новостройки в среднем по стране выросли на 5–6%, вторичка — на 7–8% (по данным аналитики ВШЭ/ЦБ).
- В крупных городах рост выше среднего.
Спрос и ипотека
- Ипотечный портфель превысил 20,8 трлн ₽, несмотря на ужесточение условий.
- Выдачи ипотеки за год сократились примерно на 20–21%, по данным Frank RG.
- Реальные ставки по рыночной ипотеке остаются высокими, а доступность покупки ниже уровня 2021–2022 гг.
Рынок живой — но более рациональный. Поэтому покупатель выбирает осторожнее, продавцы становятся гибче.
Ключевые факторы, которые определят рынок недвижимости в 2026
1. Снижение ключевой ставки не решит проблему доступности жилья
Прогноз ЦБ: в 2026 году ставка может постепенно снижаться до 13–15% годовых.
Ипотека станет доступнее, но не вернётся к уровням «золотых» лет.
Frank RG прогнозирует:
объём ипотечных выдач в 2026 году может вырасти до 5 трлн ₽, что сравнимо с 2024 годом.
Что это значит покупателю:
ставки станут мягче, но рост цен может «съесть» выгоду от ожидания.
2. Сокращение объёмов строительства — главный риск роста цен
Согласно аналитике:
в 2026 году ввод жилья может снизиться до ~41 млн м²,
то есть почти на 20% ниже пикового уровня 2023 года.
Одновременно ожидания Минстроя по средней стоимости квадратного метра на 2026 год — 116 427 ₽, что задаёт ориентир для госпрограмм.
Вывод: рынок может столкнуться с дефицитом качественных новостроек уже через 1–2 года.
3. Рост цен: единодушный прогноз экспертов
Ни один крупный аналитический центр не прогнозирует падения цен. Отличия — только в темпах:
- 6% рост в 2026 — прогноз ЕРЗ и «Яков и Партнеры».
- 12–14% рост новостроек и 10–12% вторички — прогноз «Циан Аналитика».
- До 20% в отдельных регионах — по оценкам CORE.XP и ряда независимых экспертов.
Причины: меньшее предложение новостроек, стабильный спрос, рост себестоимости строительства, ипотечные программы.
4. «Эффект Долиной»: вторичка под пристальным вниманием покупателей
Громкое дело вокруг квартиры Ларисы Долиной усилило запрос на юридическую чистоту сделок.
Ожидается, что в начале 2026 года часть спроса уйдёт из вторички в новостройки — прирост может составить 10–15%.
Что это значит:
вторичный рынок станет более зависимым от качества проверки объекта, а ликвидные варианты будут дорожать быстрее остальных.
Итоговые сценарии рынка на 2026 год
Базовый сценарий (наиболее вероятный)
- Ставка снижается постепенно, ипотека — 13–15%.
- Новостроек меньше, но спрос стабилен.
- Цены растут на 6–10%.
Оптимистичный сценарий (для покупателей)
- Быстрое смягчение денежной политики.
- Акции застройщиков.
- Рост цен сдержанный — 5–7%.
Жёсткий сценарий (для тех, кто ждёт падения)
- Ставка снижается медленнее.
- Ввод новостроек падает сильнее прогнозов.
- Рост цен может достигать 10–15%+.
Стоит ли покупать в 2026 году?
Если обобщить все официальные прогнозы, ответ выглядит так:
Ждать падения — бессмысленно. Оно не ожидается.
А вот рост почти гарантирован, потому что:
- предложение сокращается,
- ипотека остаётся дорогой,
- доверие к вторичке снизилось,
- крупные города продолжают расти и тянуть цены вверх.
Покупка в ближайшие 6–12 месяцев — возможность зафиксировать цену до следующего витка роста.
Хотите понять, что выгоднее именно вам — покупать сейчас или ждать?
В Estate FM мы бесплатно разберём вашу ситуацию:
- оценим ваш бюджет и перспективы на 2026 год;
- покажем, как изменится доступность жилья при росте цен;
- подберём конкретные варианты под покупку или инвестицию;
- просчитаем ипотечные сценарии и юридические риски.
Оставьте заявку — и мы подготовим персональный план под ваши цели.