В настоящей статье проиллюстрирую риск покупки земли в Краснодарском крае № 2: территориальная зона участка не предусматривает нужного вида разрешенного использования.
Проблема: большинство покупателей, которые самостоятельно покупают землю, действуют так - посмотрели выписку из ЕГРН, открыли НСПД и нашли участок по кадастровому номеру.
Удостоверившись в том, что участок имеет нужный ВРИ, например, для индивидуального жилищного строительства, принимают решение о покупке.
Чаще всего все нормально и участок действительно имеет нужный ВРИ. Но как я уже сказал ранее, Краснодарский край - особенный регион. Здесь градостроительная политика и «назначение» земли меняются чаще, чем где-либо.
Нередко оказывается так, что участок по ЕГРН имеет ВРИ: для ИЖС, но расположен, например, как это очень часто встречается в Краснодаре, в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования (парки, скверы, бульвары), которые вообще застройке не подлежат.
Чему будет отдаваться приоритет? Сведениям ЕГРН или территориальной зоне?
Исходя из контекста вопрос имеет риторический характер - именно территориальная зона, а точнее ее градостроительный регламент (которые являются составными частями правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования) определяют вид разрешенного использования участка.
Случай из практики: мужчина купил участок в Краснодаре с ВРИ по ЕГРН: «для индивидуального жилищного строительства».
А в итоге выяснил, что еще с 2012 г. при внесении изменений в ПЗЗ Краснодара участок находится в зоне озелененных территорий специального назначения, застройка в которой недопустима.
Эту ситуацию мне удалось поправить при утверждении Единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования г. Краснодар, функциональная и территориальная зоны были изменены. Но собственник за все это время нажил не один седой волос.
Что делать: при проверке земельного участка смотреть не только на ВРИ в выписке из ЕГРН/НСПД. Важно еще посмотреть правила землепользования и застройки муниципального образования (или единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования г. Краснодар, если участок в Краснодаре), где находится участок.
Вообще, можно сказать, - это основной документ, который также определяет:
• как можно строить: сколько процентов земли можно застроить, на каком расстоянии от границ, какова допустимая этажность, высота.
• какой должна быть форма участка (например, минимальная ширина фасадной части).
• и другие требования.
Эту информацию также можно увидеть в градостроительном плане земельного участка или справке из информационной системы градостроительной деятельности соответствующего муниципального образования. Но все равно, для пущей прочности, рекомендую самостоятельно скачать ПЗЗ и убедиться в этом.
А точнее: карту градостроительного зонирования и градостроительный регламент для соответствующей территориальной зоны. Именно эти документы определяют, что можно строить на участке. Участок искать территориально, по конфигурации его границ, рядом расположенных объектов.
Как ее найти: зайти на ФГИС ТП (эта "официальная" платформа, где размещается градостроительная документация) по ссылке, по поиску найти нужное муниципальное образование, скачать актуальный генеральный план. Карта границ населенных пунктов будет в составе приложений.
Не лишним будет посмотреть актуальную редакцию ПЗЗ еще и на сайте администрации муниципального образования. А также позвонить в профильное управление/департамент и уточнить, какая редакция ПЗЗ является актуальной.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Тел: + 7 (928) 248 16 96